KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

!

Zusammenfassung

Grundstück · + 1 Stellplatz · Bj. 2001 · vermietet

Zur Versteigerung steht ein 1.137 m² großes Gewerbegrundstück am Tiefen Hellweg 14 in 59590 Geseke. Das Anwesen ist mit einem freistehenden Betriebsgebäude (Werkhalle mit Sozial- und Bürotrakt, ca. 466 m² Nutzfläche, Baujahr ca. 2001, erweitert 2007) sowie einem Doppelcarport bebaut. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 210.000,00 € zum Wertermittlungsstichtag 13.08.2025. Das Objekt ist laut Gutachten vermietet; Details zum Mietvertrag sind jedoch nicht bekannt. Da dem Sachverständigen der Zutritt verwehrt wurde, beruht die Wertermittlung ausschließlich auf einer Außenbesichtigung und den vorliegenden Bauakten.

Biet-Score

Ausgeglichen · 61 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt eignet sich vorrangig für gewerbliche Eigennutzer oder risikobewusste Kapitalanleger mit Fokus auf Gewerbeimmobilien. Positiv hervorzuheben sind die verkehrsgünstige Lage im Gewerbegebiet sowie der funktionale Baukörper mit Werkstatt- und Büroflächen. Dem stehen erhebliche Risiken durch den verwehrten Innenzutritt und die ungeklärte Mietsituation sowie abstandsflächenrechtliche Unklarheiten beim Carport gegenüber. Bietern wird dringend empfohlen, vor der Versteigerung das Gespräch mit dem Mieter zu suchen und baurechtliche Rücklagen für etwaige Nachgenehmigungen und Inneninstandsetzungen einzuplanen.

Chancen

6

Solide bauliche Grundsubstanz in Stahl-Skelettbauweise mit gedämmten Sandwichplatten und Flachdach.
Zweckmäßige Nutzflächenaufteilung mit Werkhalle, Büroräumen, Sozialbereich und Lagerflächen.

Risiken

7

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Das zu versteigernde Gewerbeanwesen befindet sich am Tiefen Hellweg 14 im Gewerbegebiet Salzkottener Straße am östlichen Stadtrand von Geseke. Das 1.137 m² große Grundstück ist trapezförmig geschnitten, eben und vollständig eingefriedet. Die überörtliche Anbindung ist durch die unmittelbare Nähe zur B 1 (ca. 250 m) sowie zu den Autobahnen A 44 und A 33 sehr verkehrsgünstig. Die Umgebungsbebauung ist rein gewerblich geprägt. Bebaut ist das Areal mit einem nicht unterkellerten Betriebsgebäude in Stahl-Skelettbauweise aus dem Ursprungsbaujahr ca. 2001, welches 2007 um einen Hallen- und einen zweigeschossigen Büroanbau erweitert wurde. Die Gesamtnutzfläche nach DIN 277 beträgt rund 466 m² (ca. 367 m² im Erdgeschoss, ca. 99 m² im Obergeschoss). Die Beheizung erfolgt über eine Öl-Brennwert-Zentralheizung aus dem Jahr 2001. Auf dem Außengelände befindet sich zudem ein Doppelcarport (Stahlkonstruktion) aus 2007. Da dem Gutachter kein Zutritt gewährt wurde, konnte lediglich eine Außenbesichtigung erfolgen; der Innenzustand und die Ausstattung wurden baujahrestypisch unterstellt. In Abteilung II des Grundbuchs sind zwei beschränkte persönliche Dienstbarkeiten für die Stadt Geseke (Zustimmungsvorbehalt für Wohnnutzung und Schmutzwasserleitungsrecht) eingetragen. Baurechtlich ist zu beachten, dass der Doppelcarport versetzt wurde und mangels Eintragung einer Abstandsflächenbaulast auf das Nachbarflurstück formell genehmigungspflichtig ist; eine Nutzung als Lager ist baurechtlich unzulässig. Zudem weist das Geoportal NRW das Areal als Karstgebiet aus. Das Gebäude ist vermietet, vertragliche Details liegen nicht vor. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 13.08.2025 mit 210.000,00 € festgesetzt (Ertragswert: 204.000,00 €, Sachwert: 224.000,00 €). Trotz der soliden Bausubstanz und guten Gewerbelage erfordert das Objekt wegen der fehlenden Innenbesichtigung und der Genehmigungsthematik beim Carport eine sorgfältige Risikokalkulation und ausreichende Sanierungs- bzw. Rechtsreserven.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Vermietet
Besichtigung: Keine Besichtigung möglich

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Laut Gutachten handelt es sich um ein freistehendes, nicht unterkellertes Betriebsgebäude (Produnktionshalle mit Sozial- u. Bürotrakt) Erdgeschoss Nutzfläche ca. 367 m² und Obergeschoss ca. 99 m², Baujahr ca. 2001, erweitert 2007 und einem Doppelcarport Baujahr 2007

Hinweise zur Datenlage

Die Wertermittlung basiert auf den amtlichen Akten und einer reinen Außenbesichtigung, da der Mieter dem Sachverständigen den Gebäudezutritt verweigerte. Das Gutachten datiert vom 01.09.2025 mit Wertermittlungsstichtag 13.08.2025.
Nur Außenbesichtigung von der Straße aus — Innenzustand, Haustechnik und tatsächliche Raumausstattung sind nicht belegt.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis: Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot: Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben21 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

!

Identifikation

Aktenzeichen: 0012 K 0005/2025
Amtsgericht: Lippstadt
Bundesland: Nordrhein-Westfalen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 13.11.2026 · 09:30 Uhr
!
Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Grundstück · + 1 Stellplatz
Objektzustand
Vermietungsstatus: Vermietet
Besichtigungsstatus: Keine Besichtigung möglich
Baujahr: 2001

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 210.000 €
Nutzfläche: 465,63 m²
Gewerbefläche: 465,63 m²
Grundstücksfläche: 1.137 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 1.137 m²
Bodenrichtwert: 35 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 39.795 €1.137 m² × 35 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Wohnfläche

Lage

Karte

Straße: Tiefer Hellweg
Hausnummer: 14
PLZ: 59590
Ort: Geseke

Ohne Angabe: Stadtteil

Weitere Angaben aus dem Gutachten27 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

!

Bewertung 9 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Gewerbefläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Fiktives Baujahr (Sachwert)
Restnutzungsdauer
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)
Wertermittlungsstichtag

Rechte 9 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 4 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)
Marktmiete monatlich
Jahresmarktmiete

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 9, 21

Bodenrichtwert: 35 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 1.137 m²
Anteiliger Bodenwert: 39.795 €
Verkehrswert: 210.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 5,28
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 170.205 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 9, 21 · Stichtag 01.01.2025

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert39.795 €

Gebäude / Wohnung170.205 €

Verkehrswert210.000 €

Zone: Gewerbefläche (G)

Rechenweg

Flächenanteil: 1.137 m² Gesamtgrundstück = 1.137 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 1.137 m² × 35 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 185 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 185 €/m² / 35 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 210.000 € − 39.795 € = 170.205 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Soest, Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart