TeilungsversteigerungLandwirtschaft in Niederviehbach, Bayern

Das zu versteigernde Grundstück (Flurstück Nr. 3202/2, Gemarkung Niederviehbach) umfasst eine Gesamtfläche von 1.429 m² und befindet sich in der landwirtschaftlich geprägten Gummeringer Au, ca. 1,7 km nordöstlich von Niederviehbach und rund 260 m nördlich der Isar. Laut Gutachten entfallen ca. 1.257 m² auf tatsächliches Grünland sowie ca. 172 m² auf einen strauchreichen Gehölzstreifen im nördlichen Bereich entlang eines Baches. Die Erschließung und Zufahrt erfolgt unmittelbar über die im Süden asphaltierte Straße „Untere Au“. Planungsrechtlich liegt das Areal im Außenbereich gemäß § 35 BauGB und ist im Flächennutzungsplan als Fläche für die Landwirtschaft (Grünland) dargestellt; nach behördlicher Auskunft ist keine höherwertige Nutzung zu erwarten. Das Bewertungsobjekt weist eine ebene bis leicht gewellte Topografie auf, besitzt jedoch eine ungünstige, schmale und an beiden Stirnseiten spitz zulaufende Ausformung (Breite ca. 19 m, mittlere Länge ca. 70 m). Die Bodengüte liegt mit einer Bonität von 36 bis 41 Bodenpunkten (Mittelwert 36 BP) im unterdurchschnittlichen Bereich für Grünland. Das Grundstück ist abgaben- und beitragsrechtlich unerschlossen. Es liegt im Landschaftsschutzgebiet „Isartal“ (LSG-00172.01) sowie in einem wassersensiblen Bereich gemäß BayernAtlas; ein förmlich festgesetztes Überschwemmungsgebiet oder Wasserschutzgebiet liegt nicht vor. Im Grundbuch von Niederviehbach (Blatt 1973) sind außer dem Zwangsversteigerungsvermerk zur Aufhebung der Gemeinschaft keine wertmindernden Belastungen in Abteilung II verzeichnet. Laut Auskunft des Landratsamts Dingolfing-Landau ist die Fläche nicht im Altlastenkataster erfasst. Das historische Pachtverhältnis (Pachtzins 670,00 €/ha und Jahr) wurde zum Ende der Vegetationszeit 2025 schriftlich gekündigt, sodass der Erwerb lastenfrei erfolgen kann. Der Sachverständige hat den Verkehrswert zum Stichtag 30.04.2026 auf gerundet 7.500,00 € (rechnerisch 7.547,01 € bzw. 5,28 €/m²) festgesetzt. Die Wertermittlung erfolgte fundiert über das Vergleichswertverfahren auf Basis angepasster Kaufpreise und Bodenrichtwerte unter Berücksichtigung objektbezogener Abschläge für Größe, Form und Bonität. Für private Selbstnutzer oder benachbarte Bewirtschafter bietet sich hier eine risikoarme Arrondierungsmöglichkeit mit überschaubarem Kapitalbedarf.