KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Landwirtschaft · leerstehend

Gegenstand des Verfahrens sind drei forstwirtschaftliche Waldgrundstücke in der Gemarkung Burgsinn (Flurstücke 3172, 3173 und 3173/1) im Landkreis Main-Spessart mit einer Gesamtgrundstücksfläche von 62.994 m². Die amtlichen Einzelverkehrswerte belaufen sich auf 147.150 € (Flst. 3172), 12.350 € (Flst. 3173) und 38.650 € (Flst. 3173/1), was einem Gesamtverkehrswert von 198.150 € entspricht. Der Baumbestand setzt sich aus rund 115- bis 140-jährigen Buchen- und Mischholzbeständen mit hohem Holzvorrat (ca. 2.400 Vfm gesamt) und Buchennaturverjüngung zusammen. Wesentliche Herausforderungen stellen die schwierigen wegemäßigen Erschließungsverhältnisse dar, da Flurstück 3172 über keine direkte Zuwegung verfügt und im Westen durch Nebengebäude des benachbarten Schlosses überbaut ist. Die Versteigerung erfolgt zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft.

Biet-Score

Ausgeglichen · 67 von 100

Normaler Bieter: bis 90 % des Verkehrswerts empfohlen

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Die Liegenschaft kann sich für forstwirtschaftliche Betriebe, Holzvermarkter oder waldbegeisterte Kapitalanleger eignen, sofern die Erschließung und Holzabfuhr im Vorfeld verlässlich geklärt werden. Dem werthaltigen Holzvorrat von rund 2.400 Vfm und der intakten Naturverjüngung stehen maßgebliche Erschließungsdefizite gegenüber, insbesondere die fehlende Zuwegung zu Flurstück 3172 sowie dessen bauliche Überbauung. Kaufinteressenten sollten vor Gebotsabgabe zwingend klären, ob forstwirtschaftliche Wegerechte über Nachbargrundstücke gesichert oder vereinbart werden können.

Chancen

6

Beachtlicher geschätzter Gesamtholzvorrat von rund 2.400 Vorratsfestmetern (Vfm) auf den bewerteten Waldflächen.

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Bei den Versteigerungsobjekten handelt es sich um drei forstwirtschaftliche Flächen in der Gemarkung Burgsinn, Lagebezeichnung „Nußacker“, im unterfränkischen Landkreis Main-Spessart. Die Parzellen weisen eine Gesamtfläche von 6,2994 ha (62.994 m²) auf und teilen sich auf in Flurstück 3172 mit 45.834 m², Flurstück 3173 mit 3.840 m² sowie Flurstück 3173/1 mit 13.320 m². Die Grundstücke liegen im unbeplanten Außenbereich an mäßig bis stärker geneigten Westhängen oberhalb von Burgsinn im Umfeld der Schlossanlage des „Neuen Schlosses“. Der Baumbestand auf den Flurstücken 3172 und 3173 besteht aus einem ca. 140-jährigen Buchen-Kiefern-Baumholz mit Europäischer Lärche, Eiche sowie einzelnen Fichten und Roteichen bei einem Holzvorrat von rund 1.700 Vfm (342 Vfm/ha). Auf Flurstück 3173/1 stockt ein ca. 115-jähriges Buchenbaumholz mit Kiefer und Douglasie bei ca. 700 Vfm Holzvorrat (530 Vfm/ha). Beide Bestände sind weitgehend geschlossen, weisen laut Gutachten gute Wuchsleistungen und keine Waldschäden auf. Aufgrund des hohen Anteils hiebsreifer Hölzer besteht kurzfristig nutzbares Holzpotenzial; zudem zeigt sich auf ca. 30 % der Fläche eine Buchennaturverjüngung, weshalb keine Kosten für Neuaufforstungen kalkuliert werden müssen. Rechtlich und bewirtschaftungstechnisch bestehen signifikante Einschränkungen. Das Hauptflurstück 3172 verfügt über keine direkte öffentlich-rechtliche Zuwegung und ist von der Kreisstraße MSP 17 nur über fremden Grund erreichbar. Zudem ist ein westlicher Grundstückskeil von Nebengebäuden der Schlossanlage überbaut, was im Gutachten wegen Geringfügigkeit jedoch nicht wertmindernd angesetzt wurde. Flurstück 3173 grenzt im Süden punktuell an den „Roten Weg“, während Flurstück 3173/1 über einen ansteigenden Waldpfad angebunden ist. Die Grundbücher sind lastenfrei in Abteilung II; Pachtverhältnisse bestehen nicht. Die Einzelverkehrswerte wurden im Vergleichswertverfahren unter Berücksichtigung von Bestandeswerten und forstlichen Bodenwerten auf 147.150 € (Flst. 3172), 12.350 € (Flst. 3173) und 38.650 € (Flst. 3173/1) festgesetzt, was rechnerisch einem Gesamtwert von 198.150 € entspricht. Eine Investition setzt voraus, dass Erwerber die forsttechnische Erreichbarkeit im Vorfeld vertraglich oder tatsächlich abzusichern vermögen.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Nur außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Lfd. Nr. 1 Objektbeschreibung/Lage (lt Angabe d. Sachverständigen) : Forstwirtschaftliches Flurstück, ohne direkte Zuwegung, es grenzt direkt an den Umgriff des neuen Schlosses, tatsächliche Nutzung Wald, auf die differenzierte Darstellung im Gutachten wird verwiesen.; Lfd. Nr. 2 Objektbeschreibung/Lage (lt Angabe d. Sachverständigen) : Forstwirtschaftliches Flurstück, tatsächliche Nutzung Wald, auf die differenzierte Darstellung im Gutachten wird verwiesen.; Lfd. Nr. 3 Objektbeschreibung/Lage (lt Angabe d. Sachverständigen) : forstwirtschaftliches Flurstück, tatsächliche Nutzung Wald, auf die differenzierte Darstellung im Gutachten wird verwiesen.;

Hinweise zur Datenlage

Die Datenlage ist vollständig und umfasst Terminsbestimmung, Deckseite und ein detailliertes forstliches Wertermittlungsgutachten mit Bestandsaufnahme und Lageplänen.
Ortsbesichtigung des forstlichen Bestandes durch die Gutachterin am 26.08.2025 erfolgt.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben17 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0002 K 0026/2025
Amtsgericht: Würzburg
Bundesland: Bayern

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft
Datum / Uhrzeit: 10.03.2027 · 09:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Landwirtschaft
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Nur außen

Ohne Angabe: Nutzungsart, Baujahr

Flächen & Wert

Verkehrswert: 198.150 €
Grundstücksfläche: 62.994 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 62.994 m²
Bodenrichtwert: 1 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 62.994 €62.994 m² × 1 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Wohnfläche, Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Nußacker
PLZ: 97775
Ort: Burgsinn

Ohne Angabe: Hausnummer, Stadtteil

Weitere Angaben aus dem Gutachten11 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 4 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Wertermittlungsstichtag

Rechte 4 Angaben

Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 2 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 7

Bodenrichtwert: 1 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 62.994 m²
Anteiliger Bodenwert: 62.994 €
Verkehrswert: 198.150 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 3,15
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 135.156 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 7

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert62.994 €

Gebäude / Wohnung135.156 €

Verkehrswert198.150 €

Zone: Forstwirtschaftliche Flurstücke im Außenbereich Landkreis Main-Spessart

Rechenweg

Flächenanteil: 62.994 m² Gesamtgrundstück = 62.994 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 62.994 m² × 1 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 3 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 3 €/m² / 1 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 198.150 € − 62.994 € = 135.156 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Main-Spessart, Landkreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart