TeilungsversteigerungMehrfamilienhaus in Düsseldorf, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt Prinz-Georg-Straße 100 befindet sich im begehrten Düsseldorfer Stadtteil Pempelfort. Das 5- bis 7-geschossige Wohngebäude verfügt über insgesamt 39 Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 2.523 m² auf einem 478 m² großen Eckgrundstück. Die Lage zeichnet sich durch eine hervorragende Anbindung an den ÖPNV und fußläufige Nahversorgung aus, unterliegt jedoch durch die Hauptdurchgangsstraße und umliegende Einrichtungen zeitweise spürbaren Verkehrsimmissionen. Das Ursprungsbaujahr liegt bei etwa 1924; die Instandsetzung und Gebrauchsabnahme nach Kriegseinwirkungen erfolgte 1959. In den vergangenen Jahrzehnten wurden regelmäßig Teilmodernisierungen durchgeführt, unter anderem an Fenstern, Aufzugsanlage (2019) und Bädern einzelner Wohnungen. Die Beheizung und Warmwasserbereitung erfolgen über Fernwärme. Neben normalem Erhaltungszustand wurden typische Bauschäden wie Putzabplatzungen im Treppenhaus, partielle Fassadenverfärbungen und Renovierungsbedarf an Holzfenstern festgestellt. Das Gebäude ist als Baudenkmal in die Denkmalliste der Stadt Düsseldorf eingetragen, wodurch strenge Erhaltungspflichten, aber auch steuerliche Sonderabschreibungen greifen. Im Dachgeschoss wurden abweichend von den Alt-Baugenehmigungen sieben eigenständige Wohneinheiten geschaffen, für deren nachträgliche Legitimierung der Gutachter Kosten in Höhe von 75.000 € angesetzt hat. Das Verfahren wird als Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Miteigentümergemeinschaft geführt. Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert beläuft sich auf 6.800.000,00 € und basiert sachgerecht auf dem Ertragswertverfahren mit einem Liegenschaftszinssatz von 2,90 %. Mit einem nachhaltigen Jahresrohertrag von rund 348.000 € stellt die Immobilie ein ertragsstarkes Investment mit Wertsteigerungspotenzial durch Nachvermietung und Mietanpassungen dar.