ZwangsversteigerungGrundstück in Idstein, Hessen

Das Bewertungsobjekt umfasst ein 378 m² großes, unbebautes Grundstück im Kilbachweg 19 im Idsteiner Stadtteil Heftrich (Gemarkung Heftrich, Flur 3, Flurstück 117/2). Das Grundstück weist eine annähernd rechteckige, schmale Form mit rund 11,80 m Straßenfront und ca. 32 m Tiefe auf und befindet sich in einer ausgeprägten Hanglage mit Ost-West-Gefälle. Planungsrechtlich liegt die Parzelle im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Hinter dem Kirschgarten – Im Hasselrain – Unter dem Idsteiner Weg“ als allgemeines Wohngebiet mit offener Bauweise für Einzel- und Doppelhäuser (GRZ 0,4, GFZ 0,5, maximal 1 Vollgeschoss). Aktuell ist das Grundstück unbebaut; im straßenseitigen Bereich befindet sich eine befestigte Kfz-Stellplatzfläche aus Betonverbundsteinpflaster sowie im rückwärtigen Bereich diverse Stützmauern und Bewuchs. Eine Werterhöhung durch diese Außenanlagen wurde nicht vorgenommen, da sie bei einer zweckentsprechenden Neubebauung rückgebaut werden müssten. Die Erschließung ist über den Kilbachweg grundsätzlich gegeben, allerdings fallen bei erstmaliger baulicher Nutzung noch kommunale Wasser- und Abwasseranschlussbeiträge an, die gutachterlich mit 2.000,00 € beziffert wurden. Das zentrale Risiko stellt eine im Baulastenverzeichnis eingetragene Vereinigungsbaulast (Baulastenblatt BL-857/07) dar, durch die das Grundstück zusammen mit dem bebauten Nachbarflurstück 117/1 als eine baurechtliche Einheit betrachtet wird. Auf dem Nachbargrundstück existiert eine Grenzgarage mit überkragendem Walmdachüberstand. Ob unter Berücksichtigung der notwendigen Abstandsflächen ein eigenständiges Wohnhaus wirtschaftlich errichtet werden kann, ist verbindlich nur über eine Bauvoranfrage klärbar. Der Sachverständige hat diesem Umstand durch einen pauschalen Risikoabschlag von 40 % auf den Bodenwert Rechnung getragen. Der finale Verkehrswert wurde zum Wertermittlungsstichtag 02.09.2024 auf 68.000,00 € festgesetzt (basierend auf einem Ausgangsbodenwert von 117.180,00 € bei 310,00 €/m² Bodenrichtwert, abzüglich 46.870,00 € für die Baulast und 2.000,00 € Erschließungskosten). Da in einem früheren Termin der Zuschlag nach § 74a bzw. § 85a ZVG versagt wurde, sind die gesetzlichen Mindestwertgrenzen im anberaumten Versteigerungstermin aufgehoben, was Investoren zusätzliche Verhandlungsspielräume beim Bargebot eröffnet.