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ZwangsversteigerungGrundstück in Essen, Nordrhein-Westfalen

Amtsgericht EssenAktenzeichen

Versteigerungstermin

in 53 Tagen

Di., 15.12.2026 · 09:00 Uhr

Verkehrswert

402.000 €

Nutzfläche

423 m²

Grundstück

925 m²

Baujahr

1980

Reuenberg 45 A, 45357 EssenKarteGoogle Maps
Belegung: vermietet
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KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens
!

Zusammenfassung

Grundstück · Bj. 1980 · vermietet

Versteigert wird das Erbbaurecht an einem 925 m² großen Eckgrundstück in Essen-Dellwig, bebaut mit einem eingeschossigen Gewerbegebäude aus ca. 1980 mit rund 423 m² Nutzfläche. Der festgesetzte Verkehrswert für das erbbauzinsfreie Erbbaurecht beläuft sich auf 402.000,00 € zum Wertermittlungsstichtag 08.12.2022. Das Objekt wurde ursprünglich als Lebensmitteldiscounter errichtet und ist derzeit als Fachhandel für Gastronomiebedarf vermietet. Das Gebäude weist einen durchschnittlichen, altersgemäßen Zustand mit Instandhaltungs- und Reparaturstau auf, wofür ein pauschaler Wertabschlag von 25.000,00 € berücksichtigt wurde. Die gesetzlichen Wertgrenzen (§§ 74a, 85a ZVG) sind in einem früheren Termin bereits weggefallen. Ein Erwerb ist mit den spezifischen Besonderheiten eines Erbbaurechts sowie dem Risiko etwaiger bestehenbleibender Erbbauzinsverpflichtungen verbunden.

33

Biet-Score

Risikoreich · 33 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 15 % unter dem Verkehrswert – nur mit Expertise

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Die Immobilie kann sich für Gewerbeinvestoren eignen, die Erfahrung mit Erbbaurechten besitzen und bereit sind, anstehende Instandhaltungen durchzuführen. Zu berücksichtigen sind insbesondere der Sanierungsbedarf an Haustechnik und Gebäudehülle, die ungeklärte baurechtliche Nutzungsänderung sowie das Risiko bestehender Erbbauzinsansprüche. Zudem liegt die nachhaltig erzielbare Marktmiete laut Gutachten deutlich unter der aktuellen Ist-Miete. Interessenten sollten vor Gebotsabgabe im Termin Einsicht in die Versteigerungsbedingungen nehmen, um die genauen Lastenübernahmen zu klären.

Chancen

6

  • Großzügige ebenerdige Verkaufsfläche von ca. 319 m² zuzüglich Lager- und Anlieferungsbereich.

  • Befestigter Hofbereich mit Rangier- und Parkmöglichkeiten für Kunden- und Lieferverkehr.

Risiken

7

  • Möglicher Fortbestand der Erbbauzinsreallast nach § 52 ZVG führt zu laufenden Zahlungsverpflichtungen des Erstehers.

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 2 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Erbbaurecht an einem gewerblich genutzten Grundstück in 45357 Essen-Dellwig, Reuenberg 45 A (Erbbaugrundbuch von Dellwig Blatt 1208). Das Eckgrundstück umfasst 925 m² und liegt in einer mittleren Wohnlage mit vorwiegend aufgelockerter Mehrfamilienhausbebauung an einer vielbefahrenen Straße. Das Erbbaurecht wurde am 01.04.1980 für eine Dauer von 99 Jahren bestellt und weist zum Stichtag eine Restlaufzeit von rund 57 Jahren auf. Bebaut ist das Grundstück mit einem ca. 1980 in Massivbauweise errichteten, eingeschossigen Gewerbegebäude mit Flachdach, das eine Nutzfläche von insgesamt etwa 423 m² aufweist (davon rund 319 m² Verkaufsraum sowie Lager, Personalraum, WCs und Nebenräume). Die Liegenschaft wird derzeit durch ein Fachgeschäft für Gastronomiebedarf genutzt; ursprünglich diente sie als Lebensmitteldiscounter. Die Bausubstanz befindet sich in einem dem Alter entsprechenden Zustand mit sichtbarem Instandhaltungsbedarf: Genannt werden unter anderem Putzschäden, Anfahrschäden am Vordach, Feuchtigkeitsflecken an Deckenplatten sowie eine veraltete Heizungs- und Elektroinstallation. Im Gutachten wurde hierfür eine pauschale Wertminderung von 25.000,00 € angesetzt. Rechtlich ist zu beachten, dass es sich um ein Erbbaurecht handelt. Das Gutachten bewertet auftragsgemäß das erbbauzinsfreie Erbbaurecht mit 402.000,00 € (Ertragswert 408.000,00 € mit 3/4-Gewichtung, Sachwert 382.000,00 € mit 1/4-Gewichtung). Sollte eine Erbbauzinsreallast bestehen bleiben, erfolgt eine Zuzahlung bzw. Berücksichtigung im geringsten Gebot. Zudem fehlt in der städtischen Hausakte eine formelle Genehmigung zur Nutzungsänderung auf den aktuellen Fachhandel, und das Grundstück liegt über ehemaligen Bergwerksfeldern. Das Objekt bietet bei gesicherter Vermietung laufende Erträge und funktionale Flächen. Aufgrund des Erbbaurechtscharakters, des Instandhaltungsbedarfs und der Diskrepanz zwischen Ist-Miete und nachhaltiger Marktmiete erfordert ein Gebot eine sorgfältige Kalkulation des Modernisierungsaufwands und der Versteigerungsbedingungen vor Ort.

MarktanalyseWas kostet ein vergleichbares Objekt gerade am freien Markt?Für dieses Objekt liegt noch keine Marktanalyse vor.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung
Vermietet
Besichtigung
Teilweise Innenbesichtigung

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Laut Gutachten handelt es sich um ein mit einem 1-gesch. Gewerbegebäude bebautes Eckgrundstück, bestehend aus einem Verkaufsraum mit Eingangsbereich, Lagerbereich mit Anlieferung, ehem. Personalraum, 2 Toiletten mit Vorraum (lt. Planunterlagen), Technikraum (Kühlmaschine), Heizungsraum, 4 Stufen höher gelegenes Büro (ehem. Kontrollraum). BJ: ca. 1980; NF: insges. Ca. 423 m². Betreibende Gläubigerin: Telefon 0 61 71/66-42 69, Darlehens-Nr. 899647405.

Hinweise zur Datenlage
  • Umfassendes Wertgutachten vom 23.01.2023 mit Ortsbesichtigung vom 08.12.2022, amtliche Bekanntmachung und Bieterhinweise liegen vor. Die Wertermittlung ist detailliert und nachvollziehbar belegt.
  • Orts- und Innenbesichtigung durch die Gutachterin mit Erörterungstermin im Beisein des Mieters und des Ehemanns der Eigentümerin durchgeführt; lediglich eine zweite Toilette war zugestellt.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

  • Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
  • Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
  • Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
  • Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen
Rechtslage, Praxis und Gebot
Rechtlich
Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis
Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot
Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier
Alle Angaben22 von 26
Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.
!

Identifikation

Aktenzeichen
0182 K 0026/2021
Amtsgericht
Essen
Bundesland
Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart
Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit
15.12.2026 · 09:00 Uhr
!

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart
Grundstück
Objektzustand
Vermietungsstatus
Vermietet
Besichtigungsstatus
Teilweise Innenbesichtigung
Baujahr
1980

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert
402.000 €
Nutzfläche
423 m²
Gewerbefläche
423 m²
Grundstücksfläche
925 m²
Anteilige Grundstücksfläche
925 m²
Bodenrichtwert
220 €/m²
Anteiliger Bodenwert
203.500 €925 m² × 220 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Wohnfläche

Lage

Karte
Straße
Reuenberg
Hausnummer
45 A
PLZ
45357
Ort
Essen
Stadtteil
Dellwig
Weitere Angaben aus dem Gutachten
Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.
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Bewertung 8 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Gewerbefläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)
Wertermittlungsstichtag

Rechte 9 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 7 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)
Monatsmiete (Ist)
Jahresnettokaltmiete
Brutto-Rendite Ist
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 4 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 34, 35
Bodenrichtwert
220 €/m²
aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche
925 m²
Anteiliger Bodenwert
203.500 €
Verkehrswert
402.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert
1,98
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung
198.500 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 34, 35 · Stichtag 01.01.2022

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert
Bodenwert203.500 €
Gebäude / Wohnung198.500 €
Verkehrswert402.000 €
Zone
Angepasster Basiswert aus Zone 17217 / Zone 80078
Rechenweg
Flächenanteil
925 m² Gesamtgrundstück = 925 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert
925 m² × 220 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden
435 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert
435 €/m² / 220 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung
402.000 € − 203.500 € = 198.500 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

  • Lärm und Luft

    Keine Daten
    Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.

    Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz

  • Hochwasserrisiko

    Noch nicht geprüft
    Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

    Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Essen, kreisfreie Stadt.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart

Zwangsversteigerung

Laut Bekanntmachung: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung

Ein Gläubiger betreibt die Versteigerung, um eine Forderung durchzusetzen. Rechte, die ihm im Grundbuch im Rang vorgehen, bleiben bestehen und kommen zum Gebot hinzu.

Geringstes Gebot und bestehende Rechte

Termin vorher prüfen

Ein Termin kann aufgehoben, verlegt oder berichtigt werden. Maßgeblich sind die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des Gerichts; Versteigerungspilot ist kein amtliches Portal.

Zu diesem Verfahren ist bereits ein früherer Termin belegt

Am 7. Juli 2026 stand dasselbe Objekt schon einmal zur Versteigerung. Ob die Wertgrenzen der §§ 74a/85a ZVG dadurch weggefallen sind, hängt davon ab, warum jener Termin ohne Zuschlag endete: Scheiterte er an den Grenzen, gelten sie im kommenden Termin nicht mehr — wurde er nur verlegt, gelten sie weiter.

Aus unserer eigenen Terminbeobachtung, nicht aus der Bekanntmachung — das Gericht äußert sich dazu nicht. Maßgeblich ist allein die Auskunft des Amtsgerichts; die Frage entscheidet über den gesamten Bietrahmen.

Vor dem Gebot: das Verfahren verstehen

Prüfung, Gebot und Finanzierung — die Grundlagen, die für jedes Objekt gelten.

Zuletzt geändert: 14.10.2026, 11:38

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