KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Landwirtschaft · leerstehend

Zur Versteigerung stehen zwei zusammenhängend gelegene, unbebaute Landwirtschaftsflächen in der Gemarkung Niederviehbach mit einer Gesamtgröße von 6.150 m². Die Flurstücke 3141 (3.593 m²) und 3143 (2.557 m²) werden als Grünland mit teilweisem Gehölz- und Waldrandbestand genutzt. Der festgesetzte Gesamtverkehrswert beträgt 36.300 € (Einzelwerte: 20.500 € und 15.800 €) und basiert auf einer Bodenwertermittlung im Vergleichswertverfahren. Die Grundstücke liegen im planungsrechtlichen Außenbereich (§ 35 BauGB) innerhalb des Landschaftsschutzgebiets Isartal sowie überwiegend in einem FFH-Gebiet. Bisherige Pachtverhältnisse wurden zum Ende der Vegetationszeit 2025 schriftlich gekündigt, sodass die Flächen pachtfrei übernommen werden können.

Biet-Score

Sehr riskant · 5 von 100

Eher nur für professionelle Investoren

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Der Erwerb dieser Grünlandflächen eignet sich vor allem für ortsansässige Landwirte, Tierhalter oder Kapitalanleger, die gezielt Flächen für Ausgleichsmaßnahmen oder Naturschutzzwecke suchen. Aufgrund der Lage im Außenbereich und strenger Schutzgebietsausweisungen (LSG, FFH-Gebiet) ist eine bauliche Entwicklung dauerhaft ausgeschlossen. Das finanzielle Gesamtrisiko ist durch den moderaten Verkehrswert von 36.300 € überschaubar, zumal die Grundstücke nach Kündigung des bisherigen Pachtvertrags lastenfrei und pachtfrei übernommen werden können. Kaufinteressenten sollten die Flächen vorab auf ihre praktische Bewirtschaftbarkeit prüfen und die naturschutzrechtlichen Vorgaben der Unteren Naturschutzbehörde berücksichtigen.

Chancen

6

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 8 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Gegenstand des Zwangsversteigerungsverfahrens beim Amtsgericht Landshut (Az. 3 K 53/25) sind zwei landwirtschaftliche Flurstücke in 84183 Niederviehbach, Gemarkung Niederviehbach (Grundbuch des Amtsgerichts Landau a.d. Isar von Niederviehbach, Blatt 1973). Es handelt sich um die Flurstücke 3141 mit 3.593 m² und 3143 mit 2.557 m², die zusammen eine Gesamtfläche von 6.150 m² umfassen. Die Grundstücke liegen in der sogenannten Gummeringer Au, rund 2,1 km nordöstlich des Ortskerns von Niederviehbach und ca. 150 m nördlich des Flusses Isar. Die Zufahrt ist über einen bestehenden Grasweg im Südosten gesichert. Beide Grundstücke stellen Grünlandflächen mit anteiligem Gehölz- und Waldrandbewuchs dar (Flst. 3141 mit 622 m² Gehölz, Flst. 3143 mit 139 m² Gehölz). Die Bonität ist mit durchschnittlich 31 bzw. 34 Bodenpunkten (Mittelwert 32 BP) als unterdurchschnittlich einzustufen. Die Oberfläche ist stark gewellt und weist Senken ehemaliger Gräben auf. Der festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 20.500 € für Flurstück 3141 (5,70 €/m²) sowie 15.800 € für Flurstück 3143 (6,17 €/m²), woraus sich ein Gesamtverkehrswert von 36.300 € (durchschnittlich 5,90 €/m²) ergibt. Die Wertermittlung erfolgte sachverständig im Vergleichswertverfahren auf Basis angepasster regionaler Kaufpreise. Planungsrechtlich liegen die Flächen im Außenbereich gemäß § 35 BauGB; der Flächennutzungsplan weist sie als landwirtschaftliche Flächen (Grünland) aus. Zudem unterliegen die Grundstücke umfangreichen ökologischen Restriktionen: Sie befinden sich im Landschaftsschutzgebiet Isartal, überwiegend im FFH-Gebiet 'Unteres Isartal zwischen Niederviehbach und Landau', in Teilbereichen als gesetzlich geschütztes Biotop und im wassersensiblen Bereich der Isarniederung. Das Verfahren wird zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft betrieben. Frühere Pachtverträge (Pachtzins 670 €/ha/Jahr) wurden zum Ende der Vegetationszeit 2025 schriftlich gekündigt. Für Bieter bieten die Flächen eine günstige Gelegenheit zur Arrondierung bestehender landwirtschaftlicher Betriebe oder zur Nutzung als naturschutzfachliche Kompensationsfläche. Spekulative Erwartungen auf künftiges Bauland sind ausgeschlossen. Die verkehrsmäßige Erschließung ist als Wirtschaftsweg gegeben, Beiträge oder Erschließungskosten fallen laut Gemeindeverwaltung nicht an.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Nur außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

a) Grundstück Flst. 3141 zu 0,3593 ha, Grünland, zum Teil Gehölz b) Grundstück Flst. 3143 zu 0,2557 ha, Grünland, zum Teil Gehölz

Hinweise zur Datenlage

Sehr gute Datenbasis durch ein vollständiges landwirtschaftliches Verkehrswertgutachten aus April 2026 inklusive Kaufpreisauswertung und Katasterauszügen.
Vollständige Ortsbesichtigung der Freiflächen am 22.07.2025 durchgeführt.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben17 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0003 K 0053/2025
Amtsgericht: Landshut
Bundesland: Bayern

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft
Datum / Uhrzeit: 16.11.2026 · 09:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Landwirtschaft
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Nur außen

Ohne Angabe: Nutzungsart, Baujahr

Flächen & Wert

Verkehrswert: 36.300 €
Grundstücksfläche: 6.150 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 6.150 m²
Bodenrichtwert: 8 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 46.125 €6.150 m² × 8 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Wohnfläche, Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Gummeringer Au
PLZ: 84183
Ort: Niederviehbach

Ohne Angabe: Hausnummer, Stadtteil

Weitere Angaben aus dem Gutachten12 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 5 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)
Wertermittlungsstichtag

Rechte 4 Angaben

Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 2 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 30

Bodenrichtwert: 8 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 6.150 m²
Anteiliger Bodenwert: 46.125 €
Verkehrswert: 36.300 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 0,79
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: -9.825 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 30 · Stichtag 01.01.2024

Der rechnerische Bodenwert liegt über dem Verkehrswert.

Verkehrswert je m² Boden liegt unter dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert46.125 €

Verkehrswert36.300 €

Zone: Gemeindegebiet Niederviehbach (Grünland)

Rechenweg

Flächenanteil: 6.150 m² Gesamtgrundstück = 6.150 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 6.150 m² × 8 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 6 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 6 €/m² / 8 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 36.300 € − 46.125 € = -9.825 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Dingolfing-Landau, Landkreis.

Eher RückenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart