ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Düsseldorf, Nordrhein-Westfalen

Das zu versteigernde Mehrfamilienhaus befindet sich in der Morper Straße 45 im Stadtteil Gerresheim (Stadtbezirk 7) der Landeshauptstadt Düsseldorf. Auf dem 486 m² großen, voll erschlossenen Grundstück steht ein 1998 errichtetes, 3-geschossiges Wohngebäude mit ausgebautem Dachgeschoss, das insgesamt 6 Wohneinheiten (3- bis 4-Zimmer-Wohnungen) mit einer Gesamtwohnfläche von rd. 454 m² umfasst. Ergänzt wird die Liegenschaft durch einen rückwärtigen Garagenblock mit 5 Einstellplätzen, einen Pkw-Außenstellplatz sowie einen Fahrradschuppen. Die Lage zeichnet sich durch gewachsene Wohnstrukturen, fußläufige Nahversorgung und eine gute Anbindung an das Düsseldorfer Verkehrsnetz aus, weist jedoch zeitweise Immissionen durch den Durchgangsverkehr auf. Das Gebäude wurde in massiver Stahlbeton-Fertigteilbauweise mit Wärmedämmputzfassade und Ziegelsatteldach errichtet. Die Wohnungen bieten funktionale Grundrisse mit Terrassen bzw. Balkonen. Der Erhaltungszustand ist baujahrestypisch und normal, weist jedoch Renovierungs- sowie konkreten Schadensbeseitigungsbedarf auf. Festgestellt wurden u. a. Rissbildungen im 1. und 2. OG links, Verfärbungen/Feuchtigkeitsspuren im Fenster- und Deckenbereich sowie ein rückgebauter Sanitärbereich im Dachgeschoss infolge eines früheren Rohrbruchs. Der Gutachter hat hierfür einen pauschalen Wertabzug für Mängel und Schäden in Höhe von 25.000 € vorgenommen. Eine im Garten errichtete, als Büro genutzte Überdachung ist formell nicht genehmigt und blieb werterhöhend unberücksichtigt. Rechtlich und wirtschaftlich maßgeblich ist die bis zum 31.12.2029 bestehende Belegungs- und Mietbindung nach dem Wohnungsbindungsgesetz bzw. WFNG-NRW, die kurzfristige Mieterhöhungen auf Marktniveau hemmt. An der Heizungsanlage befindet sich ein Schild der Nahwärme Düsseldorf GmbH, das auf Fremdeigentum hinweist; vertragliche Details lagen dem Gutachter nicht vor. Alle Wohneinheiten und Stellplätze sind bewohnt bzw. genutzt. Der Gutachter ermittelte auf Basis des Ertragswertverfahrens (unter Berücksichtigung eines Bodenwerts von 330.500 € und eines Liegenschaftszinssatzes von 3,50 %) einen vorläufigen Ertragswert von 902.800 € und nach Abzug der Bauschäden einen Ertragswert von 877.800 €. Der Sachwert beläuft sich auf 873.560 €. Das Amtsgericht Düsseldorf hat den Verkehrswert auf 875.000 € festgesetzt. Für Investoren bietet das Objekt eine planbare Bestandshaltung mit überdurchschnittlichem Mietsteigerungspotenzial ab 2030, setzt jedoch Rücklagen für Instandsetzungen und eine sorgfältige Klärung der wärmetechnischen Vertragsverhältnisse voraus.