KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Landwirtschaft · Bj. 1801 · bewohnt

Zur Versteigerung steht ein ideeller 1/2 Miteigentumsanteil an einem ländlichen Wohngrundstück (historischer Vierseitenhof) in Saasa 39, 07607 Eisenberg. Der festgesetzte Verkehrswert für den 1/2 Anteil beträgt 85.000 € (Gesamtwert des Objekts: 170.000 €). Das Anwesen umfasst ein Hauptwohnhaus (Baujahr ca. 1801, Anbau 1975), ein zu Wohnzwecken umgebautes Stallgebäude sowie Scheunen- und Lagerflächen mit einer Gesamtgrundstücksfläche von 1.275 m². Die fertiggestellten Bereiche im Erdgeschoss des Haupthauses und im ehemaligen Stall sind bewohnbar, während das Ober- und Dachgeschoss des Haupthauses aktuell nicht nutzbar und sanierungsbedürftig sind. Zudem ist eine Einliegerwohnung im ehemaligen Stall fremdvermietet, wobei Mietvertragsdaten nicht vorgelegt wurden.

Biet-Score

Risikoreich · 39 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 15 % unter dem Verkehrswert – nur mit Expertise

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt richtet sich primär an Miteigentümer oder spezialisierte Investoren, die Erfahrung mit dem Erwerb von Bruchteilseigentum und anschließenden Auseinandersetzungen oder Einigungen haben. Wirtschaftlich bietet die Substanz mit funktionierenden Teilbereichen und Photovoltaik eine solide Basis, jedoch bindet der Erwerb eines halben Anteils Kapital ohne sofortige alleinige Sachherrschaft. Vor einer Gebotsabgabe sollte dringend die rechtliche und tatsächliche Situation bezüglich des verbleibenden Anteils sowie des bestehenden Mietverhältnisses geprüft werden.

Chancen

5

Großzügiges Anwesen mit historischem Vierseitenhof-Charakter und 1.275 m² Grundstücksfläche in ruhiger Dorflage.

Risiken

5

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 3 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um einen ideellen 1/2 Miteigentumsanteil an einem ländlichen Vierseitenhof auf einem 1.275 m² großen Grundstück in Saasa 39, einem Ortsteil von Eisenberg im Saale-Holzland-Kreis. Die Liegenschaft liegt in einem Dorfgebiet an einer verkehrsberuhigten Anliegerstraße mit guter Anbindung an die B7 und die BAB 9. Der festgesetzte Verkehrswert für den 1/2 Anteil beläuft sich auf 85.000 €, basierend auf dem gutachtlich ermittelten Gesamtverkehrswert des Grundstücks von 170.000 € zum Stichtag 09.02.2026. Die Hofanlage umfasst ein historisches Hauptwohnhaus aus ca. 1801 mit einem Anbau von 1975, ein teilausgebautes Stallgebäude sowie eine Scheune und Nebengebäude mit insgesamt 596 m² Bruttogrundfläche im Wohnbereich und 302 m² in den Nebengebäuden. Während das Erdgeschoss des Haupthauses sowie Teile des ehemaligen Stallgebäudes in einfachem bis mittlerem Zustand nutzbar sind, befinden sich das Ober- und Dachgeschoss des Haupthauses im Rohbauzustand und sind derzeit weder begehbar noch nutzbar. Die Beheizung erfolgt über eine Gas-Brennwerttherme und Einzelöfen; zudem ist eine PV-Anlage mit Speicher vorhanden. Der Sachverständige berücksichtigte Baumängel und Fertigstellungsbedarfe über besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale in Höhe von insgesamt 60.182 €. Rechtlich ist von zentraler Bedeutung, dass ausschließlich der 1/2 Miteigentumsanteil versteigert wird (Parallelverfahren für den weiteren Anteil vermerkt). Im Grundbuch lastet in Abteilung II eine Dienstbarkeit für eine Abwasserleitung mit Schutzstreifen. Das Objekt wird teils eigengenutzt, teils ist eine Einliegerwohnung fremdvermietet, zu der trotz Aufforderung keine Unterlagen vorgelegt wurden. Für Kaufinteressenten birgt der Bruchteilserwerb ohne Einigung mit der Gegenseite erhebliche Bewirtschaftungs- und Vollstreckungsrisiken.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Bewohnt
Besichtigung: Teilweise Innenbesichtigung

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

ACHTUNG: ES WIRD NUR EIN HALBER MITEIGENTUMSANTEIL VERSTEIGERT!! Ländliches Wohngrundstück (Vierseitenhof), Baujar ca. 1801, Anbau Haupthaus 1975, Teilungsanierungen (nicht abgeschlossen) ab 1995. In den fertiggestelten Bereichen (umgebauter Stall, EG-Bereich Hauptwohnhaus) voll nutzbar und einfacher bis mittlerer Bauzustand; Ober- und Dachgeschoss im Haupthaus aktuell nicht nutzbar.

Hinweise zur Datenlage

Umfangreiches Sachwertgutachten aus April 2026 (Stichtag 09.02.2026) mit Fotodokumentation vorhanden. Mietunterlagen der fremdvermieteten Einheit liegen nicht vor; exakte Wohnflächenberechnung nach WoFlV fehlt.
Innen- und Außenbesichtigung durchgeführt, OG des Haupthauses war jedoch baustellenbedingt nicht begehbar.

Belegung

bewohnt

Unklar bis hochriskant

Bewohnt sagt noch nicht, von wem und aufgrund welchen Rechts. Eigentümer, Mieter, Angehörige, Pächter, Untermieter oder sonstige Besitzer haben sehr unterschiedliche Folgen.

Vor dem Gebot prüfen

Nutzer und Rechtsgrundlage feststellen
Miet-, Pacht- oder Wohnrechte suchen
Einzug/Überlassung zeitlich prüfen
Gebot erst mit Risikoabschlag freigeben

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Ohne geklärte Rechtsgrundlage ist nicht verlässlich zu beurteilen, ob Räumungstitel, Mietrecht, Wohnrechte oder andere Besitzrechte greifen.
In der Praxis: Zugang, Übergabe, Ertrag, Sanierung und Zeitplan bleiben offen, solange Nutzer und Rechtsgrundlage nicht eindeutig sind.
Für das Gebot: Bis zur Klärung wie Hochrisiko bewerten, nicht wie frei verfügbar.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben22 von 28 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0010 K 0024/2024
Amtsgericht: Jena
Bundesland: Thüringen

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 25.11.2026 · 11:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Landwirtschaft
Objektzustand
Vermietungsstatus: Bewohnt
Besichtigungsstatus: Teilweise Innenbesichtigung
Baujahr: 1801

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 85.000 €
Wohn-/Nutzfläche: 596 m²
Grundstücksfläche
Miteigentumsanteil: 1/2
Anteilige Grundstücksfläche: 637,5 m²
Bodenrichtwert: 40 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 25.500 €637,5 m² × 40 €/m² · MEA 50 %

Ohne Angabe: Wohnfläche, Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Saasa
Hausnummer: 39
PLZ: 07607
Ort: Eisenberg
Stadtteil: Saasa

Weitere Angaben aus dem Gutachten18 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 5 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 6 Angaben

Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Versteigert wird

Ertrag 2 Angaben

Vermietungsstatus
Vermietungsstand (Einheiten)

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 21

Bodenrichtwert: 40 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 637,5 m²
Anteiliger Bodenwert: 25.500 €
Verkehrswert: 85.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 3,33
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 59.500 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 21 · Stichtag 01.01.2024

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert25.500 €

Gebäude / Wohnung59.500 €

Verkehrswert85.000 €

Zone: 174021

Rechenweg

Flächenanteil: 1.275 m² Gesamtgrundstück × 1/2 MEA = 637,5 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 637,5 m² × 40 €/m² · MEA 50 %
Verkehrswert je m² Boden: 133 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 133 €/m² / 40 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 85.000 € − 25.500 € = 59.500 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Saale-Holzland-Kreis.

Eher GegenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart