ZwangsversteigerungGrundstück in Ratingen, Nordrhein-Westfalen

Das Bewertungsobjekt umfasst drei unregelmäßig zugeschnittene Grundstücke (Flurstücke 99, 528 und 529 der Flur 18) mit einer Gesamtgröße von 1.545 m² in der Alten Kölner Straße 31, 33 und 33a im Stadtteil Breitscheid der Stadt Ratingen. Die Lage zeichnet sich durch eine gute Infrastruktur und eine hervorragende Anbindung an die umliegenden Autobahnen A 3, A 44, A 52 und A 524 aus, ist jedoch infolge der Nähe zum Autobahnkreuz Breitscheid und zur Bundesstraße B 227 sowie durch Flugverkehr mit Geräuschimmissionen vorbelastet. Im Flächennutzungsplan ist das Areal als Wohnbaufläche dargestellt; mangels qualifiziertem Bebauungsplan richtet sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit nach § 34 BauGB. Auf den Grundstücken befindet sich ein baulich zusammenhängender Gebäudekomplex, bestehend aus einem ursprünglichen Zweifamilienwohnhaus (Baujahr ca. 1951, Haus Nr. 33) sowie zwei nachträglich angebauten, unterkellerten Büro- und Gewerbetrakten mit Flachdach (Haus Nr. 31 aus 1982/1984 und Haus Nr. 33a aus 1977/1983). Alle drei Gebäude wurden bereits weitgehend entkernt; Böden, Sanitär- und Wandbeläge sind überwiegend entfernt, zudem zeigen sich an einzelnen Stellen Feuchtigkeitsschäden. Der Sachverständige stuft die Bestandsarchitektur als wirtschaftlich nicht mehr zeitgemäß ein und legt der Wertermittlung den vollständigen Gebäudeabbruch zugrunde. Wohn- oder Nutzflächen wurden daher nicht ausgewiesen; die Brutto-Grundfläche beträgt rd. 938 m², der umbaute Raum rd. 2.796 m³. Die Wertermittlung erfolgte auf Basis des Bodenwertes unter Berücksichtigung eines Bodenrichtwertes von 570 €/m² (Stichtag 27.03.2025). Nach lageweisen Anpassungen und dem Abzug der geschätzten Abbruchkosten in Höhe von insgesamt 123.000 € (52.700 € für Haus 31, 38.400 € für Haus 33 und 31.900 € für Haus 33a) ermittelte der Gutachter einen Gesamtwert von 880.000 € (exakt summiert 880.900 €), der vom Amtsgericht Ratingen amtlich auf 880.900,00 € festgesetzt wurde. Die Grundstücke sind bestandsfrei und unbewohnt. Für Bauträger und Projektentwickler eröffnet sich hier die seltene Gelegenheit, ein größeres Areal im Düsseldorfer Umland neu zu strukturieren. Die wesentlichen Herausforderungen liegen in den Rückbaukosten, der Entsorgung vorgefundener Bauschuttablagerungen sowie der Ausrichtung des Neubauentwurfs auf passiven Schallschutz gegen den Umgebungslärm.