ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Düsseldorf, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt befindet sich im nördlichen Düsseldorfer Stadtteil Angermund an der Straße Zur Lindung 37 a. Auf dem 2.488 m² großen Areal steht ein zweigeschossiges, voll unterkellertes Dreifamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss, einer Erdgeschossterrasse sowie einem unterkellerten Nebengebäude. Die Gesamtwohnfläche beträgt rund 400 m², aufgeteilt auf drei Wohneinheiten im Erdgeschoss, ersten Obergeschoss und Dachgeschoss. Das Ursprungsbaujahr ist unbekannt; bauliche Anpassungen und Erweiterungen fanden im Wesentlichen zwischen 1953 und 1967 statt. Die Mikrolage zeichnet sich einerseits durch einen gehobenen Wohnstandort aus, leidet andererseits jedoch massiv unter der in nur ca. 30 m Entfernung westlich verlaufenden Haupteisenbahnlinie, deren Ausbau zudem geplant ist. Da dem Gutachter der Zutritt verwehrt war und sämtliche Türen verschlossen waren, stützt sich die Bewertung rein auf Außenbeobachtungen und Bauakten. Für die nicht besichtigten Innenbereiche wurde gutachterlich ein einfacher bis mittlerer Ausstattungsstandard und ein normaler, mangelfreier Erhaltungszustand unterstellt. Im Außenbereich präsentiert sich das Anwesen teilweise ungepflegt. Das Nebengebäude weist augenscheinlich gravierende Bauschäden auf, weshalb der Gutachter dessen Wertvorteile vollständig mit den voraussichtlichen Abbruchkosten verrechnet hat. Für das Wohnhaus wurde bei unterstellten null Modernisierungspunkten eine Restnutzungsdauer von lediglich 15 Jahren angesetzt. Rechtlich ist im Grundbuch in Abteilung II unter laufender Nummer 4 ein aufschiebend bedingter und befristeter Nießbrauch für eine 1954 geborene Person eingetragen, dessen Barwert gutachterlich auf 330.000,00 € beziffert wurde. Zudem besteht eine befristete Reallast (Wart und Pflege). Im Baulastenverzeichnis sind keine Eintragungen verzeichnet, ebenso wenig bestehen öffentlich-rechtliche Wohnungsbindungen. Die tatsächliche Belegungssituation ist ungewiss; am Klingeltableau waren drei Namen angebracht, wobei eine Eigennutzung bzw. Bewohnung durch den Nießbrauchsberechtigten vermutet wird. Das Amtsgericht Düsseldorf hat den unbelasteten Gesamtverkehrswert auf 875.000,00 € festgesetzt, gestützt auf das Ertragswertverfahren mit einem nachhaltigen Rohertrag von 40.800,00 € p.a. Ein Erwerb birgt wegen des unbekannten Innenzustands, des hohen Sanierungsbedarfs und der ungeklärten Rechtsnachfolge hinsichtlich der Abteilung-II-Belastungen erhebliche finanzielle Unwägbarkeiten, weshalb Bietern ein konservativer Ansatz dringend empfohlen wird.