TeilungsversteigerungLandwirtschaft in Münsing, Bayern

Gegenstand des Verfahrens ist das im Grundbuch von Holzhausen (Blatt 1425) eingetragene landwirtschaftliche Grundstück mit der Flurstücksnummer 1697/6 in 82541 Münsing, Gemarkung Holzhausen am Starnberger See, nahe dem Erlenweg im Ortsteil Sankt Heinrich. Das Grundstück umfasst eine Gesamtfläche von 1.189 m² und weist ein weitgehend ebenes Relief mit nur geringfügigen Neigungen von bis zu 2 % Richtung Südosten auf. Die Straßenfront am Erlenweg beträgt etwa 40 Meter bei einer Grundstückstiefe von circa 33 bis 37 Metern. Die Umgebung ist durch Wohnbebauung, landwirtschaftliche Grünlandflächen und die Nähe zum Ostufer des Starnberger Sees geprägt. Das Bewertungsobjekt ist derzeit unbebaut und wird im Verbund mit angrenzenden Parzellen als landwirtschaftliche Grünlandfläche genutzt. Eine Erschließung im bauplanungsrechtlichen Sinne liegt nicht vor: Zwar wurde der Erlenweg im Jahr 2025 oberflächlich asphaltiert (staubfrei gemacht), eine erstmalige endgültige Herstellung nach dem Baugesetzbuch steht jedoch aus. Die leitungsgebundene technische Erschließung, insbesondere die Schmutzwasserbeseitigung, ist aktuell nicht gesichert und bedarf einer Sondervereinbarung mit dem zuständigen Abwasserzweckverband. Zudem ist die Fläche gemeinsam mit Fremdflurstücken auf unbestimmte Zeit verpachtet; eine anteilige Pacht lässt sich nicht separieren. Planungsrechtlich befindet sich die Parzelle im baurechtlichen Außenbereich. Zwar existiert ein Aufstellungsbeschluss der Gemeinde Münsing aus dem Jahr 2019 für ein allgemeines Wohngebiet und das Grundstück ist im Flächennutzungsplan als Wohnbaufläche dargestellt, das Verfahren wurde jedoch infolge von Uneinigkeiten der Eigentümer nicht fortgeführt. Aus Sicht der Gemeindeverwaltung hat der Aufstellungsbeschluss nach mehr als dreijähriger Untätigkeit seine Grundlage verloren, sodass die Gemeinde von reinem Grünland ausgeht. Der Sachverständige stuft die Fläche dennoch als Bauerwartungsland höherer Stufe nach § 3 ImmoWertV ein und leitet den Wert deduktiv mit 40 % des Werts baureifen Landes (520,00 €/m²) ab. Das Grundbuch ist in Abteilung III lastenfrei, Altlasteneinträge liegen nicht vor. Für Kaufinteressenten stellt das Objekt ein klassisches Bauland-Entwicklungsinvestment mit signifikantem Zeithorizont dar. Der Erwerb im Rahmen der Teilungsversteigerung birgt das Risiko, dass ohne erneutes gemeindliches Tätigwerden und erhebliche private Erschließungsinvestitionen lediglich ein landwirtschaftlicher Nutzwert realisiert werden kann.