TeilungsversteigerungMehrfamilienhaus in Detmold, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt befindet sich am Schmalen Weg 7 im westlichen Randbereich des Ortsteils Hornoldendorf der Residenzstadt Detmold (Kreis Lippe, Nordrhein-Westfalen). Die Liegenschaft umfasst insgesamt elf Flurstücke mit einer zusammenhängenden und arrondierten Gesamtfläche von 20.078 m², die sich in baulich genutzte Bereiche, Gartenland sowie ca. 1,8 ha Laubwaldflächen unterteilen. Die Hauptbebauung besteht aus einem teilunterkellerten Mehrfamilienhaus (Ursprungsbaujahr 1888, Wirtschaftsteilanbau 1913), einer separaten Schmiede (Baujahr 1913/1955) und einer 4-fachen Reihengaragenanlage (Baujahr 1957/1983), die im Grenzüberbau errichtet wurde. Das Mehrfamilienhaus verfügt über vier Wohneinheiten mit zusammen ca. 366 m² Wohnfläche sowie eine baulich abgeschlossene Büroeinheit mit ca. 36 m² Nutzfläche im Erdgeschoss. Die Wohnungen 1 und 3 befinden sich in einem gepflegten bis guten Nutzungszustand und werden derzeit eigengenutzt. Wohnung 2 im 1. Obergeschoss befindet sich im Rohbauzustand infolge laufender umfassender Sanierungsarbeiten und ist derzeit nicht nutzungsbereit; Wohnung 4 im Dachgeschoss steht leer. Für den wohnlichen Dachgeschossausbau liegt keine baurechtliche Genehmigung vor. Die Beheizung erfolgt über eine veraltete Öl-Zentralheizung aus dem Jahr 1969, die als abgängig eingestuft wurde. Die Nebengebäude weisen teils erheblichen Sanierungsstau auf; insbesondere das Dachgebälk der Schmiede ist durch tierischen Schädlingsbefall verkehrsunsicher. Rechtlich und lagebezogen ist zu beachten, dass das Areal an den Bachlauf Wiembecke grenzt und weite Teile der bewohnten Hofflächen im festgesetzten Überschwemmungsgebiet liegen, weshalb im Ertrags- und Vergleichswertverfahren ein pauschaler Lageabschlag von 10 % angesetzt wurde. Auf dem Waldflurstück 262 ist zudem ein Hügelgrab als ortsfestes Bodendenkmal verzeichnet. Grundbuchlich sind in Abteilung II und III keine fortbestehenden wertmindernden Lasten eingetragen. Aus Investorensicht bietet die Immobilie eine interessante Kombination aus Substanzwert, Ausbaureserve und Naturidylle zu einem attraktiven Bewertungsniveau. Der vom Sachverständigen nach dem vereinfachten Ertragswertverfahren ermittelte und durch das Vergleichswertverfahren gestützte Verkehrswert beträgt 330.000 EUR. Bei planvoller Behebung der erfassten Mängel (Wertabzug 58.000 EUR) und Neuvermietung bietet das Objekt solides Mietertragspotenzial.