ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Blender, Niedersachsen

Versteigert wird das im Wohnungsgrundbuch von Blender Blatt 842 eingetragene Wohnungseigentum Nr. 2 an der Adresse Auf der Laake 3, 3a im Ortsteil Einste der Gemeinde Blender. Die Liegenschaft ist mit einer aus zwei aneinandergebauten Wohnhäusern bestehenden Wohnanlage bebaut, an deren 998 m² großem Grundstück die Einheit einen Miteigentumsanteil von 60/100 hält. Das rückwärtige Haus Laake 3a wurde ca. 1993 als massiver Anbau an das ca. 1976 errichtete Fertighaus (Laake 3) gebaut. Dem Wohnungseigentum Nr. 2 sind Sondernutzungsrechte an den rückwärtigen Garten-, Terrassen- und Stellplatzflächen zugeordnet. Die Mikrolage ist dörflich geprägt, weist jedoch durch die ca. 60 m entfernte Landesstraße L 202 und den unmittelbar benachbarten Veranstaltungsbetrieb spürbare Immissionen auf. Das Bewertungsobjekt umfasst laut Gutachten eine genehmigte Wohnfläche von ca. 169,70 m², verteilt auf zwei Zweizimmerwohnungen im Erdgeschoss (ca. 45,40 m² und 46,50 m²) sowie eine Dreizimmerwohnung im Dachgeschoss (ca. 77,80 m²). Der bauliche Zustand wird als normal und altersgemäß eingestuft, wobei in der Erdgeschosswohnung rechts üblicher Renovierungsbedarf besteht und im Keller des Vorderhauses feuchtigkeitsbedingte Ausblühungen vorzufinden sind. Die Beheizung erfolgt zentral über eine Gasheizung im Keller des Altbaus. Zentrales Risiko des Objekts bilden die baurechtlichen Abweichungen: Die faktische Aufteilung in drei getrennte Wohneinheiten ist baurechtlich ungenehmigt, ebenso der rückwärtige Wintergarten. Der wohnlich ausgebaute Spitzboden samt Bad verfügt über keine Genehmigung und erfüllt wegen unzureichender Fenstermaße und Dachgeometrie nicht die Anforderungen an einen zweiten Rettungsweg gemäß § 33 NBauO. Zudem befindet sich die Liegenschaft in Zwangsverwaltung. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 275.000 € (ca. 1.620 €/m² Wohnfläche) und einem kalkulierten nachhaltigen Jahresrohertrag von 16.815 € bietet das Objekt bei einem Ertragswert von 280.000 € ein interessantes Renditepotenzial. Ein Erwerb empfiehlt sich jedoch nur für Investoren, die die baurechtlichen Anpassungskosten einkalkulieren und das Risiko einer Nutzungsuntersagung für den Spitzboden absichern können.