KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Grundstück · leerstehend

Zum Aufruf kommt ein voll erschlossenes, unbebautes Bauträgergrundstück mit einer Fläche von 2.514 m² in attraktiver Lage von Freising (Angerstraße 32). Für das Grundstück liegt eine rechtskräftige Baugenehmigung zur Errichtung einer Wohnanlage mit 33 Wohneinheiten (geplante Gesamtwohnfläche ca. 2.126 m²) sowie einer Tiefgarage mit 48 Stellplätzen und 4 oberirdischen Stellplätzen vor. Die Genehmigung ist laut Gutachten voraussichtlich bis zum 08.05.2027 befristet. Der festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 5.500.000 €, ermittelt im Vergleichswertverfahren mit 30 % Projektierungszuschlag und plausibilisiert über ein Residualwertverfahren. Anspruchsvolle Baugrundverhältnisse (hoher Grundwasserstand, Spundwandverbau und druckwasserdichte Wanne erforderlich) sowie vertragliche Bindungen aus einem städtebaulichen Vertrag sind zu berücksichtigen.

Biet-Score

Ausgeglichen · 67 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt bietet Bauträgern und institutionellen Projektentwicklern eine seltene Gelegenheit zum Erwerb eines baureifen Mehrfamilienhaus-Grundstücks in Freising mit bestehendem Baurecht für 33 Einheiten. Die hohe Nachfrage im Einzugsgebiet München sichert eine solide Marktgängigkeit der späteren Wohnungen. Kaufinteressenten sollten vor Gebotsabgabe die Baugrundanforderungen (Spundwandverbau, weiße Wanne) und die exakten städtebaulichen Verpflichtungen bei der Stadt Freising einsehen.

Chancen

5

Risiken

5

Kosten- und bauordnungsrechtliche Auflagen aus städtebaulichem Vertrag und Immissionsschutz (Baulärmschutz, Schallschutzlüftung, Baumschutz).

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu eine benannte Wertanpassung im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt umfasst das unbebaute Bauträgergrundstück Flurstück-Nr. 1704 mit einer Gesamtgröße von 2.514 m² in Freising, Angerstraße 32. Das Grundstück liegt im städtebaulichen Entwicklungsgebiet 'Angerstraße West' (Bereich WA 1) im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 145. Die Lage zeichnet sich durch die Nähe zur Freisinger Innenstadt (ca. 1,6 km), zum Gewerbe- und Fachmarktzentrum Schlüterhallen sowie die hervorragende Anbindung an die Metropolregion München und den Flughafen München aus. Für das Grundstück existiert eine am 09.05.2023 erteilte Baugenehmigung zur Errichtung einer Wohnanlage mit 33 Wohneinheiten (14 Ein-Zimmer-Appartements, 9 Wohnungen bis 70 m², 10 Wohnungen über 70 m²; Gesamtwohnfläche ca. 2.126 m²) samt Tiefgarage (38 Einzel- und 10 Duplexstellplätze) sowie 4 Außenstellplätzen. Nach den Feststellungen des Gutachtens ist die Baugenehmigung bis zum 08.05.2027 gültig. Der Baugrund erfordert aufgrund hoher Grundwasserstände und artesisch gespanntem Wasser im Tertiär besondere bautechnische Maßnahmen, darunter einen wasserdichten Spundwandverbau sowie die Ausführung als druckwasserdichte weiße Wanne. Das Grundstück ist ortsüblich erschlossen. Die Eintragungen in Abteilung II des Grundbuchs (Leitungs- sowie Geh- und Fahrtrechte für Stadt Freising und Nachbarn) beeinträchtigen die Nutzbarkeit laut Sachverständiger nicht wesentlich. Ein Erwerber ist an die Verpflichtungen des städtebaulichen Vertrages mit der Stadt Freising gebunden. Der Verkehrswert wurde im Vergleichswertverfahren unter Berücksichtigung eines Bodenrichtwerts von 1.400 €/m² (angepasst auf WGFZ 1,0: 1.666,67 €/m² bzw. 4.190.008 € Bodenwert) zuzüglich eines pauschalen Projektierungszuschlags von 30 % (1.257.003 €) auf 5.500.000 € festgesetzt und durch eine Residualwertanalyse plausibilisiert. Insgesamt handelt es sich um eine hochattraktive Projektentwicklungschance für kapitalstarke Bauträger im Speckgürtel Münchens. Vor der Gebotsabgabe sind eine vertiefte Einsichtnahme in den städtebaulichen Vertrag bei der Stadt Freising sowie eine genaue Kalkulation der Spezialtiefbaukosten ratsam.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Nur außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

unbebautes Bauträgergrundstück mit bestehender Baugenehmigung für die Errichtung einer Wohnanlage mit 33 Wohnungen samt Tiefgarage zu 2514 qm

Hinweise zur Datenlage

Sehr gute Datenlage durch umfassendes Verkehrswertgutachten (152 Seiten) inklusive Baugrundgutachten, Genehmigungsunterlagen und städtebaulichem Vertragsentwurf sowie amtlicher Bekanntmachung.
Vollständige Ortsbesichtigung des unbebauten Grundstücks durch die Gutachterin erfolgt.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben19 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0001 K 0088/2025
Amtsgericht: Landshut
Bundesland: Bayern

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 23.11.2026 · 11:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Grundstück
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Nur außen

Ohne Angabe: Nutzungsart, Baujahr

Flächen & Wert

Verkehrswert: 5.500.000 €
Grundstücksfläche: 2.514 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 2.514 m²
Bodenrichtwert: 1.400 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 3.519.600 €2.514 m² × 1.400 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Wohnfläche, Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Angerstraße
Hausnummer: 32
PLZ: 85354
Ort: Freising
Stadtteil: Freising Südwest

Weitere Angaben aus dem Gutachten13 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 4 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Wertermittlungsstichtag

Rechte 5 Angaben

Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 3 Angaben

Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 56

Bodenrichtwert: 1.400 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 2.514 m²
Anteiliger Bodenwert: 3.519.600 €
Verkehrswert: 5.500.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 1,56
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 1.980.400 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 56 · Stichtag 01.01.2024

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert3.519.600 €

Gebäude / Wohnung1.980.400 €

Verkehrswert5.500.000 €

Zone: 8321

Rechenweg

Flächenanteil: 2.514 m² Gesamtgrundstück = 2.514 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 2.514 m² × 1.400 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 2.188 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 2.188 €/m² / 1.400 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 5.500.000 € − 3.519.600 € = 1.980.400 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Freising, Landkreis.

Eher RückenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart