ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Bochum, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt Heinrich-Gustav-Straße 116, 118, 120, 122 und 124 befindet sich im südöstlichen Stadtteil Bochum-Werne. Es handelt sich um ein 4.527 m² großes Flurstück, das mit einem Komplex aus fünf drei- bis sechsgeschossigen, voll unterkellerten Mehrfamilienhäusern mit Flachdach und insgesamt 21 oberirdischen Stellplätzen bebaut ist. Die Gesamtwohnfläche beläuft sich auf 3.848,43 m², verteilt auf 60 Wohneinheiten unterschiedlicher Größe (von 1-Zimmer-Apartments im Souterrain bis hin zu 4-Zimmer-Wohnungen). Die Liegenschaft ist verkehrstechnisch über den nahegelegenen Bahnhof Bochum-Langendreer und die Autobahnen A 40 und A 43 gut an das regionale Verkehrsnetz angebunden; Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind fußläufig erreichbar. Die Gebäude wurden 1974 bezugsfertig abgenommen. Zu den wesentlichen Modernisierungen zählen eine nachträglich aufgebrachte Wärmedämmfassade sowie der teilweise Einbau von isolierverglasten Kunststofffenstern. Die Beheizung erfolgt zentral über einen im Haus Nr. 120 installierten Gasheizkessel, während das Warmwasser dezentral über Durchlauferhitzer bereitgestellt wird. Der bauliche Zustand ist insgesamt als renovierungs- bis sanierungsbedürftig einzustufen: Viele Küchen verfügen über keinen eigenen Warmwasseranschluss, Elektrounterverteilungen besitzen teils keine FI-Schalter und Bäderausstattungen stammen streckenweise aus dem Baujahr. Zudem wurden im Haus 120 (5. OG) Feuchtigkeitsschäden mit Verfärbungen sowie ein Defekt an der Aufzugsanlage und erhebliche Sperrmüllablagerungen in den Kellergeschossen festgestellt. Rechtlich liegt das Objekt im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB. Es bestehen weder wertbeeinflussende Grundbucheintragungen in Abteilung II noch Baulasten oder Denkmalschutzauflagen. Nach behördlichen Auskünften ist das Grundstück nicht als Altlastenverdachtsfläche registriert; allerdings weisen historische Luftbilder auf angrenzende Eigentankanlagen und unterirdische Altbebauungsreste hin. Die Einwirkungen aus historischem Bergbau gelten gemäß Bergamt als abgeklungen. Im Gutachten wurden wertmindernd 100.000,00 € für kurzfristigen Instandsetzungsbedarf sowie 5.000,00 € für Sperrmüllentsorgung in Abzug gebracht. Aus Investorensicht stellt das Ensemble eine klassische Value-Add-Investition dar. Der Verkehrswert wurde unter gleichgewichteter Kombination von Ertragswertverfahren (vorläufig rd. 3.950.000,00 €) und Vergleichswertverfahren (vorläufig rd. 4.256.000,00 €) abzüglich der Bauschäden auf 3.998.000,00 € festgesetzt. Bei einer nachhaltigen Jahresmarktmiete von 279.892,80 € ergibt sich ein Rohertragsfaktor von 14,3. Wegen der nur stichprobenartig erfolgten Innenbesichtigung sollten Bieter angemessene Sicherheitsreserven für verdeckte Mängel und die schrittweise Leerwohnungssanierung vorhalten.