KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Grundstück · leerstehend

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein unbebautes, ca. 378 m² großes Wohnbaugrundstück im Kilbachweg 19 im Idsteiner Stadtteil Heftrich. Das schmale Hanggrundstück weist straßenseitig eine befestigte Stellplatzfläche auf und liegt im Geltungsbereich eines rechtskräftigen Bebauungsplans als allgemeines Wohngebiet. Wesentliche Besonderheit ist eine eingetragene Vereinigungsbaulast mit dem Nachbargrundstück Flurstück 117/1, dessen Garage mit Dachüberstand in Grenzbebauung errichtet ist. Der Sachverständige hat wegen der unklaren Bebaubarkeit und Grenzabstände einen 40-prozentigen Abschlag auf den Bodenwert vorgenommen, woraus ein Verkehrswert von 68.000,00 € resultiert. Der Versteigerungstermin ist auf den 01.12.2026 angesetzt; die gesetzlichen Wertgrenzen nach §§ 74a, 85a ZVG sind aufgehoben.

Biet-Score

Vorsicht · 42 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Grundstück bietet eine interessante Gelegenheit für bauwillige Eigennutzer oder Bauträger im Taunus, birgt jedoch erhebliche baurechtliche und topografische Risiken. Kaufinteressenten sollten vor Gebotsabgabe dringend eine Bauvoranfrage bei der Bauaufsichtsbehörde prüfen, um die tatsächliche Realisierbarkeit eines Baukörpers trotz Vereinigungsbaulast und Grenzabständen abzusichern. Durch den Wegfall der Wertgrenzen kann das Objekt bei entsprechender Bietdisziplin mit deutlichem Sicherheitsabschlag erworben werden.

Chancen

5

Risiken

5

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 2 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Bewertungsobjekt umfasst ein 378 m² großes, unbebautes Grundstück im Kilbachweg 19 im Idsteiner Stadtteil Heftrich (Gemarkung Heftrich, Flur 3, Flurstück 117/2). Das Grundstück weist eine annähernd rechteckige, schmale Form mit rund 11,80 m Straßenfront und ca. 32 m Tiefe auf und befindet sich in einer ausgeprägten Hanglage mit Ost-West-Gefälle. Planungsrechtlich liegt die Parzelle im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Hinter dem Kirschgarten – Im Hasselrain – Unter dem Idsteiner Weg“ als allgemeines Wohngebiet mit offener Bauweise für Einzel- und Doppelhäuser (GRZ 0,4, GFZ 0,5, maximal 1 Vollgeschoss). Aktuell ist das Grundstück unbebaut; im straßenseitigen Bereich befindet sich eine befestigte Kfz-Stellplatzfläche aus Betonverbundsteinpflaster sowie im rückwärtigen Bereich diverse Stützmauern und Bewuchs. Eine Werterhöhung durch diese Außenanlagen wurde nicht vorgenommen, da sie bei einer zweckentsprechenden Neubebauung rückgebaut werden müssten. Die Erschließung ist über den Kilbachweg grundsätzlich gegeben, allerdings fallen bei erstmaliger baulicher Nutzung noch kommunale Wasser- und Abwasseranschlussbeiträge an, die gutachterlich mit 2.000,00 € beziffert wurden. Das zentrale Risiko stellt eine im Baulastenverzeichnis eingetragene Vereinigungsbaulast (Baulastenblatt BL-857/07) dar, durch die das Grundstück zusammen mit dem bebauten Nachbarflurstück 117/1 als eine baurechtliche Einheit betrachtet wird. Auf dem Nachbargrundstück existiert eine Grenzgarage mit überkragendem Walmdachüberstand. Ob unter Berücksichtigung der notwendigen Abstandsflächen ein eigenständiges Wohnhaus wirtschaftlich errichtet werden kann, ist verbindlich nur über eine Bauvoranfrage klärbar. Der Sachverständige hat diesem Umstand durch einen pauschalen Risikoabschlag von 40 % auf den Bodenwert Rechnung getragen. Der finale Verkehrswert wurde zum Wertermittlungsstichtag 02.09.2024 auf 68.000,00 € festgesetzt (basierend auf einem Ausgangsbodenwert von 117.180,00 € bei 310,00 €/m² Bodenrichtwert, abzüglich 46.870,00 € für die Baulast und 2.000,00 € Erschließungskosten). Da in einem früheren Termin der Zuschlag nach § 74a bzw. § 85a ZVG versagt wurde, sind die gesetzlichen Mindestwertgrenzen im anberaumten Versteigerungstermin aufgehoben, was Investoren zusätzliche Verhandlungsspielräume beim Bargebot eröffnet.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Nur außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

lfd. Nr. 2, Gemarkung Heftrich, Flur 3, Flurstück 117/2, Landwirtschaftliche Fläche, Kilbachweg 19, 378 qm Beschrieb ohne Gewähr: unbebautes Grundstück

Hinweise zur Datenlage

Sehr gute Beleglage. Das Verkehrswertgutachten aus März 2025 sowie die amtliche Bekanntmachung und Deckseite liegen vollständig vor und beschreiben Grundstücks- sowie Baulastenverhältnisse detailliert.
Ortsbesichtigung des Grundstücks fand am 02.09.2024 durch den Sachverständigen als Außenbesichtigung statt.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben20 von 27 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0042 K 0013/2024
Amtsgericht: Idstein
Bundesland: Hessen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Antragsteller (Gläubiger): Bausparkasse Schwäbisch Hall (Bank)Tel. 0791 46-464674520 Schwäbisch HallAngabe aus den Unterlagen (Portal, Deckseite), ohne Gewähr.
Datum / Uhrzeit: 01.12.2026 · 10:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Grundstück
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Nur außen

Ohne Angabe: Nutzungsart, Baujahr

Flächen & Wert

Verkehrswert: 68.000 €
Grundstücksfläche: 378 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 378 m²
Bodenrichtwert: 310 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 117.180 €378 m² × 310 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Wohnfläche, Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Kilbachweg
Hausnummer: 19
PLZ: 65510
Ort: Idstein
Stadtteil: Heftrich

Weitere Angaben aus dem Gutachten12 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 4 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Wertermittlungsstichtag

Rechte 4 Angaben

Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 3 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 15, 16

Bodenrichtwert: 310 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 378 m²
Anteiliger Bodenwert: 117.180 €
Verkehrswert: 68.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 0,58
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: -49.180 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 15, 16 · Stichtag 01.01.2024

Der rechnerische Bodenwert liegt über dem Verkehrswert.

Verkehrswert je m² Boden liegt unter dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert117.180 €

Verkehrswert68.000 €

Zone: 6340002

Rechenweg

Flächenanteil: 378 m² Gesamtgrundstück = 378 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 378 m² × 310 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 180 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 180 €/m² / 310 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 68.000 € − 117.180 € = -49.180 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Rheingau-Taunus-Kreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart