KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Grundstück · Bj. 1975 · leerstehend

Versteigert werden zwei Flurstücke in Niederndorf (Arnbruck): Fl.Nr. 15 (5.623 m², ehemalige Schreinerhalle mit Heizhaus und Spänesilo, Baujahr ca. 1975, Verkehrswert 161.000 €) und Fl.Nr. 18 (574 m², unbebaut, Verkehrswert 23.000 €), zusammen 184.000 €. Der Termin ist am 22.01.2027 um 09:00 Uhr beim Amtsgericht Deggendorf. Die Bewertung zum 13.03.2025 erfolgte nur nach äußerem Augenschein; der Innenzustand ist unbekannt. Die Halle steht leer, weist Instandhaltungsrückstand auf und ist mit Nachbargebäuden zusammengebaut. Im Grundbuch sind mehrere Rechte in Abteilung II eingetragen, deren Fortbestand nicht geklärt ist.

Biet-Score

Sehr riskant · 5 von 100

Eher nur für professionelle Investoren

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt kann sich eher für gewerbliche Nutzer oder Investoren mit Lager- bzw. Hallennutzungskonzept und Bauerfahrung eignen, sofern die Rechte im Grundbuch geklärt sind. Der Verkehrswert von 161.000 € für Fl.Nr. 15 liegt deutlich unter dem Sachwert von 245.000 €, berücksichtigt aber nur Außenschau. Zu den schwersten Risiken zählen der unbekannte Innenzustand, nicht geprüfte Abteilung-II-Rechte (Leibgeding, Geh- und Fahrtrechte, PV-Rechte), die bauliche und versorgungstechnische Verflechtung mit dem Nachbargrundstück Fl.Nr. 13 und die Region mit geringer Kaufkraft. Vor einem Gebot sollten Grundbuch und Gutachten bei Gericht eingesehen und die bestehenbleibenden Rechte im Termin geklärt werden.

Chancen

7

Risiken

8

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 6 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Gegenstand des Verfahrens (Amtsgericht Deggendorf, 2 K 38/24) sind zwei Flurstücke in Niederndorf, Gemeinde Arnbruck (Landkreis Regen): Fl.Nr. 15 (5.623 m², teilbebautes Grundstück im Außenbereich) und Fl.Nr. 18 (574 m², unbebaut, Hofraum). Der Gutachter setzt zum Stichtag 13.03.2025 Verkehrswerte von 161.000 € (Fl.Nr. 15) und 23.000 € (Fl.Nr. 18) fest, insgesamt 184.000 €. Der Versteigerungstermin ist am 22.01.2027 um 09:00 Uhr. Die Lage ist ein Kleinort ohne Infrastruktureinrichtungen am Südrand des Dorfes, in Bachtallage; Versorgungseinrichtungen liegen im Hauptort Arnbruck bzw. in Bad Kötzting (Gutachten S. 10, 12). Auf Fl.Nr. 15 steht ein eingeschossiges Hallengebäude (ehemalige Schreinerei, Baujahr ca. 1975, Nutzfläche 278,73 m², Bruttogrundfläche 304,32 m²) mit angebautem Heizhaus und Spänesilo. Der überwiegende Grundstücksteil ist extensiv genutztes Grünland mit Nassstellen und anteiliger Bachfläche. Die Gebäude konnten nur von außen begutachtet werden. Der Gutachter stellt einen Instandhaltungsrückstand fest (Putz, Holzfenster, Dachentwässerung stark angerostet) und setzt Baumängel von 14.000 € an. Brandschutz- und Wärmeschutzanforderungen werden erkennbar nicht erfüllt; kostenintensive Maßnahmen bei Nutzungsänderung sind zu erwarten (S. 13–15). Fl.Nr. 18 ist ein Hanggrundstück mit Stützmauerresten, Bauteilresten und Unrat; für die Räumung nennt das Gutachten einen Vorbehaltsbetrag von 1.500 € (S. 35). Im Grundbuch stehen mehrere Rechte in Abteilung II, darunter ein Leibgeding (laut Gemeinde sind die Berechtigten verstorben, nicht gelöscht), Geh- und Fahrtrechte sowie Photovoltaik-Betriebsrechte. Der Gutachter hat diese nicht untersucht; ob sie nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben, ergibt sich aus den Unterlagen nicht. Die Photovoltaikanlage ist Fremdeigentum. Die Halle ist mit weiteren Hallen auf dem Nachbargrundstück zusammengebaut und nur eingeschränkt eigenständig nutzbar; die Gebäudetechnik ist unbekannt. Der Verkehrswert für Fl.Nr. 15 enthält einen Abschlag von 5 % wegen äußeren Augenscheins (8.450 €). Fazit: Das Objekt kann sich eher für Bieter mit gewerblichem oder Lager-Nutzungskonzept und Bauerfahrung eignen, sofern die bestehenden Rechte im Termin geklärt sind. Die schwersten Risiken sind der unbekannte Innenzustand, die unklaren übernommenen Rechte und die Abhängigkeit vom Nachbargrundstück. Eine Einsicht in Grundbuch und Gutachten bei Gericht sowie Klärung der Rechte vor dem Termin ist angezeigt.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Nur außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Objekt 1: Teilbebautes Grundstück im Außenbereich, überwiegend Grünlandfläche; eingeschossiges Hallengebäude mit angebautem Heizhaus und Spänesilo; Baujahr ca. 1975 Begutachtung erfolgte nach äußerem Anschein; Objekt 2: Unbebautes Grundstück, Grünlandfläche mit Bauteilresten aus früheren Bebauungen, tlw. als Abfall- und Baumülldeponie genutzt; Objektanschrift: Nähe Niederndorf 6 1/2, 93471 Arnbruck

Hinweise zur Datenlage

Vollständiges Gutachten (51 Seiten) vom 05.05.2025 mit Bekanntmachung und Bieterhinweisen; Innenzustand nicht belegt, Zustandsangaben beruhen auf äußerem Augenschein.
Nur Außenbesichtigung (mit Fenstereinsicht bei der Halle) – Innenzustand nicht belegt; Gutachten nach äußerem Augenschein.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben20 von 25 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0002 K 0038/2024
Amtsgericht: Deggendorf
Bundesland: Bayern

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 22.01.2027 · 09:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Grundstück
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Nur außen
Baujahr: 1975

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 184.000 €
Nutzfläche: 278,73 m²
Grundstücksfläche: 5.623 m²
Bodenrichtwert: 55 €/m²
Gesamtbodenwert: 309.265 €5.623 m² × 55 €/m²

Ohne Angabe: Wohnfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Nähe Niederndorf
Hausnummer: 6 1/2
PLZ: 93471
Ort: Arnbruck
Stadtteil: Niederndorf

Weitere Angaben aus dem Gutachten19 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 6 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 6 Angaben

Wohnrecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 3 Angaben

Vermietungsstatus
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 4 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 18

Bodenrichtwert: 55 €/m²; aus dem Gutachten
Grundstücksfläche: 5.623 m²; Basis für den Bodenwert
Gesamtbodenwert: 309.265 €; 5.623 m² × 55 €/m²
Verkehrswert: 184.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 0,59; 33 €/m² / 55 €/m²

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 18 · Stichtag 01.01.2024

Der rechnerische Bodenwert liegt über dem Verkehrswert.

Verkehrswert je m² Boden liegt unter dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert309.265 €

Verkehrswert184.000 €

Zone: 00000005 Niederndorf (gemischte Nutzung, baureif, ebf)

Rechenweg

Grundstücksfläche: 5.623 m²
Gesamtbodenwert: 5.623 m² × 55 €/m²
Verkehrswert je m² Boden: 33 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 33 €/m² / 55 €/m²

Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Regen, Landkreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart