ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Duisburg, Nordrhein-Westfalen

Das Mehrfamilienhaus in Duisburg-Marxloh, Baujahr ca. 1928, wird im Wege der Zwangsvollstreckung versteigert. Der Verkehrswert wurde zum Stichtag 16.09.2025 auf 290.000 € festgesetzt, wobei der Ertragswert mit 289.794,86 € und der Bodenwert mit 47.100 € ermittelt wurden. Das Gutachten basiert primär auf dem Ertragswertverfahren. Das Objekt umfasst vier Einheiten mit einer Gesamtwohnfläche von ca. 364 m² (UG: 82 m², EG: 104 m², 1. OG: 104 m², DG: 74 m²). Nach Aktenlage sind die Einheiten augenscheinlich vermietet oder eigengenutzt. Die marktübliche jährliche Nettokaltmiete wird auf 24.031,44 € geschätzt, was einer monatlichen Miete von 2.002,62 € entspricht. Aktuelle Mietverträge und Ist-Mieten lagen dem Gutachter jedoch nicht vor. Äußerlich vermittelte die Liegenschaft einen durchschnittlich gepflegten Gesamteindruck, und größere Bauschäden waren von außen nicht erkennbar. Der Zustand des Innenbereichs und der technischen Anlagen (Wasser, Abwasser, Elektro, Heizung, Warmwasser) ist unbekannt, da diese nicht besichtigt oder geprüft werden konnten. Ein Energieausweis liegt nicht vor, und Modernisierungen sind unbekannt. Die Wohnlage wird als 'einfach' beurteilt, mit strukturellen Problemen im Ortsteil Marxloh. Der Gutachter hatte nur eingeschränkten Zugang, beschränkt auf eine straßenseitige Inaugenscheinnahme, Teile des Treppenhauses und einen kurzen Einblick in das 1. Obergeschoss. Alle anderen Räumlichkeiten waren nicht zugänglich. Die Bewertung erfolgte überwiegend nach Aktenlage und äußerem Anschein, wobei für die nicht besichtigten Bereiche Mängel- und Schadensfreiheit unterstellt wurde. Ein Wertabschlag für die eingeschränkte Innenbesichtigung wurde nicht vorgenommen, die Risiken sind vom Bieter zu tragen. Im Grundbuch ist ein Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Baulasten oder Denkmalschutz bestehen nicht, und Altlastenverdacht besteht nicht konkret, jedoch sind siedlungsbedingt erhöhte Schadstoffgehalte in Oberböden und erhöhte GFS-Werte im Grundwasser bekannt. Vor einem Zuschlag sind eine detaillierte Innenbesichtigung, die Prüfung der tatsächlichen Mietverhältnisse und eine technische Begutachtung dringend angeraten, um die tatsächlichen Risiken und den Investitionsbedarf zu klären.