KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Landwirtschaft · leerstehend

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein unbebautes, landwirtschaftlich genutztes Grundstück (Flurstück Nr. 3202/2) in der Gemarkung Niederviehbach mit einer Gesamtfläche von 1.429 m². Die Fläche teilt sich auf in rund 1.257 m² Grünland und einen strauchreichen Gehölzstreifen von ca. 172 m² entlang eines Baches. Das Grundstück liegt im baurechtlichen Außenbereich in der Gummeringer Au innerhalb des Landschaftsschutzgebiets Isartal und in einem wassersensiblen Bereich. Der vom Amtsgericht Landshut festgesetzte Verkehrswert beträgt 7.500,00 € und wurde im Vergleichswertverfahren ermittelt. Das Verfahren wird zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft betrieben.

Biet-Score

Sehr riskant · 5 von 100

Eher nur für professionelle Investoren

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Grundstück eignet sich primär für benachbarte Landwirte zur Arrondierung bestehender Wirtschaftsflächen sowie für Kapitalanleger im Agrar- oder Ausgleichsflächenbereich. Eine bauliche Nutzung oder baulandbezogene Wertsteigerung ist aufgrund der Außenbereichslage (§ 35 BauGB) und der Lage im Landschaftsschutzgebiet mittelfristig ausgeschlossen. Kaufinteressenten sollten die ungünstige Parzellengeometrie sowie die Lage im wassersensiblen Bereich bei der Gebotsfindung berücksichtigen.

Chancen

4

Risiken

6

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 4 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das zu versteigernde Grundstück (Flurstück Nr. 3202/2, Gemarkung Niederviehbach) umfasst eine Gesamtfläche von 1.429 m² und befindet sich in der landwirtschaftlich geprägten Gummeringer Au, ca. 1,7 km nordöstlich von Niederviehbach und rund 260 m nördlich der Isar. Laut Gutachten entfallen ca. 1.257 m² auf tatsächliches Grünland sowie ca. 172 m² auf einen strauchreichen Gehölzstreifen im nördlichen Bereich entlang eines Baches. Die Erschließung und Zufahrt erfolgt unmittelbar über die im Süden asphaltierte Straße „Untere Au“. Planungsrechtlich liegt das Areal im Außenbereich gemäß § 35 BauGB und ist im Flächennutzungsplan als Fläche für die Landwirtschaft (Grünland) dargestellt; nach behördlicher Auskunft ist keine höherwertige Nutzung zu erwarten. Das Bewertungsobjekt weist eine ebene bis leicht gewellte Topografie auf, besitzt jedoch eine ungünstige, schmale und an beiden Stirnseiten spitz zulaufende Ausformung (Breite ca. 19 m, mittlere Länge ca. 70 m). Die Bodengüte liegt mit einer Bonität von 36 bis 41 Bodenpunkten (Mittelwert 36 BP) im unterdurchschnittlichen Bereich für Grünland. Das Grundstück ist abgaben- und beitragsrechtlich unerschlossen. Es liegt im Landschaftsschutzgebiet „Isartal“ (LSG-00172.01) sowie in einem wassersensiblen Bereich gemäß BayernAtlas; ein förmlich festgesetztes Überschwemmungsgebiet oder Wasserschutzgebiet liegt nicht vor. Im Grundbuch von Niederviehbach (Blatt 1973) sind außer dem Zwangsversteigerungsvermerk zur Aufhebung der Gemeinschaft keine wertmindernden Belastungen in Abteilung II verzeichnet. Laut Auskunft des Landratsamts Dingolfing-Landau ist die Fläche nicht im Altlastenkataster erfasst. Das historische Pachtverhältnis (Pachtzins 670,00 €/ha und Jahr) wurde zum Ende der Vegetationszeit 2025 schriftlich gekündigt, sodass der Erwerb lastenfrei erfolgen kann. Der Sachverständige hat den Verkehrswert zum Stichtag 30.04.2026 auf gerundet 7.500,00 € (rechnerisch 7.547,01 € bzw. 5,28 €/m²) festgesetzt. Die Wertermittlung erfolgte fundiert über das Vergleichswertverfahren auf Basis angepasster Kaufpreise und Bodenrichtwerte unter Berücksichtigung objektbezogener Abschläge für Größe, Form und Bonität. Für private Selbstnutzer oder benachbarte Bewirtschafter bietet sich hier eine risikoarme Arrondierungsmöglichkeit mit überschaubarem Kapitalbedarf.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Leerstehend
Besichtigung: Nur außen

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

Grünlandfläche zu 0,1257 ha, Gehölzfläche zu 0,0172 ha

Hinweise zur Datenlage

Vollständiges und detailliertes landwirtschaftliches Verkehrswertgutachten mit Ortstermin vom 22.07.2025 sowie amtlicher Bekanntmachung. Sämtliche Grundstücksdaten und wertrelevanten Parameter sind lückenlos belegt.
Vollständige Außen- und Ortsbesichtigung des unbebauten Grundstücks durchgeführt.

Belegung

leerstehend

Gut, aber prüfen

Leerstand ist grundsätzlich der einfachste Fall für Selbstnutzer und Sanierer. Belastbar ist er erst, wenn Aktualität, Zugang, Schlüssel und Innenzustand verifiziert sind.

Vor dem Gebot prüfen

Aktuellen Leerstand belegen
Schlüssel- und Zugangslage klären
Innenzustand gegen Gutachten prüfen
Sicherung und Versicherung nach Zuschlag planen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Bei Zwangsversteigerungen gibt es regelmäßig keine Gewährleistung für Zustand oder Angaben. Gutachten und Bekanntmachungen können zeitlich überholt sein.
In der Praxis: Auch bei Leerstand können Schlüsselübergabe, Sicherung, Versorger, Zählerstände und verdeckte Schäden praktische Themen bleiben.
Für das Gebot: Kein automatischer Aufschlag: Leerstand reduziert Miet-/Räumungsthemen, ersetzt aber keine Zustandsprüfung.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben16 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0003 K 0056/2025
Amtsgericht: Landshut
Bundesland: Bayern

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft
Datum / Uhrzeit: 23.11.2026 · 09:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Landwirtschaft
Objektzustand
Vermietungsstatus: Leerstehend
Besichtigungsstatus: Nur außen

Ohne Angabe: Nutzungsart, Baujahr

Flächen & Wert

Verkehrswert: 7.500 €
Grundstücksfläche: 1.429 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 1.429 m²
Bodenrichtwert: 8 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 10.718 €1.429 m² × 8 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Wohnfläche, Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Gummeringer Au
Ort: Niederviehbach

Ohne Angabe: Hausnummer, PLZ, Stadtteil

Weitere Angaben aus dem Gutachten14 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 5 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)
Wertermittlungsstichtag

Rechte 7 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 1 Angabe

Zustandsstufe

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 29

Bodenrichtwert: 8 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 1.429 m²
Anteiliger Bodenwert: 10.718 €
Verkehrswert: 7.500 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 0,70
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: -3.218 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 29 · Stichtag 01.01.2024

Der rechnerische Bodenwert liegt über dem Verkehrswert.

Verkehrswert je m² Boden liegt unter dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert10.718 €

Verkehrswert7.500 €

Zone: Gemeindegebiet Niederviehbach (Grünland)

Rechenweg

Flächenanteil: 1.429 m² Gesamtgrundstück = 1.429 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 1.429 m² × 8 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 5 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 5 €/m² / 8 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 7.500 € − 10.718 € = -3.218 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Dingolfing-Landau, Landkreis.

Eher RückenwindEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart