TeilungsversteigerungGrundstück in Neuss, Nordrhein-Westfalen

Versteigert wird im Wege der Teilungsversteigerung (Aufhebung der Gemeinschaft) das Grundstück Am Heiligenhäuschen 7 in 41472 Neuss-Holzheim, bestehend aus den Flurstücken 1411 (343 m²) und 1412 (661 m²), zusammen 1.004 m² (Bekanntmachung S. 1; Gutachten S. 3). Das Gutachten bewertet es als unbebautes Grundstück, das mit einem Überbau belastet ist: Ein Gebäudeteil eines freistehenden Dreifamilienhauses auf dem Nachbargrundstück (Flurstück 202) ragt auf das Flurstück 1411. Die Gutachterin ermittelte rund 71 m² überbaute Fläche. Die Lage wird als Wohnlage mit guter Mikro- und Makrolage, guter Verkehrsanbindung und geringfügigen Lärmimmissionen beschrieben (Gutachten S. 13). Das Baurecht bestimmt Wohngebiet, zweigeschossig, offene Bauweise; ein Bebauungsplan besteht nicht (S. 14). Zustand: Das überbauende Wohnhaus (Ursprungsbaujahr ca. 1958, Erweiterungen 1967, 1984, 1998) hat Putzfassade, Satteldach mit Photovoltaikanlage und Pelletheizung seit ca. 2010. Sichtbar waren Risse in der Putzfassade, für die keine Wertminderung angesetzt wurde (S. 20). Das Gutachten ist kein Bausubstanzgutachten; die Gebäudebeschreibung dient der Ermittlung der Restnutzungsdauer von rd. 30 Jahren (S. 30). Das Grundstück selbst wird als Nutzgarten genutzt, zwei von drei Wohneinheiten des Hauses sind vermietet. Rechte und Risiken: In Abteilung II ist nur der Versteigerungsvermerk eingetragen; bestehen bleibende Rechte nennt keines der Dokumente. Der Verkehrswert von 570.000 € wurde mit dem unmittelbaren Preisvergleich (585 €/m², Median von 649 €/m² abgeschlagen) abgeleitet und über den Bodenrichtwert von 600 €/m² (Stichtag 01.01.2025) plausibilisiert, der 566.000 € ergibt. Der Überbau wird mit einem Barwert der Überbaurente von rd. 6.000 €, einem abgezinsten Bodenwert von rd. 20.000 € und einem Abzug von rd. 42.000 € berücksichtigt. Die Duldungspflicht ist nur eingeschätzt; zudem gehören die Nachbargrundstücke denselben Eigentümern, sodass nach dem Zuschlag eine neue Eigentümerkonstellation mit ungeklärter Überbau- und Erschließungssituation entsteht, da das Wohnhaus über Flurstück 202 erschlossen wird. Altlasten sind nicht im Kataster eingetragen, Denkmalschutz besteht nicht. Fazit: Das Objekt kann für Investoren mit baurechtlicher und juristischer Erfahrung in Frage kommen, die ein großes Wohnbaugrundstück erwerben und die Überbausituation klären wollen. Wertbestimmend ist die tatsächliche Nutzbarkeit der 1.004 m² trotz Überbau und Nachbarbebauung, die vor einem Gebot rechtlich geprüft werden sollte.