KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens

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Zusammenfassung

Landwirtschaft · Unklar

Teilungsversteigerung (AG Landshut, 3 K 92/25) eines landwirtschaftlichen Anwesens mit sechs Flurstücken (94.658 m²) bei Vilsbiburg: Wald, vier Ackerflurstücke und die Hofstelle Klause 3. Die Einzelverkehrswerte liegen zwischen 19.200 € und 694.300 €; die Summe beträgt 1.567.500 € (laut Gutachten S. 3 gerundet, inkl. Zubehör). Der Termin ist am 26.01.2027, 11:00 Uhr. Flächen sind größtenteils verpachtet, drei Flurstücke haben keine eigene Zuwegung, und der Gebäudezustand ist nicht belegt.

Biet-Score

Sehr riskant · 5 von 100

Eher nur für professionelle Investoren

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Das Paket kann sich eher für Landwirte oder erfahrene Anleger in Agrarflächen eignen, sofern Pachtbindungen und fehlende Zuwegungen akzeptiert werden. Chancen liegen in der Flächengröße, der durchschnittlichen Bodenqualität und der stadtnahen Hofstelle. Schwer wiegen die verpachteten Flächen (Vertrag bis 30.09.2028), Flurstücke ohne eigene Zuwegung, die Wasserschutzzone, die Abt.-II-Rechte und der ungeklärte Gebäudezustand samt Klärgrube. Vor einem Gebot sollten Bieter Gutachten und Beiblätter einsehen und für jedes Flurstück eine Einzelkalkulation erstellen.

Chancen

7

Risiken

8

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 8 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Versteigert wird im Wege der Teilungsversteigerung (Aufhebung der Gemeinschaft) ein landwirtschaftliches Anwesen bei Vilsbiburg (Landkreis Landshut) aus sechs Flurstücken mit insgesamt 94.658 m². Es besteht aus einer Waldfläche (Flst. 476, Gemarkung Aich, 17.500 m²), Ackerflächen (Flst. 1957, 378, 447, 455) und der Hofstelle Klause 3 (Flst. 379, 8.676 m²) mit Wohnhaus und Wirtschaftsgebäuden. Die Flächen liegen im planerischen Außenbereich nach § 35 BauGB südöstlich von Vilsbiburg. Die Ackerbonität beträgt im Mittel 55 Bodenpunkte (Gutachten S. 2, 26). Das Gutachten sieht keine messbar wertbeeinflussenden Immissionen und keinen Altlastenverdacht. Die Hofstelle umfasst Wohnhaus, ehemaligen Rinder- und Schweinestall, Stadl, Werkstatt und Garagen, Maschinenhalle, Hühnerstall, Doppelgarage und eine Betonplatte mit Swimmingpool. Die Abwasserentsorgung erfolgt über eine alte Dreikammer-Klärgrube, zu deren Funktion und Zulässigkeit keine Informationen vorliegen (Gutachten S. 43). Ein Anschluss an öffentliche Wasser- und Stromversorgung besteht. Zum baulichen Zustand enthält der vorliegende Gutachtenteil keine Angaben. Flst. 1957, 447 und 455 liegen teilweise in der Trinkwasserschutzzone III mit Bewirtschaftungsverboten. In Abt. II sind für Flst. 379 ein Gehrecht und ein Wasserleitungs- und Bezugsrecht eingetragen. Das Gutachten bewertet unbelastet; die Wertminderung steht auf einem separaten Beiblatt. Die Flst. 1957, 447, 455, 378 und eine Ackerteilfläche von 379 sind verpachtet; der Vertrag für 1957, 447 und 455 läuft bis 30.09.2028 (4.800 € jährlich für 5,976 ha). Flst. 476, 378 und 447 haben keine eigene Zuwegung. Für Flst. 379/1 liegt eine Baugenehmigung vor, nach der das Stallgebäude nach Bezugsfertigkeit des Neubaus zu beseitigen ist. Die Einzelverkehrswerte betragen 43.800 € (476), 694.300 € (1957), 129.100 € (378), 226.200 € (447), 19.200 € (455) und 454.940 € (379, inkl. Zubehör von 23.840 €). Die Sicherheitsleistung beträgt 10 % des Verkehrswerts; Barzahlung ist ausgeschlossen. Das Objekt kann sich eher für Landwirte oder Anleger mit landwirtschaftlicher Erfahrung eignen, sofern die Pachtbindungen, die fehlenden Zuwegungen und der unbekannte Gebäudezustand akzeptiert werden. Als Teilungsversteigerung mit mehreren Einzelobjekten sind die Gebote je Flurstück zu planen und die Rechtslage vorab zu prüfen.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung: Unklar
Besichtigung: Unklar

Ohne Angabe: Hinweise

Text der Bekanntmachung

1) Flst. 476 Gemarkung Aich zu 1,7500 ha, Waldfläche (Waldbestand Douglasie, Fichte, Kiefer, Birke, Lärche, Tanne), keine eigene Zuwegung 2) Flst. 1957 Gemarkung Vilsbiburg zu 4,2992 ha, Nutzung: Acker 4,2336 ha, Grünland 528 m², Fließgewässer 118 m² 3) Flst. 378 Gemarkung Vilsbiburg zu 0,8720, Nutzung: Ackerfläche, keine eigene Zuwegung 4) Flst. 447 Gemarkung Vilsbiburg zu 1,5150 ha, Nutzung: Acker 1,4943 ha, Grünland 120 m², Gehölz 87 m², keine eigene Zuwegung 5) Flst. 455 Gemarkung Vilsbiburg zu 0,1620 ha, Nutzung: Acker zu 1.446 m², Grünland 117 m², Weg 57 m² (Wirtschaftseinheit mit Flst. 1957) 6) Flst. 379 Gemarkung Vilsbiburg zu 0,8676 ha, Nutzung: Wohnhaus mit Umgriff ca. 503 m², Hofstelle mit Wirtschaftsgebäuden ca. 1.962 m², Zufahrt, Grünfläche / Lagerplatz ca. 2.408 m², Acker ca. 3.803 m². Folgende Gebäude und baulichen Anlagen sind vorhanden: Wohnhaus, ehemaligem Rinder- und Schweinestall, Holzlager, Stadl, Werkstatt und Garagen, Hobbyraum und Doppelgarage, Maschinenhalle, Hühnerstall, Bodenplatte mit Swimmingpool, kleinere Holzunterstände (alt), ehemaliges Festmistlager sowie alte Dreikammer-Klärgrube.

Hinweise zur Datenlage

Drei Dokumente: Deckseite, Bekanntmachung und Gutachten (S. 1–79). Das Gutachten ist aktuell (24.07.2026), aber unvollständig; Gebäudezustand, Sachwertverfahren und Zubehör sind nicht enthalten.
Ortsbesichtigung am 10.11.2025. Der Gebäudezustand wird im vorliegenden Gutachtenauszug (bis S. 79) nicht beschrieben; Funktionsfähigkeit unterstellt.

Belegung

Unklar

Nicht belastbar

Ohne belastbaren Nutzungsstatus ist kein sauberer Preis ableitbar. Nutzung, Mietrecht, Zugang, Innenzustand, Übergabe und Räumung können nicht zuverlässig kalkuliert werden.

Vor dem Gebot prüfen

Statusquelle identifizieren
Miet- und Nutzungsrechte prüfen
Grundbuch und Lastenverzeichnis abgleichen
Gebotsgrenze nur mit Risikoabschlag setzen

Rechtslage, Praxis und Gebot

Rechtlich: Unklarheit ist selbst ein Risiko, weil Lastenverzeichnis, Grundbuch und fortbestehende Rechte den Belegungsstatus überlagern können.
In der Praxis: Vor Gebot sollten Akte, Gutachten, Bekanntmachung und verfügbare Nachweise konsequent gegengeprüft werden.
Für das Gebot: Nur mit deutlichem Risikoabschlag oder nach weiterer Klärung bieten.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier

Alle Angaben19 von 26 Feldern belegt

Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.

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Identifikation

Aktenzeichen: 0003 K 0092/2025
Amtsgericht: Landshut
Bundesland: Bayern

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Verfahrensart: Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft
Datum / Uhrzeit: 26.01.2027 · 11:00 Uhr
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Wichtiger Hinweis zum Termin
Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein.
Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts.
Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.

Ohne Angabe: Termin-Art

Objekt

Objektart: Landwirtschaft
Objektzustand
Vermietungsstatus: Unklar
Besichtigungsstatus: Unklar

Ohne Angabe: Nutzungsart, Baujahr

Flächen & Wert

Verkehrswert: 1.596.380 €
Grundstücksfläche: 94.658 m²
Anteilige Grundstücksfläche: 94.658 m²
Bodenrichtwert: 16 €/m²
Anteiliger Bodenwert: 1.514.528 €94.658 m² × 16 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Wohnfläche, Nutzfläche, Gewerbefläche

Lage

Karte

Straße: Klause
Hausnummer: 3
PLZ: 84137
Ort: Vilsbiburg
Stadtteil: Klause

Weitere Angaben aus dem Gutachten14 Angaben

Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.

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Bewertung 4 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Wertermittlungsstichtag

Rechte 8 Angaben

Altlasten
Bestehen bleibendes Recht
Bestehen bleibendes Recht
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko
Rechtliches Risiko

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 1 Angabe

Zustandsstufe

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Rendite rechnen: Miete, Finanzierung und Rendite zu Ihrem Gebot

Steuerliche Abschreibung (AfA)für vermietete Objekte

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 48, 63

Bodenrichtwert: 16 €/m²; aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche: 94.658 m²
Anteiliger Bodenwert: 1.514.528 €
Verkehrswert: 1.596.380 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 1,05
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 81.852 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 48, 63 · Stichtag 01.01.2026

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert

Bodenwert1.514.528 €

Gebäude / Wohnung81.852 €

Verkehrswert1.596.380 €

Zone: Acker, Gemeinde Vilsbiburg

Rechenweg

Flächenanteil: 94.658 m² Gesamtgrundstück = 94.658 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert: 94.658 m² × 16 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden: 17 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert: 17 €/m² / 16 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung: 1.596.380 € − 1.514.528 € = 81.852 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

Lärm und Luft
Keine Daten
Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.
Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz
Hochwasserrisiko
Noch nicht geprüft
Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.
Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Landshut, Landkreis.

Eher RückenwindHohe Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 9 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Gutachten richtig lesen

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahrensart