ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Duisburg, Nordrhein-Westfalen

Das bewertete Objekt ist ein im Jahr 1907 errichtetes, viergeschossiges Mehrfamilienhaus mit einer geschätzten Wohnfläche von rund 207 Quadratmetern, aufgeteilt auf ursprünglich vier Wohneinheiten. Das Gebäude befindet sich auf einem 134 Quadratmeter großen Grundstück in der Straße Immendal 61 in Duisburg-Hochfeld. Hochfeld ist eine einfache Wohnlage, geprägt von einer dichten, mehrgeschossigen Bebauung sowie einer strukturschwachen Sozialstruktur mit hoher Arbeitslosigkeit. Gleichzeitig bietet die Lage eine sehr gute infrastrukturelle Anbindung: Die Autobahn A 59 ist in circa zwei Kilometern erreichbar und Haltestellen des öffentlichen Nahverkehrs an der Heerstraße befinden sich in unmittelbarer Nähe. Der bauliche Zustand des Gebäudes ist als kritisch zu bewerten. Obwohl die Außenfassade verputzt und unauffällig erscheint, ist das Innere des Hauses komplett entkernt und befindet sich in einem rohbauähnlichen, unbewohnbaren Zustand. Schwerwiegende Eingriffe in die Statik wurden vorgenommen: Es wurden tragende Stützbalken entfernt und die Geschossdecken sind teilweise geöffnet, sodass in mehreren Geschossen akute Absturzgefahr besteht. Es existieren lediglich provisorische Baustützen. Aufgrund dieser eklatanten Sicherheitsmängel durfte das Kellergeschoss vom Gutachter überhaupt nicht betreten werden. Zudem besteht für das gesamte Objekt eine behördlich angeordnete vorläufige Nutzungsuntersagung der Stadt Duisburg wegen brandschutztechnischer und baurechtlicher Mängel. Ein Verdacht auf Hausschwamm kann ebenfalls nicht ausgeschlossen werden. In rechtlicher Hinsicht ist das Grundbuch frei von dauerhaft wertmindernden Rechten Dritter wie Wohnrechten oder Nießbrauch. Jedoch stellt die Nutzungsuntersagung ein massives rechtliches Hindernis dar. Eine Aufhebung dieser Sperre erfordert die Einreichung und Genehmigung eines umfassenden Sanierungskonzepts bei der Baubehörde der Stadt Duisburg. Der festgesetzte Gesamtverkehrswert von 79.800 Euro teilt sich auf den reinen Bodenwert von 29.800 Euro und einen pauschalen Gebäuderestwert von 50.000 Euro auf. Ein wesentlicher Vorteil für Bieter im anstehenden Termin am 06. Januar 2027 ist der Wegfall der gesetzlichen Wertgrenzen (5/10- und 7/10-Grenze), da in einem früheren Termin der Zuschlag bereits versagt wurde. Für klassische Investoren ist dieses Objekt aufgrund der gravierenden statischen Schäden, des unklaren Zustands des Kellers und der behördlichen Nutzungsuntersagung ein hochriskantes Spekulationsobjekt. Ein rentabler Wiederaufbau erfordert tiefgreifende ingenieurtechnische Prüfungen und erhebliche Sanierungsinvestitionen, die die wirtschaftliche Tragfähigkeit in dieser einfachen Wohnlage schnell übersteigen können. Das Objekt eignet sich daher ausschließlich für hochspezialisierte Projektentwickler oder Bauunternehmer mit eigener Sanierungskompetenz, die das Risiko eines potenziellen Totalverlusts kalkulieren und tragen können.