ZwangsversteigerungGrundstück in Essen, Nordrhein-Westfalen

Objekt und Lage: Bei dem zu versteigernden Objekt handelt es sich um ein Büro- und Lagergebäude an der Maxstraße 56 im Essener Westviertel (PLZ 45127). Das Grundstück umfasst eine Gesamtfläche von 1.636 m² und ist mit einem dreigeschossigen, L-förmigen Hauptgebäude sowie einem eingeschossigen Garagengebäude mit vier Garagen bebaut. Im Hofbereich befinden sich zudem 24 bis 26 offene Pkw-Stellplätze. Das Westviertel grenzt unmittelbar an den dichten Essener Stadtkern und profitiert von einer hervorragenden Verkehrsanbindung, insbesondere zur nahegelegenen Autobahn A40 (ca. 1,5 km entfernt) sowie dem Hauptbahnhof (ca. 1 km). Zustand und Ausstattung: Das im Jahr 1949 und 1953 errichtete Bürogebäude mit einer Gesamtnutzfläche von rund 2.400 m² (davon 1.800 m² oberirdische Bürofläche und 600 m² Lagerfläche im Keller) befindet sich in einem stark sanierungsbedürftigen Zustand. Seit dem Auszug des letzten Mieters steht das Objekt leer und weist erhebliche Vandalismusschäden auf. Fenster und Türen im Erdgeschoss wurden zum Schutz mit Spanplatten verschlossen. Es besteht dringender Handlungsbedarf an der Fassade, im Traufbereich, an den Fenstern sowie den technischen Anlagen. Der Personenaufzug ist defekt, und der Lastenaufzug ist stillgelegt. Eine Innenbesichtigung konnte durch die Sachverständige nicht durchgeführt werden, weshalb der genaue Zustand der Innenräume unbekannt ist. Das Gutachten beziffert den Instandsetzungsstau pauschal mit 275.000,00 €, während externe Bankgutachten von weitaus höheren Sanierungskosten in Höhe von ca. 1.000 €/m² Nutzfläche ausgehen. Rechte, Lasten und Risiken: Ein wesentliches Risiko stellt die Historie des Grundstücks dar. Es befindet sich auf der ehemaligen 'Zeche Hoffnung und Secretarius, Aak Tiefbauschacht' und ist im Kataster für altlastverdächtige Flächen eingetragen. Obwohl bei Beibehaltung der jetzigen Nutzung derzeit keine behördliche Sanierungspflicht besteht, können bei künftigen Baumaßnahmen erhebliche Kosten für Bodenanalysen und Altlastenentsorgungen anfallen. Zudem besteht durch den historischen Steinkohle- und Eisenerzabbau im tiefen Untergrund eine nicht gänzlich auszuschließende Tagesbruchgefahr. Das Gutachten berücksichtigte dies mit einem Abschlag von 5 % auf den Bodenwert. Investitionsfazit: Das Objekt bietet aufgrund seiner zentralen Lage und der flexibel aufteilbaren Büroetagen gute Vermietungschancen nach einer umfassenden Sanierung. Die Bruttomietrendite bei Erreichen der veranschlagten Jahres-Sollmiete von 175.440,00 € liegt bei rund 8,77 % bezogen auf den festgesetzten Verkehrswert von 2.000.000,00 €. Angesichts der unkalkulierbaren Sanierungsrisiken und der Altlastenthematik sollten Investoren jedoch nur bei einem deutlichen Abschlag unter dem festgesetzten Verkehrswert bieten, um eine risikoadäquate Rendite zu sichern.