ZwangsversteigerungGrundstück in Schauenstein, Bayern

Das Versteigerungsobjekt umfasst das Flurstück 1034/5 der Gemarkung Schauenstein mit einer Grundstücksfläche von 537 m² in 95197 Schauenstein (Nähe Kommerzienrat-Waldenfels-Straße). Die Liegenschaft liegt mitten im Industriegebiet und ist fast vollständig von einem um das Jahr 1900 in Massivbauweise errichteten Backsteingebäude (ehemaliges Kesselhaus mit Industrieschornstein) überbaut. Eine eigene unmittelbare Erschließung an eine öffentliche Straße besteht nicht; die Erschließung erfolgt über grundbuchlich gesicherte Geh-, Fahrt- und Leitungsrechte auf den Nachbarflurstücken. Das Grundstück ist im Flächennutzungsplan als gewerbliche Baufläche dargestellt und erschließungsbeitragsfrei. Der bauliche Zustand ist als abbruchreif und stark verfallen einzustufen. Das Gebäude weist schwerwiegende Substanzschäden auf: Das Dach ist größtenteils eingebrochen, Fenster und Türen sind zerstört, und es wachsen bereits Bäume im Mauerwerk. Der gemauerte Industrieschlot ist stark schadhaft. Das Objekt ist teilweise vermüllt, lässt keinerlei wirtschaftliche Nutzung mehr zu und stellt eine potenzielle Gefährdungslage dar. Eine Innenbesichtigung konnte vom Sachverständigen nicht durchgeführt werden, da der anberaumte Termin seitens des Eigentümers nicht wahrgenommen wurde. Ein Energieausweis liegt nicht vor. In Abteilung II des Grundbuchs sind wechselseitige Geh- und Fahrtrechte eingetragen. Das Gebäude schließt im Südwesten und Südosten direkt an Nachbargebäude an, was zusammen mit einer Überdachung im Nordosten zu einer extrem anspruchsvollen Abbruchsituation führt. Zudem besteht aufgrund der früheren industriellen Nutzung ein konkreter Verdacht auf Bodenkontaminationen und Schadstoffbelastungen der Bausubstanz (unter anderem Asbest, künstliche Mineralfasern, Ruß und Schwermetallrückstände). Wegen der Nähe zum Gewässer Selbitz besteht ferner die Gefahr von Oberflächenwasser. Der Sachverständige ermittelte den beitragsfreien Bodenwert auf Basis eines bereinigten Richtwerts von 14,25 €/m² mit 7.700 €. Demgegenüber stehen geschätzte Freilegungskosten von rund 450.000 €, die zu einem negativen Liquidationswert von -400.000 € führen. Folgerichtig wurde der Verkehrswert auf den symbolischen Mindestwert von 1,00 € festgesetzt. Ein Erwerb ist wegen der drohenden Entsorgungs- und Sicherungskosten mit extremen finanziellen Risiken verbunden.