KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Grundstück · Bj. 1992 · vermietet

Zum Aufruf kommt ein zweigeschossiges, einseitig angebautes Einfamilien-Reihenendhaus mit ausgebautem Dachgeschoss, Vollunterkellerung und Garage in gefragter Wohnlage von Frankfurt am Main (Stadtteil Praunheim). Das 1992 errichtete Wohnhaus verfügt über ca. 151,00 m² Wohnfläche auf einem 326 m² großen Grundstück nebst einem 1/73 Miteigentumsanteil an der vorgelagerten Privatstraße. Das Objekt befindet sich in einem baujahresadäquaten, durchschnittlichen Gesamtzustand ohne wesentliche Modernisierungen, weist jedoch kurzfristigen Modernisierungsbedarf bei der Heizungsanlage auf. Der gerichtlich festgesetzte Gesamtwert beläuft sich auf 701.500,00 €, wobei die gesetzlichen Wertgrenzen (§§ 74a, 85a ZVG) im anstehenden Versteigerungstermin weggefallen sind.

Biet-Score

Ausgeglichen · 57 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt bietet für Eigennutzer sowie renditeorientierte Investoren mit Sanierungskompetenz eine interessante Einstiegschance in den Frankfurter Wohnimmobilienmarkt. Aufgrund der weggefallenen Wertgrenzen besteht Potenzial für einen Erwerb unterhalb des Sachwerts, wobei jedoch die erforderlichen Investitionen für eine neue Heizungsanlage und die Renovierung des Innenausbaus einkalkuliert werden müssen. Kaufinteressenten sollten die baurechtlichen Rahmenbedingungen der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme berücksichtigen und ein angemessenes Budget für Sanierungsmaßnahmen bereithalten.

Chancen

7

Risiken

7

Kurzfristiger Austausch- und Modernisierungsbedarf der überalterten Gas-Zentralheizung aus dem Baujahr 1991.
Mittelfristiger Renovierungsaufwand für Fenster, Innenausbau (Laminatböden, Wandanstriche) und den morschen Holzbalkon.

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 2 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt umfasst ein 1992 in Massivbauweise errichtetes, zweigeschossiges Einfamilien-Reihenendhaus (Flurstück 1/64, 326 m² Grundstücksfläche) nebst Garage sowie einen 1/73 Miteigentumsanteil an der Erschließungs-Privatstraße (Flurstücke 1/19, 1/58, 1/57 mit anteilig 27,63 m²) in 60488 Frankfurt am Main, Stadtteil Praunheim. Die Wohnlage wird als mittlere Lage eingestuft und zeichnet sich durch eine gute Nahversorgung, Schulen, Kindergärten sowie eine hervorragende Verkehrsanbindung über die Autobahnen A 5, A 66 und A 661 sowie Bus- und S-Bahnlinien aus. Das Wohnhaus bietet laut Bauakte eine Wohnfläche von rund 151,00 m² und eine Bruttogrundfläche von ca. 262,00 m². Das Kellergeschoss umfasst neben Flur und Hausanschlussräumen einen Mehrzweckraum sowie ein Duschbad. Im Erdgeschoss befinden sich Diele, Gäste-WC, Küche und ein großzügiger Wohn-/Essbereich mit Zugang zur Terrasse. Das Obergeschoss verfügt über zwei Zimmer, Ankleide, Bad und Balkon, während im ausgebauten Dachgeschoss zwei weitere Räume sowie ein Bad untergebracht sind. Das Gebäude präsentiert sich in einem baujahresadäquaten, durchschnittlichen Zustand ohne wesentliche Modernisierungen. Es besteht kurzfristiger Modernisierungsbedarf bei der Gastherme aus dem Jahr 1991 sowie mittelfristiger Renovierungsbedarf an Dachflächenfenstern, Bodenbelägen, Wandanstrichen und den Holzteilen des Balkons. Grundbuchlich und öffentlich-rechtlich sind Leitungsrechte (Gas, Strom, Wasser, Abwasser) sowie eine Vereinigungsbaulast gesichert. Das Areal befindet sich im Geltungsbereich der Vorkaufssatzung VK010 sowie der Städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme SEM4 im Verfahren. Ein historischer Altlastenverdacht im Zusammenhang mit der ehemaligen Ziegelei Welker wurde im Zuge der Erschließung in den 1990er Jahren saniert. Das Haus ist derzeit eigengenutzt. Mit einem festgesetzten Gesamtwert von 701.500,00 € (678.000,00 € Wohnhaus/Garage und 23.500,00 € Privatstraßenanteil) und dem formellen Wegfall der 5/10- und 7/10-Wertgrenzen eröffnet der Versteigerungstermin attraktive Bietschancen für Kapitalanleger und Eigennutzer, die das Potenzial einer zeitgemäßen Modernisierung nutzen wollen.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Innen + außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Objektbeschreibung: Reihenhaus Detaillierte Objektbeschreibung: Privatstraße 1-seitig angebautes, 2-geschossiges Reihenhaus (Reihenendhaus) mit einem ausgebauten Dachgeschoss und mit einem Kellergeschoss, 1992 Baufertigstellung Keine wesentlichen Modernisierungen betreibende Gläubigerin: UniCredit Bank GmbH München Tel. 089/378-48213, Fr. Knop Az: 7800C11A-FC/L/ck P412698957 Kontoverbindung für die Überweisung der Sicherheitsleistung: Gerichtskasse Frankfurt am Main: Landesbank Hessen-Thüringen, IBAN: DE73 5005 0000 0001 0060 30, BIC: HELADEFFXXX, 1 Woche vor Termin unter Angabe des Kassenzeichens: 138226502010. Kellergeschoss: Treppenflur, Heizungsraum, Hausanschlussraum, Dusche/WC, Vorrat, Mehrzweckraum Erdgeschoss: Diele, Gäste-WC, Küche, Wohn-/Esszimmer, offene Treppe, Terrasse Obergeschoss: Treppenflur, zwei Zimmer, Ankleide, Abstellraum, Bad, Balkon Dachgeschoss: Treppenflur, zwei Zimmer, Bad 1-seitig angebautes, 2-geschossiges Reihenhaus (Reihenendhaus) mit einem ausgebauten Dachgeschoss und mit einem Kellergeschoss, 1992 Baufertigstellung Keine wesentlichen Modernisierungen

Hinweise zur Datenlage

Sehr gute Datenbasis durch ausführliches Verkehrswertgutachten aus Mai 2025 mit 89 Seiten, Vor-Ort-Besichtigung und Bauaktenauswertung.
Vollständige Ortsbesichtigung von Wohnhaus und Garage durch die Sachverständige; lediglich Spitzboden und technische Funktionsprüfungen blieben ausgespart.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben22 von 27 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0844 K 0027/2024
Amtsgericht: Frankfurt am Main
Bundesland: Hessen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 17.12.2026 · 10:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Grundstück
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Innen + außen
Baujahr: 1992

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 701.500 €
Wohnfläche: 151 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 1/73 an Privatstraße (Flurstücke 1/19, 1/58, 1/57)
Anteilige Grundstücksfläche: 4,47 m²
Bodenrichtwert: 930 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 4.157 €4,47 m² × 930 €/m² · MEA 10,112 %

Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Steinbacher Hohl
Hausnummer: 111
PLZ: 60488
Ort: Frankfurt am Main
Stadtteil: Praunheim

Weitere Angaben aus dem Gutachten26 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 8 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Fiktives Baujahr (Sachwert)
Restnutzungsdauer
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)
Wertermittlungsstichtag

Rechte 9 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 4 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 31, 32, 39

Bodenrichtwert: 930 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 4,47 m²
Anteiliger Bodenwert: 4.157 €
Verkehrswert: 701.500 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 168,75
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 697.343 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 31, 32, 39 · Stichtag 01.01.2024

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert4.157 €

Gebäude / Wohnung697.343 €

Verkehrswert701.500 €

Zone: 41300359 (mittlere Lage)

Rechenweg

Flächenanteil: 326 m² Gesamtgrundstück × 1/73 an Privatstraße (Flurstücke 1/19, 1/58, 1/57) MEA = 4,47 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 4,47 m² × 930 €/m² · MEA 10,112 %
Verkehrswert je m² Boden: 156.935 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 156.935 €/m² / 930 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 701.500 € − 4.157 € = 697.343 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Frankfurt am Main, kreisfreie Stadt.

Eher RückenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart