KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Landwirtschaft · leerstehend

Zur Versteigerung kommen zwei forstwirtschaftlich genutzte Waldgrundstücke (Flurstücke 2122 und 2125) mit einer Gesamtfläche von 8.976 m² im Bereich Fuchsenberg in 84183 Niederviehbach (Gemarkung Oberviehbach). Der amtlich festgesetzte Gesamtverkehrswert beträgt 43.657,00 € (davon Flurstück 2122: 12.253,00 € und Flurstück 2125: 31.404,00 €). Der Waldbestand besteht überwiegend aus Altdurchforstung von Kiefern und Fichten mit einem leichten Überhang sowie einer ca. 600 m² großen Tannen- und Fichtenaufforstung auf Flurstück 2122. Das Verfahren wird als Teilungsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft betrieben. Die Versteigerung findet am 17.11.2026 vor dem Amtsgericht Landshut statt.

Biet-Score

Vorsicht · 41 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Objekt eignet sich für forstwirtschaftliche Investoren, Brennholznutzer oder Kapitalanleger, die ein wertbeständiges Sachwertportfolio im Raum Niederbayern aufbauen wollen. Durch die ebene Lage und die gesicherte Wegeanbindung ist eine unkomplizierte forstliche Bewirtschaftung gegeben. Allerdings erfordern die klimatischen Veränderungen mittelfristig einen gezielten Waldumbau hin zu standortgemäßen Laubmischbaumarten wie Buche und Eiche. Interessenten sollten vor dem Biettermin eine genaue Grenzsichtung durchführen und die Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % bereitstellen.

Chancen

6

Ebene Geländebeschaffenheit ermöglicht günstige und mechanisierte Holzerntebedingungen mittels Prozessoraufarbeitung.
Sofort realisierbare Hiebsreife bei Teilbeständen mit einem Abtriebswert des Holzvorrats von insgesamt 24.458,00 €.

Risiken

5

Mäßige Holzqualität der Kiefer durch grobastiges Wachstum auf den nährstoffreichen Böden.

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 2 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Gegenstand des Zwangsversteigerungsverfahrens vor dem Amtsgericht Landshut (Az. 2 K 55/25) sind zwei zusammenhängende Waldgrundstücke (Flurstücke 2122 und 2125) in der Gemarkung Oberviehbach, Gemeinde Niederviehbach. Die Flächen liegen im Walddistrikt 'Fuchsenberg' auf einem Plateau in rund 480 Metern Seehöhe und umfassen eine Gesamtgröße von 8.976 m², wovon 8.688 m² als Holzboden und 288 m² als tatsächliche Wegeflächen ausgewiesen sind. Die Grundstücke sind über Gemeindewege im Osten und Westen erschlossen und weisen ein weitgehend ebenes Geländerelief auf. Der Waldbestand gliedert sich im Wesentlichen in eine Altdurchforstung aus führender Kiefer (ca. 80 Jahre) mit beigemischter Fichte (ca. 70 Jahre) sowie einer auf Flurstück 2122 befindlichen, eingezäunten Aufforstungsfläche von ca. 600 m² mit Tanne und Fichte im Alter von 10 bis 20 Jahren. Die Standorteigenschaften begünstigen schnelles Breitenwachstum, führen jedoch bei der Kiefer zu einer eher grobastigen Holzqualität und bei der Fichte zu einem erhöhten Trockenstress- und Käferrisiko. Der gutachterlich ermittelte Gesamtsachwert beträgt 43.657,00 €, aufgeteilt in einen Bodenwert von 18.617,00 € (Basiswert 2,20 €/m²) und einen Waldbestandswert von 25.040,00 €. Rechtlich unterliegen die Flächen keinen direkten Einschränkungen durch Naturschutz- oder Wasserschutzgebiete; sie sind im Landschaftlichen Vorbehaltsgebiet 22 gelegen, was jedoch keine unmittelbaren Bewirtschaftungsauflagen für Private begründet. Das Altlastenkataster weist keine Eintragungen auf. Zu beachten ist, dass die durchschneidenden Wegeflächen nicht final abgemarkt sind und die Grenzen vor Ort nur bruchstückhaft nachvollziehbar sind. Zudem handelt es sich um eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft. Aus Investorensicht stellt das Objekt einen grundsoliden Sachwert mit unmittelbarem Holznutzungspotenzial dar. Aufgrund des bestehenden Waldumbau-Bedarfs empfiehlt sich nach dem Erwerb die schrittweise Entnahme der hiebsreifen Nadelhölzer und der Voranbau standortgerechter Laubbaumarten.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Nur außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Lfd. Nr. 1: Waldfläche. Lfd. Nr. 2: Waldfläche.

Hinweise zur Datenlage

Vollständiges und detailliertes forstwirtschaftliches Gutachten mit ausführlicher Bestandsaufnahme, Bodenwertermittlung und Ertragstafeln.
Vollständige forstliche Außenaufnahme der Bestände und Bodenverhältnisse durch den Sachverständigen am 24.07.2025 durchgeführt.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben18 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0002 K 0055/2025
Amtsgericht: Landshut
Bundesland: Bayern

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft
Datum / Uhrzeit: 17.11.2026 · 11:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Landwirtschaft
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Nur außen

Ohne Angabe: Nutzungsart, Baujahr

Flächen & Wert

Verkehrswert: 43.657 €
Grundstücksfläche: 8.976 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 8.976 m²
Bodenrichtwert: 2 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 13.464 €8.976 m² × 2 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Wohnfläche, Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Fuchsenberg
PLZ: 84183
Ort: Niederviehbach
Stadtteil: Oberviehbach

Ohne Angabe: Hausnummer

Weitere Angaben aus dem Gutachten13 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 5 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)
Wertermittlungsstichtag

Rechte 4 Angaben

Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 3 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 42, 55

Bodenrichtwert: 2 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 8.976 m²
Anteiliger Bodenwert: 13.464 €
Verkehrswert: 43.657 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 3,24
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 30.193 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 42, 55 · Stichtag 01.01.2024

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert13.464 €

Gebäude / Wohnung30.193 €

Verkehrswert43.657 €

Zone: Gemeinde Niederviehbach (Wald)

Rechenweg

Flächenanteil: 8.976 m² Gesamtgrundstück = 8.976 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 8.976 m² × 2 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 5 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 5 €/m² / 2 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 43.657 € − 13.464 € = 30.193 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Dingolfing-Landau, Landkreis.

Eher RückenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart