ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Büdingen, Hessen

Das im Wege der Zwangsvollstreckung angebotene Mehrfamilienhaus befindet sich in der Schlesischen Straße 8 in 63654 Büdingen. Das nach Südosten in leichter Hanglage gelegene Grundstück (Flurstück 270, Flur 16) hat eine Gesamtgröße von 670 m² und befindet sich in einer mittleren Wohnlage am westlichen Ortsrand. Das Gebäude wurde ca. 1981 in massiver Bauweise errichtet und verfügt über insgesamt vier Wohneinheiten mit einer berechneten Gesamtwohnfläche von rund 324 m² sowie zwei Garagen (eine davon im Haus integriert, eine separat auf dem Grundstück). Der bauliche Zustand der Immobilie entspricht im Wesentlichen dem Baujahr und weist einen spürbaren Instandhaltungsstau auf. Der Gutachter hat für notwendige Reparaturen und Restfertigstellungen (darunter unfertige Malerarbeiten, eine defekte Terrassentür im Souterrain, Putzabplatzungen an den Garagenaußenwänden sowie fehlende Rauchmelder) eine Pauschale von 15.000,00 € wertmindernd in Ansatz gebracht. Die Beheizung erfolgt über eine ältere Öl-Zentralheizung, deren Austauschfrist nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) im Falle eines Eigentümerwechsels geprüft werden muss. Während die Wohnungen im Erd-, Ober- und Dachgeschoss vermietet sind, steht die Souterrainwohnung (ca. 52 m²) seit etwa 2-3 Jahren leer und bedarf vor einer Neuvermietung einer grundlegenden Renovierung. Rechtlich vorteilhaft stellt sich die Lastenfreiheit der Immobilie dar: Das Grundbuch ist in Abteilung II frei von Rechten Dritter (keine Wohnungs- oder Nießbrauchsrechte), und auch im Baulasten- sowie Altlastenverzeichnis sind keine wertmindernden Eintragungen vorhanden. Ein erhebliches Risiko für Bietinteressenten liegt jedoch darin begründet, dass lediglich die Souterrainwohnung, der Keller und das Treppenhaus von innen besichtigt werden konnten. Die drei vermieteten Hauptwohnungen wurden nur von außen taxiert, weshalb der Gutachter einen pauschalen Risikoabschlag von 5 % vorgenommen hat. Zudem ist im Gutachten ein mathematischer Fehler bei der Wohnflächensummierung zu finden (die Summe der Einzelwohnflächen beträgt tatsächlich 324,75 m², wird in den Summenfeldern jedoch fälschlicherweise mit 360,45 m² ausgewiesen). Aus Investorensicht bietet die Immobilie bei einem Verkehrswert von 434.000,00 € und einer marktüblichen Soll-Jahresnettokaltmiete von 29.724,00 € eine attraktive Bruttomietrendite von etwa 6,85 %. Aufgrund der unvollständigen Innenbesichtigung der vermieteten Wohnungen sollten potenzielle Erwerber jedoch zusätzliche finanzielle Reserven für unvorhergesehene Mängel einplanen und das Gebot entsprechend konservativ kalkulieren. Die Reaktivierung der leerstehenden Souterrainwohnung bildet den ersten logischen Schritt zur Cashflow-Optimierung.