ZwangsversteigerungHalle/Lager in Salzkotten, Nordrhein-Westfalen

Das Bewertungsobjekt umfasst ein 1.154 m² großes Grundstück (Flur 8, Flurstück 186) in der Straße Kamp im Ortsteil Niederntudorf der Stadt Salzkotten. Die Liegenschaft befindet sich im östlichen Gewerbegebiet und wird im Flächennutzungsplan als Gewerbegebiet (GE) dargestellt. Mangels Bebauungsplans beurteilt sich die Zulässigkeit von Vorhaben nach § 34 BauGB im unbeplanten Innenbereich. Die Erschließungsstraße Kamp ist endgültig ausgebaut; Hauptversorgungsleitungen (Strom, Wasser, Gas, Mischwasserkanal) liegen im Straßenkörper an, direkte Anschlüsse auf das Grundstück existieren derzeit jedoch nicht. Auf dem Areal befindet sich eine ca. 14 × 8 m große Betonbodenplatte (1994 als Kohlenlagerplatz genehmigt), auf welcher ein ca. 6,0 × 7,50 m großer Offenschuppen mit Pultdach steht. Der Schuppen wurde vermutlich ohne Genehmigung errichtet, ist stark baufällig, unzureichend provisorisch mit Baustützen gesichert und akut einsturzgefährdet. Aus diesem Grund setzte der Sachverständige den Gebäudewert mit 0,00 € an. Die Freiflächen weisen Randbewuchs und Verbuschung auf und werden derzeit als gewerblicher Lagerplatz für Baumaterialien und Container genutzt. Rechtlich und wertmäßig wird das Grundstück durch mehrere Sonderfaktoren geprägt: In Abteilung II des Grundbuchs ist eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Leitungsrecht Mischwassersammler DN 1000) für die Stadt Salzkotten eingetragen, die einen effektiven Schutzstreifen von ca. 480 m² mit absolutem Bau- und Aufwuchsverbot belegt. Zudem besteht ein 2021 für zehn Jahre geschlossener Pachtvertrag, der für die ersten fünf Jahre (2022–2026) Pachtfreiheit und für 2027 lediglich 300,00 €/Jahr vorsieht. Weiterhin grenzt im Nordwesten ein Gewerbebetrieb auf ca. 21 m Grenzlänge ohne Abstandsbaulast an, und im Zufahrtsbereich steht teilweise ein Container Dritter. Ausgehend vom Bodenrichtwert in Höhe von 30,00 €/m² (unbelasteter Bodenwert: 34.620,00 €) nahm der Gutachter Abzüge für das Leitungsrecht (-7.200,00 €), den pachtvertraglichen Underrent (-2.470,00 €) sowie einen pauschalen Abschlag von 20 % (-6.924,00 €) für Zuschnitt, Grenzbebauung und Schuppenrisiko vor. Hieraus resultiert der festgesetzte Verkehrswert von 18.000,00 €. Bei Erstehung über das ZVG besteht nach § 57a ZVG ein Sonderkündigungsrecht bezüglich des Pachtvertrages.