TeilungsversteigerungMehrfamilienhaus in Düsseldorf, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt Werstener Feld 204 befindet sich in mittlerer Wohnlage des südöstlichen Düsseldorfer Stadtteils Eller, unmittelbar gegenüber dem Haupteingang zum Friedhof Eller. Es handelt sich um ein freistehendes Mehrfamilienhaus nebst zwei im Souterrain integrierten Garagen auf einem 1.765 m² großen, übertiefen Grundstück. Das Gebäude wurde 1963 in Massivbauweise errichtet und bietet rund 247 m² Wohnfläche, verteilt auf zwei Wohnungen im Erdgeschoss und eine großzügige Einheit im ausgebauten Dachgeschoss. Im 1. Obergeschoss befinden sich zwei bauordnungsrechtlich genehmigte Büroeinheiten mit insgesamt ca. 129 m², während das Kellergeschoss eine derzeit leerstehende Werkstattfläche von ca. 54 m² umfasst. Der Bau- und Unterhaltungszustand wird vom Gutachter als altersgemäß befriedigend eingestuft (fiktives Baujahr 1982). Es wurden sukzessive Modernisierungen durchgeführt, unter anderem an Fenstern (1981), Teilen der Bäder sowie jüngst 2025 an der Wärmedämmung der Kehlbalkenlage zum Spitzboden und der Kellerdecken. Die Wärmeversorgung erfolgt über eine Öl-Zentralheizung aus ca. 2000 bis 2005 mit einem 2018 erneuerten Weishaupt-Brenner und einem 10.000-Liter-Erdtank im Vorgarten. Die rückwärtigen Außenanlagen umfassen gepflegte Gartenflächen, Terrassen, Pkw-Stellplätze sowie zwei Gartenhäuser. Rechtlich handelt es sich um eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung einer Eigentümergemeinschaft. Die im Grundbuch eingetragenen wechselseitigen Vorkaufsrechte auf den jeweiligen Hälften wurden als vermögensintern eingestuft und sind verkehrswertneutral. Baulasten oder öffentlich-rechtliche Bindungen nach dem Wohnungsbindungsgesetz bestehen nicht. Altlastenverdachtsmomente wurden nicht festgestellt. Zu beachten ist jedoch, dass das rückwärtige Baufenster (ca. 160–200 m² Grundfläche) bislang nicht bauaufsichtlich als Hinterliegerbebauung genehmigt und die Erschließung noch formell zu sichern ist. Während der Gutachter den Verkehrswert aus dem Ertragswert mit 1.600.000 € abgeleitet hat (gestützt durch einen Sachwert von 1.599.900 €), setzte das Amtsgericht Düsseldorf den amtlichen Verkehrswert per Beschluss auf 1.360.000 € fest. Bei einem marktüblich nachhaltigen Jahresrohertrag von ca. 58.970 € bietet das Objekt nach Klärung der Belegungsverhältnisse und Realisierung der Mietpotenziale ein solides Ertragsprofil mit erheblicher baulicher Reserve.