KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Landwirtschaft · Bj. 1945 · bewohnt

Zur Versteigerung steht ein umfangreiches land- und forstwirtschaftliches Hofstellenanwesen (Welsenhof 2, 92685 Floß) samt 16 Grundstücken mit einer Gesamtfläche von rund 32,5 Hektar in der Gemarkung Bergnetsreuth. Das Anwesen umfasst ein vermutlich 1945 errichtetes dreigeschossiges Wohnhaus, mehrere Wirtschaftsgebäude (u. a. Rinderstall, Scheunen, Garagen, Güllegruben, Maschinenschuppen, Silos) sowie ausgedehnte Acker-, Grünland-, Wasser- und Waldflächen. An den Gebäuden bestehen erhebliche Baumängel und ein ausgeprägter Sanierungsstau. Große Teile der landwirtschaftlichen Flächen und Waldparzellen unterliegen naturschutzrechtlichen Auflagen (Naturpark Nördlicher Oberpfälzer Wald, Biotope an Elzenbach und Girnitz, Teilflächen im Naturschutzgebiet „Dost“). Die Summe der festgesetzten Einzelverkehrswerte beträgt 1.627.910 €.

Biet-Score

Vorsicht · 51 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt kommt vorrangig für land- und forstwirtschaftliche Betriebe, Forstinvestoren oder Kapitalanleger mit Sanierungskompetenz in Frage, sofern die schweren Restriktionen einkalkuliert werden. Zu beachten sind insbesondere der erhebliche Sanierungsbedarf an den Gebäuden, die naturschutzrechtlichen Nutzungsbeschränkungen im Schutzgebiet „Dost“ sowie bestehende Belastungen (Leibgeding) und Erschließungsengpässe über Fremdgrundstücke. Vor einer Gebotsabgabe sollte zwingend Einsicht in das vollständige gerichtliche Gutachten und das Grundbuch (insbesondere zu Rang und Fortbestand des Leibgedings gemäß § 52 ZVG) genommen werden.

Chancen

5

Risiken

7

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen.

Ausführliches Dossier

Gegenstand des Versteigerungsverfahrens beim Amtsgericht Weiden i.d.OPf. (Az. 2 K 38/24) ist ein land- und forstwirtschaftliches Anwesen im Weiler Welsenhof 2, 92685 Floß, bestehend aus insgesamt 16 Grundbuchpositionen der Gemarkung Bergnetsreuth (Blatt 273) mit einer Gesamtgrundstücksfläche von 324.961 m² (ca. 32,5 Hektar). Die Hofstelle selbst konzentriert sich auf die Flurstücke 661 und 662 mit rund 5.011 m² bebauter Hof- und Freifläche. Die übrigen Liegenschaften gliedern sich in großflächige Ackerareale (über 14 Hektar), Grünland- und Streuwiesen sowie rund 7,6 Hektar Waldflächen in verschiedenen Misch- und Nadelholzbeständen. Der bauliche Bestand umfasst ein vermutlich 1945 massiv errichtetes, dreigeschossiges und teilunterkellertes Wohnhaus sowie ein weitläufiges Ensemble landwirtschaftlicher Nebengebäude: Teile eines Rinderstalles (Baujahre 1970 und 1986), ein ehemaliges Stallgebäude (Baujahr ca. 1900), zwei Scheunen (Baujahr ca. 1900), Garagen (1965/1986), Güllegruben, Maschinenschuppen (1966 bis 1987) sowie drei Hochsilos (1971 bis 1985). An mehreren baulichen Anlagen werden ausdrücklich gravierende Baumängel und ein Sanierungsstau festgestellt. Genaue Wohn- und Nutzflächenmaße sind in den Kurzexposés und der Terminsbestimmung nicht beziffert. Rechtlich und bewirtschaftungsseitig weist der Komplex wesentliche Besonderheiten auf: Am Wohnhausgiebel steht ein Kruzifix unter Denkmalschutz. Die Grundstücke sind Bestandteil des Naturpark- und Landschaftsschutzgebietes Nördlicher Oberpfälzer Wald; Teilflächen der Waldgrundstücke 693, 693/2 und 693/3 liegen im streng geschützten Naturschutzgebiet „Dost“. Zahlreiche Ufersäume entlang von Elzenbach und Girnitz sind als Biotope kartiert, was eine intensive Bewirtschaftung einschränkt. Für mehrere Waldflurstücke wird zudem eine Belastung mit einem Leibgeding ausgewiesen, und die Parzellen 805 und 808 besitzen keine eigene wegemäßige Erschließung, sondern sind nur über Fremdgrund erreichbar. Die festgesetzten Einzelverkehrswerte summieren sich auf 1.627.910 €. Die Liegenschaft bietet erhebliche Flächenpotenziale, verlangt jedoch eine detaillierte Prüfung der Grundbuchlasten sowie signifikante Sanierungsinvestitionen in die Hofstelle.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Bewohnt
Besichtigung: Unklar

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Lfd. Nr. 2: Teil des Hofstellenanwesens (2296 qm Gebäude- und Freifläche, 2137 qm Ackerland, 488 qm Grünland); Wohnhaus (3-geschossig, teilunterkellert; Bj. vmtl. 1945), Teil des Rinderstalles (Bj. 1970), ehem. Stallgebäude (Bj. 1900), 2 Scheunen (Bj. 1900), Garagen (Bj. 1965 u. 1986), Güllegruben (Bj. 1971 u. 1986); Baumängel u. Sanierungsstau an mehreren Gebäuden; Kruzifix am Wohnhausgiebel Baudenkmal; Floß, Welsenhof 2; Lfd. Nr. 3 Teil des Hofstellenanwesens (2715 qm Gebäude- und Freifläche, 63560 qm Ackerland, 5380 qm Grünland, 1728 qm Wald, 631 qm Weg, 86 qm Feldrain); Teil des Rinderstalles (Bj. 1970 und 1986), ehem. Hühnerstall (Bj. 1967), Maschinenschuppen (Bj. 1966, 1980, 1987), 3 Hochsilos (Bj. 1971, 1978, 1985); Baumängel u. Sanierungsstau an mehreren Gebäuden; Floß, Welsenhof 2; Lfd. Nr. 18 Wiesengrundstück südlich des Weilers Welsenhof; 2867qm Grünland, 5000 qm Streuwiese; in Talbereich des Elzenbaches; hoher Grundwasserstand; nur bedingt maschinell nutzbar; Ufersaum als Biotop kartiert; verkehrsmäßig gut erschlossen; Lfd. Nr. 19 Wiesengrundstück im Talbereich des Elzenbaches unmittelbar südlich des Weilers Welsenhof; erschwerte wirtschaftliche Bewirtschaftung (3 bis an die Oberfläche ragende Felsen im westlichen Bereich, unebene bzw. wellige Oberfläche, Nassstelle im nordwestlichen Bereich); Ufersaum entlang des Elzenbaches als Biotop kartiert; verkehrsmäßig gut erschlossen; Lfd. Nr. 20 Wiesengrundstück nordwestlich des Weilers Welsenhof im Talbereich des Elzenbaches (4274 qm Grünland, 1091 qm Wasserfläche, 964 qm Mischwald, 81 qm Uferbereich); erschwerte maschinelle Bewirtschaftung (Nassstellen im Ost- und Südteil, tlw.bis an die Oberfläche ragende Steine); Ufersaum entlang des Elzenbaches als Biotop kartiert; kein direkter Anschluss an öffenliches Straßen- und Wegenetz; Lfd. Nr. 21 Landwirtschaftliches Grundstück nordwestlich des Weilers Welsenhof (20798 qm Ackerland, 30952 qm Grünland, 693 qm Laubwald/Gebüsch, 490 qm Feld-/Wiesenrain, 307 qm Uferbereich entlang des Bachlaufs Elzenbach); Ufersaum des Elzenbachs als Biotop kartiert; Hanglage; verkehrsmäßig gut erschlossen; Lfd. Nr. 22 Landwirtschaftliches Grundstück nordwestlich des Weilers Welsenhof (60600 qm Ackerland, 14053 qm Grünland, 478 qm Laubmischwald, 329 qm Auwald, 440 qm Fließgewässer entlang eines Bachlaufs); Ufersaum des Bachlaufs Girnitz als Biotop kartiert; leichte Hanglage; sehr gut verkehrsmäßig erschlossen; Lfd. Nr. 23 Ackerland nordwestlich des Weilers Welsenhof; leichte Hanglage; sehr gut verkehrsmäßig erschlossen; Lfd. Nr. 24 Waldfläche (Kiefern-Fichten-Laubholz-Mischbestand), nördlich der Siedlung Welsenhof; Lfd. Nr. 25 Waldfläche (Fichten-Kiefern-Mischbestand), nördlich der Siedlung Welsenhof, Teilfläche im Naturschutzgebiet "Dost"; Lfd. Nr. 26 Waldfläche (Fichten-Kiefern-Mischbestand), nördlich der Siedlung Welsenhof, Teilfläche im Naturschutzgebiet "Dost"; Lfd. Nr. 27 Waldfläche (Fichten-Kiefern-Mischbestand), nördlich der Siedlung Welsenhof; Lfd. Nr. 28 Waldfläche (Fichtenbestand), nördlich der Siedlung Welsenhof, im Naturschutzgebiet "Dost"; Lfd. Nr. 29 Waldfläche (Fichten-Kiefern-Mischbestand), südlich der Siedlung Welsenhof; Lfd. Nr. 30 Waldfläche (Fichten-Bestand), südlich der Siedlung Welsenhof; Lfd. Nr. 31 Waldfläche (Fichten-Kiefern-Birken-Mischbestand), südlich der Siedlung Welsenhof;

Hinweise zur Datenlage

Es liegen die amtliche Bekanntmachung, die Terminsdeckseite sowie 15 Teil-Exposés der Gutachten vor. Das vollständige Sachverständigengutachten mit genauen Bau- und Wohnflächenmaßen sowie Ertrags-/Sachwertableitungen fehlt in den Anlagen.
In den vorliegenden Dokumenten ist keine Aussage darüber enthalten, ob eine Innenbesichtigung des Wohnhauses stattgefunden hat.

Belegung

bewohnt

Unklar bis hochriskant

Bewohnt sagt noch nicht, von wem und aufgrund welchen Rechts. Eigentümer, Mieter, Angehörige, Pächter, Untermieter oder sonstige Besitzer haben sehr unterschiedliche Folgen.

Vor dem Gebot prüfen

Nutzer und Rechtsgrundlage feststellen
Miet-, Pacht- oder Wohnrechte suchen
Einzug/Überlassung zeitlich prüfen
Gebot erst mit Risikoabschlag freigeben

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Ohne geklärte Rechtsgrundlage ist nicht verlässlich zu beurteilen, ob Räumungstitel, Mietrecht, Wohnrechte oder andere Besitzrechte greifen.
In der Praxis: Zugang, Übergabe, Ertrag, Sanierung und Zeitplan bleiben offen, solange Nutzer und Rechtsgrundlage nicht eindeutig sind.
Für das Gebot: Bis zur Klärung wie Hochrisiko bewerten, nicht wie frei verfügbar.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben18 von 24 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0002 K 0038/2024
Amtsgericht: Weiden i.d.Opf.
Bundesland: Bayern

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit: 15.12.2026 · 10:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Landwirtschaft
Objektzustand
Vermietungsstatus: Bewohnt
Besichtigungsstatus: Unklar
Baujahr: 1945

Ohne Angabe: Nutzungsart

Flächen & Wert

Verkehrswert: 1.627.910 €
Grundstücksfläche: Zusatz zu lfd. Nr. 2: 1/1 Gemeinderecht
Miteigentumsanteil: Zusatz zu lfd. Nr. 2: 1/1 Gemeinderecht

Ohne Angabe: Wohnfläche, Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Welsenhof
Hausnummer: 2
PLZ: 92685
Ort: Floß
Stadtteil: Welsenhof

Weitere Angaben aus dem Gutachten13 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 2 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Grundstück

Rechte 7 Angaben

Erbbaurecht
Denkmalschutz
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 3 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

Karte wird geladen…

Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Neustadt a.d.Waldnaab, Landkreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart