0072 K 0040/ 2024

Aktiv· AG Nordhausen · Thüringen

6 FOTOS

ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Ellrich, Thüringen

Zorger Landstraße 3, 99755 Ellrich

Verkehrswert

286.560 €

Wohnfläche

265 m²

Termin

06.10.2026

in 28 Tagen

Kategorie

Mehrfamilienhaus

Thüringen

Verfahren

Aktenzeichen0072 K 0040/ 2024

AmtsgerichtNordhausen

Kenndaten

Wohnfläche265 m²

Nutzfläche615 m²

Grundstück35.426 m²

Baujahr1925

ZustandSanierungsbedarf

Vermietungvermietet

Biet-Score

Chancen6 Risiken6

Fazit

Dieses Objekt eignet sich primär für spezialisierte Investoren, Projektentwickler oder private Nutzer mit Fokus auf Pferdehaltung oder gewerbliche Mischnutzung, die den hohen Sanierungsbedarf nicht scheuen. Durch den Wegfall der gesetzlichen Wertgrenzen (5/10 und 7/10) besteht die Chance auf einen sehr günstigen Erwerb weit unter dem festgesetzten Verkehrswert von insgesamt 286.560 €. Risiken bestehen im unfertigen Bauzustand, dem potenziellen Altlastenrisiko der ehemaligen Eisengießerei sowie der komplexen Struktur aus 23 Flurstücken. Eine detaillierte Prüfung der Erschließung und etwaiger Altlasten wird dringend empfohlen.

Dossier

KI-gestützt

Zusammenfassung

Mehrfamilienhaus · Bj. 1925 · vermietet

Zum Aufruf kommt ein weitläufiges, gemischt genutztes Areal in Ellrich, bestehend aus insgesamt 23 Flurstücken mit einer Gesamtfläche von ca. 35.426 m² (laut Bekanntmachung). Das Hauptgebäude ist ein ca. 1925 errichtetes, teilweise unterkellertes Wohnhaus (ehemaliges Verwaltungsgebäude) mit einer Wohn- und Nutzfläche von ca. 880 m². Zum Objekt gehören umfangreiche Nebengebäude wie ein Pferdestall, eine Reithalle, ein ehemaliges Bistro, Garagen und eine Trafostation sowie land- und forstwirtschaftliche Flächen. Der bauliche Zustand ist teilweise schadhaft, verschlissen und unfertig, bietet jedoch erhebliches Entwicklungspotenzial für Pferdehaltung oder gewerbliche Konzepte.

Ausführliches Dossier

### Objekt & Lage Das Versteigerungsobjekt befindet sich in einer einfachen, abgelegenen Außenbereichslage von Ellrich (Zorger Landstraße 3 / An der Ziegelei). Es handelt sich um ein außergewöhnlich großes, gemischt genutztes Areal, das sich über insgesamt 23 Flurstücke erstreckt. Die Gesamtgrundstücksfläche beläuft sich laut den Einzelangaben der amtlichen Bekanntmachung auf ca. 35.426 m² (das Exposee nennt abweichend 14.429 m²). Das Hauptgebäude wurde ca. 1925 als Verwaltungsgebäude einer ehemaligen Eisengießerei errichtet und wird heute im Erdgeschoss zu Wohnzwecken genutzt (ca. 265 m² Wohnfläche). Die Gesamtwohn- und Nutzfläche des Gebäudes beträgt ca. 880 m². ### Zustand & Ausstattung Der bauliche Zustand des Hauptgebäudes wird als teilweise schadhaft, verschlissen und nicht fertiggestellt beschrieben. Während das Erdgeschoss bewohnt ist und 2019 teilweise modernisiert wurde (u.a. neue Hauseingangstür, Kunststofffenster, Plattenheizkörper, Kupferleitungen sowie Estrich- und Vinylböden), sind das Obergeschoss und das nicht ausgebaute Dachgeschoss weitgehend ungenutzt und sanierungsbedürftig. Die Nebengebäude – darunter ein Pferdestall, eine Reithalle, ein Stall, ein ehemaliges Bistro, ein Garagenkomplex und eine Trafostation – weisen ebenfalls erheblichen Instandhaltungs- und Modernisierungsstau auf. Die Außenanlagen umfassen einen Reitplatz, Pferdepaddocks sowie eigene Brunnen- und Kleinkläranlagen. ### Rechte, Lasten & Risiken Ein wesentliches Risiko stellt die historische Nutzung als Eisengießerei dar, was ein potenzielles Altlastenrisiko für den Boden impliziert. Zudem ist das Grundbuch mit 23 Flurstücken (darunter Wald-, Landwirtschafts- und Verkehrsflächen) sehr zersplittert, was die Verwaltung und Entwicklung verkompliziert. Positiv für Bieter ist, dass in einem früheren Termin der Zuschlag versagt wurde, weshalb die gesetzlichen Wertgrenzen von 5/10 und 7/10 für diesen Termin weggefallen sind. ### Investitionsfazit Für pragmatische Investoren oder Liebhaber der Pferdehaltung bietet dieses Areal aufgrund der schieren Größe und der vielfältigen Nebengebäude ein enormes Potenzial. Der extrem niedrige Einstiegspreis durch den Wegfall der Wertgrenzen macht das Objekt zu einer hochinteressanten Value-Add-Option. Voraussetzung für ein erfolgreiches Investment ist jedoch eine präzise Kalkulation der Fertigstellungs- und Sanierungskosten sowie eine vorherige Abklärung der Altlastensituation.

Chancen

Risiken

Standort

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Übersicht

17 / 23 Felder

Identifikation
Aktenzeichen	0072 K 0040/ 2024
Amtsgericht	Nordhausen
Bundesland	Thüringen
Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.
Termin
Verfahrensart	Versteigerung im Wege der Zwangsvollstreckung
Datum / Uhrzeit	06.10.2026 · 10:30:00 ! Wichtiger Hinweis zum Termin Dieser Termin kann aufgehoben, verschoben, berichtigt oder zwischenzeitlich geändert worden sein. Versteigerungspilot ist keine amtliche Quelle. Maßgeblich sind ausschließlich die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des zuständigen Gerichts. Bitte prüfen Sie den Termin vor einer Anreise, Akteneinsicht, Gebotsabgabe oder sonstigen Entscheidung direkt beim zuständigen Gericht bzw. über die amtliche Quelle.
Ohne Angabe: Termin-Art
Objekt
Objektart	Mehrfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus	vermietet
Baujahr	1925
Ohne Angabe: Nutzungsart, Besichtigungsstatus
Flächen & Wert
Verkehrswert	286.560 €
Wohnfläche	265 m²
Nutzfläche	615 m²
Grundstücksfläche	35.426 m²
Ohne Angabe: Gewerbefläche
Lage
Straße	Zorger Landstraße
Hausnummer	3
PLZ	99755
Ort	Ellrich
Ohne Angabe: Stadtteil

Belegungsstatus-Risiko

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Rechtlich

Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.

Operativ

Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

Noch nicht verfügbar

Bodenrichtwert noch nicht verfügbar

Sobald KI/Gutachten oder System-Match einen Bodenrichtwert liefern, erscheinen hier Bodenwert, Verhältniskennzahl und Vergleichsbalken.

Verkehrswert vorhanden: 286.560 €

Datenquelle & Kontext

Quelle: Noch nicht verfügbar

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Markt-Einordnung

Mehrfamilienhäuser

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

über der Marktspanne · +25 % zum typischen Wert

Verkehrswert geteilt durch 265 m² Wohnfläche (alle Einheiten zusammen) · Baujahr 1925 · Zustand sanierungsbedürftig

Üblicher Marktpreis · Ellrich

866 €/m²typischer Wert

Spanne 773 – 958 €/m²

Quelle: Gutachterausschüsse für Grundstückswerte im Freistaat Thüringen (TLBG) (Gutachterausschuss)
Stand: 2025
Gilt für: Mehrfamilienhäuser
Basis: Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

433 €/m²Median · 14 Fälle

Mittlere Hälfte 263 – 695 €/m²

Baujahr: hier 1925Gruppe 1890
Zustand: hier sanierungsbedürftigGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche: hier 265 m²Gruppe 196 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: sanierungsbedürftig · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Datenbasis: 14 Objekte im Bundesland aus den letzten 12 Monaten; Zustand liegt für 7 der 14 vor
Quelle: eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)

Dieses Objekt liegt +150 % über diesem Median.¹

Kaufpreisfaktor (geschätzt): 14,60 – 19,00 Jahresmieten, mittig 16,20

265 m² × 5,55 €/m² × 12 = 17.649 € Jahresrohertrag

Der Rohertrag ist aus der in vergleichbaren Gutachten angesetzten Miete geschätzt, nicht diesem Gutachten entnommen. Für ein ganzes Mietshaus liegt die tatsächliche Miete meist darunter — der wirkliche Faktor also eher höher. Die zugrunde gelegte Miete ist ein Landeswert — für diesen Ort liegen zu wenige Gutachten vor. Die Spanne ist entsprechend weit.

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 4,74 – 6,18 €/m² im Monat, typisch 5,55 €/m² · angesetzt in 28 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

¹ Dieses Objekt ist rund 35 Jahre jünger als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1925 gegenüber typisch 1890). Ein Teil des Abstands zum ZV-Median ist damit Altersunterschied, kein reiner Preisunterschied.

Alle 15 Vergleichsobjekte anzeigen(Mehrfamilienhäuser, nach Preis je m² sortiert)

Nächster Vergleichsfall: 19,0 km entfernt — 208 €/m², 313 m².

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Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
Lage	Objektart	Baujahr	Fläche	Zustand	Verkehrswertgerichtlich festgesetzt	je m²	Termin	EntfernungLuftlinie
Karl-Liebknecht-Straße, Hirschberg	Mehrfamilienhaus	1835	395 m²	stark sanierungsbedürftig	32.000 €	81 €	15.12.2026	unbekannt
Friedrich-Engels-Straße, Sonneberg	Mehrfamilienhaus	—	400 m²	unbewertet	37.600 €	94 €	05.05.2026	unbekannt
Hauptstraße, Bleicherode	Mehrfamilienhaus	—	313 m²	unbewertet	65.100 €	208 €	16.07.2026	19,0 km
Kanalstraße, Altenburg	Mehrfamilienhaus	—	250 m²	unbewertet	60.000 €	240 €	01.07.2026	unbekannt
Jenaer Straße, Bürgel	Wohn-/Geschäftshaus	1900	200 m²	sanierungsbedürftig	66.000 €	330 €	10.09.2026	unbekannt
Alter Blobach, Mühlhausen	Mehrfamilienhaus	1889	189 m²	stark sanierungsbedürftig	71.300 €	377 €	26.11.2026	45,0 km
Klosterlausnitzer Straße, Eisenberg	Mehrfamilienhaus	—	269 m²	unbewertet	116.000 €	431 €	06.08.2026	unbekannt
Adelheidstraße, Greiz	Mehrfamilienhaus	—	159 m²	unbewertet	69.000 €	434 €	28.04.2026	unbekannt
Dorfstraße, Wollersleben	Wohn-/Geschäftshaus	1900	140 m²	sanierungsbedürftig	63.200 €	451 €	06.10.2026	19,0 km
Pflichtendorfer Straße, Wintersdorf	Sonstiges, Mietwohnhaus	—	187 m²	unbewertet	126.000 €	674 €	05.08.2026	unbekannt
Markt, Bad Lobenstein	Wohn-/Geschäftshaus	1800	151 m²	sanierungsbedürftig	105.900 €	702 €	13.01.2027	unbekannt
Burgstraße, Eisenberg	Mehrfamilienhaus	1910	191 m²	durchschnittlich	173.000 €	906 €	10.09.2026	unbekannt
Schwarzburger Straße, Stadtilm	Mehrfamilienhaus	—	159 m²	unbewertet	200.000 €	1.258 €	18.06.2026	unbekannt
Hinter der Mauer, Saalfeld	Mehrfamilienhaus	1890	235 m²	durchschnittlich	344.000 €	1.462 €	09.12.2026	unbekannt
Am Lindenberg, Taupadel	Mehrfamilienhaus	—	176 m²	unbewertet	272.000 €	1.545 €	22.07.2026	unbekannt

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

In dieser Region gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf das ganze Bundesland.

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Mehrfamilienhäuser), räumliche Ebene (Bundesland), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m² (bei Mehrfamilienhäusern über alle Einheiten summiert). Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb oben dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Investment Case

Investor-Fakten

8 Fakten

01Bewertung4 02Ertrag1 03Zustand3

Bewertung

4 Fakten

Verkehrswert

Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Grundstück

Ertrag

1 Fakt

Vermietungsstatus

Zustand

3 Fakten

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung

Standort-Radar

Erwerbsnebenkosten & Liquiditätsbedarf

Wert- & Bewertungsanpassungen

aus KI-Dossier / Gutachten

Beschreibung & Zustand

Objektzustand

Nutzung

vermietet

Besichtigung

—

Hinweise

—

Beschreibung (roh)

Objekt 1: bebauter Bereich: überwiegend unterkellertes, zweigeschossiges Wohnhaus mit teilw. ausgebautem Dachgeschoss, westseitig unterkellerter, eingeschossiger Anbau, Errichtung ca. 1925, ehem. Verwaltungsgebäude; Maschinenhalle, Reithalle, Stall, ehem. Bistro, Garagen, Trafostation; übrige Grundstücksbereich teilw. befestige Freifläche sowie Reitplatz / Paddock und Grünfläche | Objekt 2: bebauter Bereich: überwiegend unterkellertes, zweigeschossiges Wohnhaus mit teilw. ausgebautem Dachgeschoss, westseitig unterkellerter, eingeschossiger Anbau, Errichtung ca. 1925, ehem. Verwaltungsgebäude; Maschinenhalle, Reithalle, Stall, ehem. Bistro, Garagen, Trafostation; übrige Grundstücksbereich teilw. befestige Freifläche sowie Reitplatz / Paddock und Grünfläche | Objekt 3: Flächen der Landwirtschaft (Acker- und Grünland) / Geringstland (ehem. Bahnstrecke / Wege) | Objekt 4: Flächen der Landwirtschaft (Acker- und Grünland) / Geringstland (ehem. Bahnstrecke / Wege) | Objekt 5: Flächen der Landwirtschaft (Acker- und Grünland) / Geringstland (ehem. Bahnstrecke / Wege) | Objekt 6: Flächen der Landwirtschaft (Acker- und Grünland) / Geringstland (ehem. Bahnstrecke / Wege) | Objekt 7: Flächen der Landwirtschaft (Acker- und Grünland) / Geringstland (ehem. Bahnstrecke / Wege) | Objekt 8: Flächen der Landwirtschaft (Acker- und Grünland) / Geringstland (ehem. Bahnstrecke / Wege) | Objekt 9: Flächen der Landwirtschaft (Acker- und Grünland) / Geringstland (ehem. Bahnstrecke / Wege) | Objekt 10: Flächen der Landwirtschaft (Acker- und Grünland) / Geringstland (ehem. Bahnstrecke / Wege) | Objekt 11: Flächen der Landwirtschaft (Acker- und Grünland) / Geringstland (ehem. Bahnstrecke / Wege) | Objekt 12: Flächen der Landwirtschaft (Acker- und Grünland) / Geringstland (ehem. Bahnstrecke / Wege) | Objekt 13: Flächen der Landwirtschaft (Acker- und Grünland) / Geringstland (ehem. Bahnstrecke / Wege) | Objekt 14: Flächen der Landwirtschaft (Acker- und Grünland) / Geringstland (ehem. Bahnstrecke / Wege) | Objekt 15: Flächen der Landwirtschaft (Acker- und Grünland) / Geringstland (ehem. Bahnstrecke / Wege) | Objekt 16: Flächen der Landwirtschaft (Acker- und Grünland) / Geringstland (ehem. Bahnstrecke / Wege) | Objekt 17: bebauter Bereich: überwiegend unterkellertes, zweigeschossiges Wohnhaus mit teilw. ausgebautem Dachgeschoss, westseitig unterkellerter, eingeschossiger Anbau, Errichtung ca. 1925, ehem. Verwaltungsgebäude; Maschinenhalle, Reithalle, Stall, ehem. Bistro, Garagen, Trafostation; übrige Grundstücksbereich teilw. befestige Freifläche sowie Reitplatz / Paddock und Grünfläche | Objekt 18: bebauter Bereich: überwiegend unterkellertes, zweigeschossiges Wohnhaus mit teilw. ausgebautem Dachgeschoss, westseitig unterkellerter, eingeschossiger Anbau, Errichtung ca. 1925, ehem. Verwaltungsgebäude; Maschinenhalle, Reithalle, Stall, ehem. Bistro, Garagen, Trafostation; übrige Grundstücksbereich teilw. befestige Freifläche sowie Reitplatz / Paddock und Grünfläche | Objekt 19: bebauter Bereich: überwiegend unterkellertes, zweigeschossiges Wohnhaus mit teilw. ausgebautem Dachgeschoss, westseitig unterkellerter, eingeschossiger Anbau, Errichtung ca. 1925, ehem. Verwaltungsgebäude; Maschinenhalle, Reithalle, Stall, ehem. Bistro, Garagen, Trafostation; übrige Grundstücksbereich teilw. befestige Freifläche sowie Reitplatz / Paddock und Grünfläche | Objekt 20: bebauter Bereich: überwiegend unterkellertes, zweigeschossiges Wohnhaus mit teilw. ausgebautem Dachgeschoss, westseitig unterkellerter, eingeschossiger Anbau, Errichtung ca. 1925, ehem. Verwaltungsgebäude; Maschinenhalle, Reithalle, Stall, ehem. Bistro, Garagen, Trafostation; übrige Grundstücksbereich teilw. befestige Freifläche sowie Reitplatz / Paddock und Grünfläche | Objekt 21: Flächen der Landwirtschaft (Acker- und Grünland) / Geringstland (ehem. Bahnstrecke / Wege) | Objekt 22: Flächen der Landwirtschaft (Acker- und Grünland) / Geringstland (ehem. Bahnstrecke / Wege) | Objekt 23: Flächen der Landwirtschaft (Acker- und Grünland) / Geringstland (ehem. Bahnstrecke / Wege)

Datenhinweise

· Die Dokumente liefern eine gute Übersicht über die Flurstücke und die Gebäudeausstattung. Es gibt jedoch eine erhebliche Diskrepanz bei der Grundstücksfläche.
· Da kein vollständiges Gutachten vorliegt, ist unklar, ob eine vollständige Innenbesichtigung durch den Gutachter stattgefunden hat. Das Exposee beschreibt jedoch Details des Erdgeschosses.

Steuerliche Optimierung

Umgebung & Emissionen

Daten: UBA + amtliche HQ-Karten

Keine Emissionsdaten verfügbar

Für dieses Objekt liegen noch keine verwendbaren Objektkoordinaten aus dem bestehenden Geocoding vor. Es wird kein neues Geocoding ausgeführt.

Hochwasser

Hochwasserrisiko

Punktprüfung gegen lokal gespeicherte amtliche HQ-Flächen

HQ10

HQ100

HQextrem

Wassertiefe

Datenstand

Quelle

Kartierte Umweltdaten (Luftqualität, Lärmbelastung) und Hochwasserrisiko für diese Adresse.Kostenlos ansehen

Dokumente & Links

Zuletzt geändert: 23.07.2026, 14:08

ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Ellrich, Thüringen

Dossier

Übersicht

vermietet

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

Markt-Einordnung

Investment Case

Investor-Fakten

Bewertung

Ertrag

Zustand

Standort-Radar

Erwerbsnebenkosten & Liquiditätsbedarf

Wert- & Bewertungsanpassungen

Beschreibung & Zustand

Steuerliche Optimierung

Umgebung & Emissionen

Keine Emissionsdaten verfügbar

Hochwasserrisiko

Dokumente & Links

Die Wertgrenzen sind bei diesem Verfahren weggefallen

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Vor dem Gebot: das Verfahren verstehen