ZwangsversteigerungLandwirtschaft in Hungen, Hessen

Gegenstand des Verfahrens ist ein landwirtschaftliches Grundstück im Außenbereich des Stadtteils Obbornhofen der Stadt Hungen im Landkreis Gießen. Das im Grundbuch von Obbornhofen Blatt 1417 verzeichnete Flurstück 75 der Flur 5 verfügt über eine Gesamtfläche von 17.668 m² und wird in der Katasterwirtschaftsart als Landwirtschaftsfläche geführt. Das Flurstück ist im Flächennutzungsplan als Fläche für die Land- und Forstwirtschaft dargestellt und bauplanungsrechtlich nach § 35 BauGB zu beurteilen. Eine bauliche Nutzbarkeit außerhalb privilegierter Vorhaben scheidet damit aus. Die Topografie ist eben, die Grundstücksform regelmäßig und rechteckig, wobei das Areal westlich direkt an ein Waldstück grenzt. Das Bewertungsobjekt wird zum Wertermittlungsstichtag ackerbaulich genutzt. Der Sachverständige teilte die Fläche bewertungstechnisch nach Ertragsmesszahlen auf: Der überwiegende Teilbereich von 15.669 m² weist eine Ackerzahl von 71 auf, während der restliche Teilbereich von 1.999 m² eine Ackerzahl von 60 besitzt. Ausgehend vom amtlichen Bodenrichtwert in Höhe von 1,80 €/m² (Stichtag 01.01.2024 für Ackerland mit Richtwert-Ackerzahl 63) leitete der Gutachter angepasste Bodenwerte von 2,02 €/m² bzw. 1,76 €/m² her. Daraus errechnete sich ein rechnerischer Bodenwert von 35.220 €, aus dem der Verkehrswert auf glatt 35.000 € festgesetzt wurde. Gebäude oder wesentliche Außenanlagen sind nicht vorhanden. In rechtlicher Hinsicht ist das Grundbuch lastenfrei; in Abteilung II ist lediglich der Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Auch das Baulastenverzeichnis weist keine Eintragungen auf. Anhaltspunkte für Altlasten oder Kontaminationen liegen augenscheinlich nicht vor, weshalb unbelasteter Boden unterstellt wurde. Zu beachten ist jedoch die verkehrliche Erschließung: Während die Anfahrt zunächst über einen befestigten Wirtschaftsweg erfolgt, müssen die letzten ca. 50 Meter bis zum Flurstück über einen unbefestigten Wiesenweg bewältigt werden. Zudem konnten im Verfahren keine schriftlichen Pachtverträge festgestellt werden, obwohl eine tatsächliche Ackerbaunutzung sichtbar ist. Insgesamt bietet die Fläche eine solide Opportunität für Agrarinvestoren und Landwirte, die zusätzlichen Ackerboden in Mittelhessen erwerben wollen. Mit einem Hektarpreis von knapp 20.000 € bewegt sich das Objekt in einem soliden Marktrahmen für Ackerland dieser Bonität. Bieter sollten sich darauf einstellen, etwaige Nutzungs- oder Pachtentschädigungsansprüche mit dem aktuellen Bewirtschafter nach dem Zuschlag bilateral zu regeln.