TeilungsversteigerungMehrfamilienhaus in Dinslaken, Nordrhein-Westfalen

Das im Jahr 1991 in massiver Klinkerbauweise errichtete Zweifamilienwohnhaus befindet sich in einer ruhigen Tempo-30-Zone am Kalthoffweg 29 im attraktiven Dinslakener Stadtteil Oberlohberg (Gemarkung Hiesfeld, Flur 5, Flurstück 553). Das vollunterkellerte Gebäude steht auf einem 431 m² großen, nahezu rechteckig zugeschnittenen Grundstück und bietet eine anrechenbare Gesamtwohnfläche von 156,22 m². Diese teilt sich auf in eine Erdgeschosswohnung mit 84,46 m² und eine Dachgeschosswohnung mit 71,76 m². Ergänzt wird das Anwesen durch eine solide, ebenfalls 1991 errichtete PKW-Garage mit einer Brutto-Grundfläche von 24,89 m². Die Erschließung ist vollständig abgeschlossen; sämtliche Anlieger- und Erschließungsbeiträge sind nachweislich bezahlt und abgegolten. Der bauliche Zustand des Hauses wird im Gutachten als überdurchschnittlich gepflegt und mängelfreier eingestuft. Neben der regulären Wohnfläche verfügt die Immobilie über erhebliche, wohnwirtschaftlich ausgebaute Sondernutzungsflächen: Im Kellergeschoss wurden ca. 46 m² und im Spitzboden/Dachraum ca. 47 m² zu Wohnzwecken hergerichtet. Obwohl diese baurechtlich nicht zur offiziellen Wohnfläche zählen, stellen sie einen erheblichen Nutzwert dar, der im Gutachten mit einem Gesamtzuschlag von 30.000,00 € wertsteigernd berücksichtigt wurde. Die Haustechnik umfasst eine Gas-Niedertemperaturheizung von Junkers aus dem Jahr 1989 sowie dezentrale Durchlauferhitzer zur Warmwasserbereitung. Ein Kaminofen im Erdgeschoss steigert den Wohnkomfort. Ein Energieausweis liegt nicht vor; die Energieeffizienz wird gutachterlich auf die Klasse D geschätzt. Unter den rechtlichen Gegebenheiten sticht eine in Abteilung II eingetragene Grunddienstbarkeit hervor, die dem Eigentümer des Nachbarflurstücks 316 das Recht zur Durchleitung und Unterhaltung eines Abwasserrohrs gewährt. Als physisches Risiko wird im Gutachten ein möglicher, geringfügiger Überbau (Grenzüberschreitung) der südlichen Hauswand genannt, welcher jedoch wertneutral eingestuft wurde und im Zweifelsfall einer vermessungstechnischen Überprüfung bedarf. Zum Besichtigungszeitpunkt waren beide Wohneinheiten vermietet. Da die Besichtigung vollständig von innen durchgeführt werden konnte, besteht für Bieter eine hohe Transparenzsicherheit bezüglich der Innenbereiche und des guten Instandhaltungsgrades. Mit einem festgesetzten Verkehrswert von 562.000,00 € und einer marktüblichen Jahresnettokaltmiete von 17.153,64 € (inklusive Garage) weist das Objekt eine Bruttomietrendite von ca. 3,05 % auf. Für Investoren ist das Objekt besonders attraktiv, da die solide Substanz und der ausbleibende Sanierungsstau das Risiko unvorhergesehener Nachinvestitionen minimieren. Auch eine spätere Eigennutzung oder die Nutzung als Mehrgenerationenhaus ist langfristig denkbar. Unter Berücksichtigung der hervorragenden Lage und der hervorragenden Dokumentenlage stellt diese Zwangsversteigerung ein risikoarmes Investment mit solidem Wertsteigerungspotenzial dar.