ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Bad Rodach, Bayern

Das Bewertungsobjekt Heldburger Straße 36 befindet sich in zentraler Lage der Kleinstadt Bad Rodach im Landkreis Coburg. Die Entfernung zum Marktplatz beträgt ca. 250 m und zum Bahnhof rund 200 m. Das Grundstück mit dem Flurstück 551 umfasst lediglich 193 m² und ist dreiseitig an Nachbargrenzen angebaut. Das Wohnhaus wurde schätzungsweise um das Jahr 1919 in Massiv- und verdeckter Fachwerkbauweise errichtet. Es umfasst eine Teilunterkellerung, Erdgeschoss, Obergeschoss, Mansardengeschoss und einen Spitzboden. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 295 m², aufgeteilt auf drei 4-Zimmer-Wohnungen mit ca. 92 m² im Erdgeschoss, ca. 106 m² im Obergeschoss sowie ca. 97 m² im Mansardengeschoss, ergänzt durch ca. 153 m² Nutzfläche. Das Gebäude konnte vom Sachverständigen nicht von innen besichtigt werden, sodass Aussagen zum Ausbauzustand, zu Decken, Böden, Sanitär- und Elektroinstallationen auf Schätzungen beruhen. Die Beheizung ist nicht im Detail dokumentiert, wenngleich eine Gas-Hausanschlussmarkierung und Klinkerschornsteine mit Edelstahlrohren vorhanden sind. Positiv hervorzuheben sind die ab etwa 2014 erfolgten Teilrenovierungen mit überwiegend dreifach verglasten Kunststofffenstern. Demgegenüber stehen sichtbare äußere Mängel wie Rissbildungen im Putz, Feuchteschäden am Fassadensockel, Reparaturbedarf an Sandsteinpartien und der südlichen Brandwand sowie ein sanierungsbedürftiges Holz-Treppenhausfenster. Rechtlich liegt das Objekt im Innenbereich nach § 34 BauGB und ist Bestandteil des geschützten Ensembles 'Altstadt Bad Rodach mit südlicher und westlicher Vorstadt' sowie eines Bodendenkmals, womit bauliche Veränderungen der denkmalrechtlichen Erlaubnis bedürfen. Ein besonderes Risiko stellt zudem die laut Gutachten ohne Baugenehmigung erweiterte Balkonanlage dar. Das Objekt ist derzeit augenscheinlich ungenutzt und frei von bekannten Mietverhältnissen. Nach den Versteigerungsbedingungen bleiben keine Rechte in Abteilung II bestehen. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 150.000 € eröffnet das Objekt bei einem Erwerb unter Marktwert Renditechancen durch Vermietung dreier Wohnungen. Interessenten müssen jedoch substantielle Investitionen für energetische und technische Sanierungen einplanen und das erhebliche Risiko unbesichtigter Innenräume wirtschaftlich abfedern.