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ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Epfenbach, Baden-Württemberg

Amtsgericht HeidelbergAktenzeichen

Versteigerungstermin

in 11 Tagen

Fr., 06.11.2026 · 08:45 Uhr

Verkehrswert

300.000 €

Wohnfläche

205 m²

Grundstück

450 m²

Waibstadter Straße 4, 74925 EpfenbachKarteGoogle Maps
Belegung: vermietet
MerkenIn den Kalender

KI-Dossier

Auswertung des Verkehrswertgutachtens durch KI, ohne Gewähr

KI-Auswertung des Gutachtens
!

Zusammenfassung

Mehrfamilienhaus · vermietet

Zur Versteigerung steht ein zweigeschossiges Zweifamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss, Keller und zwei Garagen in 74925 Epfenbach (Waibstadter Straße 4). Das Objekt weist eine Wohnfläche von rund 205 m² sowie ca. 90 m² Nutzfläche auf einem 450 m² großen Grundstück auf. Das ursprüngliche Baujahr ist unbekannt; wesentliche An- und Umbauten erfolgten zwischen 1955 und 1981. Eine Innenbesichtigung sowie das Betreten des Grundstücks wurden verweigert, weshalb ein 10 %iger Risikoabschlag im Sachwertverfahren vorgenommen wurde. Der festgesetzte Verkehrswert beträgt 300.000,00 €.

42

Biet-Score

Vorsicht · 42 von 100

Normaler Bieter: Professionelle Prüfung empfohlen, Gebot mindestens 10 % unter dem Verkehrswert.

Wie der Biet-Score entsteht

Errechnet aus dem KI-Dossier: Chancen gegen Risiken, benannte Wertabschläge und -zuschläge, Widersprüche in den Angaben, vorliegende Unterlagen. Ab 75 chancenreich, ab 55 ausgeglichen, ab 40 Vorsicht, ab 25 risikoreich, darunter sehr riskant. Ersetzt keine Besichtigung und keine Prüfung des Gutachtens.

Fazit der KI

Die Immobilie eignet sich für handwerklich versierte Eigennutzer oder risikobewusste Investoren, die Sanierungserfahrung mitbringen. Da das Gebäudeinnere nicht begutachtet werden konnte und von außen bereits strukturelle Risse sichtbar sind, muss ein substanzieller Puffer für Modernisierungs- und Instandsetzungskosten einkalkuliert werden. Bietern wird empfohlen, konservativ zu kalkulieren und die Risiken aus fehlender Innenbesichtigung sowie möglicher Räumungsmaßnahmen in das Höchstgebot einzupreisen.

Chancen

6

  • Attraktive Grundstücksgröße von 450 m² mit gepflegtem Gartenbereich an der Süd- und Südwestseite.

Risiken

6

  • Ungewisser Erhaltungs- und Ausstattungszustand im Gebäudeinneren infolge des verweigerten Zutritts.

Gepunktet unterstrichene Punkte haben einen Beleg im Gutachten: antippen oder darauf zeigen. Dazu 2 benannte Wertanpassungen im Kapitel Objekt.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt befindet sich in zentraler Ortslage von Epfenbach (Waibstadter Straße 4) auf einem 450 m² großen Grundstück. Das Wohnhaus ist als Zweifamilienhaus konzipiert und umfasst nach den vorliegenden Bauakten eine Gesamtwohnfläche von ca. 205 m² (Erdgeschoss ca. 107 m², Dachgeschoss ca. 98 m²) sowie ca. 90 m² Nutzfläche im Kellergeschoss. Das ursprüngliche Baujahr ist amtlich nicht belegt (über dem Eingang befindet sich ein Wappen mit der Jahreszahl 1874); in den Jahren 1955, 1965, 1971, 1977 und 1981 wurden umfangreiche Instandsetzungen, Anbauten, Aufstockungen sowie die Errichtung eines Carports vorgenommen. Der bauliche Zustand konnte von der Sachverständigen lediglich von außen beurteilt werden, da ein Zutritt verwehrt wurde. Von außen erkennbar sind mehrere vertikale und diagonale Risse im Fassadenputz sowie ein Querriss im Bereich des Deckensturzes der Garage. Der Gartenbereich präsentiert sich gepflegt, während Einfriedung und Zaunsockel Schadstellen aufweisen. Für das Gebäudeinnere und die Haustechnik (Ölzentralheizung) liegen keine aktuellen Zustandsnachweise vor; ein Energieausweis existiert nicht. In rechtlicher Hinsicht ist das Grundbuch lastenfrei in Abteilung II, abgesehen vom Zwangsversteigerungsvermerk. Die Wertermittlung erfolgte im Sachwertverfahren und setzt einen Bodenwert von 60.000,00 € (Bodenrichtwert 130,00 €/m²) an. Neben pauschalen Schadensbeseitigungskosten von 15.000,00 € wurde wegen des verweigerten Zutritts ein 10 %iger Risikoabschlag (33.500,00 €) vom vorläufigen Sachwert vorgenommen, woraus der Verkehrswert von 300.000,00 € resultiert. Das Objekt bietet nach Sanierung ein solides Wohnflächenpotenzial zur Eigennutzung oder Vermietung in zwei Einheiten. Kaufinteressenten sollten jedoch erhebliche finanzielle Reserven für die Beseitigung der Bauschäden, energetische Sanierungen und das bestehende Räumungsrisiko bereithalten.

MarktanalyseWas kostet ein vergleichbares Objekt gerade am freien Markt?Für dieses Objekt liegt noch keine Marktanalyse vor.

Objekt

Zustand, Belegung und alle Angaben aus Bekanntmachung und Gutachten

Zustand und Nutzung

Objektzustand
Nutzung
Vermietet
Besichtigung
Keine Besichtigung möglich

Ohne Angabe: Hinweise

Hinweise zur Datenlage
  • Ausführliches Verkehrswertgutachten mit Bauaktenauswertung vorhanden, jedoch ohne jede Innenbesichtigung aufgrund von Zutrittsverweigerung.
  • Ausschließlich äußere Inaugenscheinnahme von öffentlicher Verkehrsfläche aus; Zustand des Gebäudeinneren und der Haustechnik ist unbelegt.

Belegung

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Vor dem Gebot prüfen

  • Mietvertrag und Vertragsparteien prüfen
  • Miethöhe, Kaution und Rückstände klären
  • Kündigungsausschlüsse oder Befristungen suchen
  • Nebenkosten und Übergabe an Hausverwaltung planen
Rechtslage, Praxis und Gebot
Rechtlich
Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.
In der Praxis
Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.
Für das Gebot
Preisabschlag einplanen, wenn Miete niedrig, Vertrag unklar oder Eigennutzung unsicher ist.

Quelle des Status: Objektdaten. Er stammt aus Bekanntmachung, Gutachten oder automatischer Auswertung und kann veraltet oder unvollständig sein. Bei Zwangsversteigerungen ist die Besichtigung oft eingeschränkt, eine Gewährleistung gibt es nicht.

Wertanpassungen

aus dem KI-Dossier
Alle Angaben19 von 26
Aus Bekanntmachung, Gutachten und KI-Auswertung.
!

Identifikation

Aktenzeichen
3 K 62-24
Amtsgericht
Heidelberg
Bundesland
Baden-Württemberg

Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.

Termin

Datum / Uhrzeit
06.11.2026 · 08:45 Uhr
!

Ohne Angabe: Verfahrensart, Termin-Art

Objekt

Objektart
Mehrfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatus
Vermietet
Besichtigungsstatus
Keine Besichtigung möglich

Ohne Angabe: Nutzungsart, Baujahr

Flächen & Wert

Verkehrswert
300.000 €
Wohnfläche
205 m²
Nutzfläche
90 m²
Grundstücksfläche
450 m²
Anteilige Grundstücksfläche
450 m²
Bodenrichtwert
130 €/m²
Anteiliger Bodenwert
58.500 €450 m² × 130 €/m² · MEA 100 %

Ohne Angabe: Gewerbefläche

Lage

Karte
Straße
Waibstadter Straße
Hausnummer
4
PLZ
74925
Ort
Epfenbach

Ohne Angabe: Stadtteil

Weitere Angaben aus dem Gutachten
Ertrag, Eigentum, Bewertung, Zustand, Rechte und Grundstück laut Gutachten.
!

Bewertung 8 Angaben

Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Nutzfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Bewertungsverfahren
Fiktives Baujahr (Sachwert)
Restnutzungsdauer
Wertermittlungsstichtag

Rechte 4 Angaben

Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
Altlasten

Ertrag 1 Angabe

Vermietungsstatus

Zustand 5 Angaben

Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Dämmungsstatus
Energieeffizienz

Kosten

Erwerbsnebenkosten, Geld für den Termin und Rendite

Nebenkosten erklärt

Erwerbsnebenkosten und Liquidität

Investment Case

Steuerliche Abschreibung (AfA)

Markt

Was vergleichbare Objekte kosten, frei verkauft und versteigert

Markt-Einordnung

Mehrfamilienhäuser

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Dieses Objekt 1.463 Euro pro Quadratmeter. Mittlere Hälfte der vergleichbaren Zwangsversteigerungen 1.402 bis 2.418 Euro, Median 1.625 Euro. 16 Vergleichsfälle zwischen 729 und 3.818 Euro pro Quadratmeter, 4 davon mit ähnlichem Zustand. Jeder Vergleichsfall ist ein Schalter und zeigt seine Eckdaten; mit den Pfeiltasten wechseln Sie zwischen den Fällen.
Dieses Objekt1.463 €/m²
Punkte anordnen nach

Dieses Objekt

Verkehrswert geteilt durch 205 m² Wohnfläche (alle Einheiten zusammen) · Zustand renovierungsbedürftig / einfach

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.625 €/m²Median · 17 Fälle

Spanne
1.402 – 2.418 €/m² mittlere Hälfte
Dieses Objekt
-10 % unter dem Median
Quelle
eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)
Stand
letzte 12 Monate
In dieser Region gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf das ganze Bundesland.
Grundlage der Zahlen, Vergleichsgruppe, Miete und Kaufpreisfaktor

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

Gilt für
Mehrfamilienhäuser im Bundesland
Grundlage
17 Objekte einschließlich dieses Objekts; der Zustand liegt für 8 der 17 vor

Dieses Objekt gegen die Vergleichsgruppe

Zustand
hier renovierungsbedürftig / einfachGruppe sanierungsbedürftig
Wohnfläche
hier 205 m²Gruppe 205 m²

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: renovierungsbedürftig / einfach · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig

Kaufpreisfaktor (geschätzt): 12,30 – 14,90 Jahresmieten, mittig 14,10

205 m² × 8,63 €/m² × 12 = 21.230 € Jahresrohertrag

Der Rohertrag ist aus der in vergleichbaren Gutachten angesetzten Miete geschätzt, nicht diesem Gutachten entnommen. Für ein ganzes Mietshaus liegt die tatsächliche Miete meist darunter — der wirkliche Faktor also eher höher.

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 8,17 – 9,94 €/m² im Monat, typisch 8,63 €/m² · angesetzt in 8 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Kreisgebiet), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

16 von 17 Vergleichsobjekten anzeigenMehrfamilienhäuser, nach Preis je m² sortiert; gleichmäßig über die Preisspanne ausgewählt

Nächster Vergleichsfall: 11,0 km entfernt (Steinsfurt) — 1.082 €/m², Baujahr 2022, stark sanierungsbedürftig, 355 m².

Sortieren nach
Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
LageObjektartBaujahrFlächeZustandVerkehrswertgerichtlich festgesetztje m²TerminEntfernungLuftlinie
Deinenbachstraße, SontheimMehrfamilienhaus1850192 m²abrissreif140.000 €729 €17.11.202630,0 km
Fichtenberger Straße, MittelrotMehrfamilienhaus1933289 m²unbewertet270.000 €934 €23.10.2026unbekannt
Steinsfurter Straße, SteinsfurtMehrfamilienhaus2022355 m²stark sanierungsbedürftig384.000 €1.082 €13.11.202611,0 km
Hohenloher Straße, LangenbeutingenMehrfamilienhaus1952265 m²sanierungsbedürftig291.000 €1.098 €03.11.202640,0 km
Tal, DurbachMehrfamilienhaus—107 m²unbewertet150.000 €1.402 €03.07.2026unbekannt
Küstriner Straße, SteinsfurtMehrfamilienhaus1982226 m²sanierungsbedürftig328.000 €1.451 €17.11.202611,0 km
Dorfbergstraße, BerghauptenMehrfamilienhaus—254 m²unbewertet400.000 €1.572 €29.05.2026unbekannt
Am Damm, HockenheimMehrfamilienhaus—160 m²unbewertet260.000 €1.625 €13.05.2026unbekannt
Poststr., KippenheimWohn-/Geschäftshaus, Pkw-Stellplätze für zwei Fahrzeuge—93 m²unbewertet191.000 €2.054 €24.07.2026unbekannt
Kapellenweg, StocksbergMehrfamilienhaus—133 m²sanierungsbedürftig274.000 €2.060 €15.09.2026unbekannt
Öhlisbrunnenweg, BondorfMehrfamilienhaus1957218 m²unbewertet500.000 €2.294 €13.11.2026unbekannt
Bachstraße, DossenheimMehrfamilienhaus1933182 m²renovierungsbedürftig / einfach440.000 €2.418 €11.09.2026unbekannt
Gärtnerstraße, MannheimMehrfamilienhaus—330 m²unbewertet811.000 €2.458 €30.04.2026unbekannt
Obere Kirchhaldenstraße, LeinzellMehrfamilienhaus1955182 m²gepflegt496.500 €2.728 €30.09.2026unbekannt
Rathausstraße, KappelMehrfamilienhaus—207 m²unbewertet649.000 €3.135 €12.06.2026unbekannt
Gnadenweiler Straße, BärenthalWohn-/Geschäftshaus, Kfz-Stellplatz—176 m²unbewertet672.000 €3.818 €16.07.2026unbekannt

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Mehrfamilienhäuser), räumliche Ebene (Bundesland), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m² (bei Mehrfamilienhäusern über alle Einheiten summiert). Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Wer die amtlichen Marktpreise erhebt — und was daraus abzulesen ist

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

KI/Gutachten · Gutachten S. 16 (BORIS-BW)
Bodenrichtwert
130 €/m²
aus dem Gutachten
Anteilige Bodenfläche
450 m²
Anteiliger Bodenwert
58.500 €
Verkehrswert
300.000 €
Verhältnis zum Bodenrichtwert
5,13
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung
241.500 €

Quelle: KI/Gutachten · Gutachten S. 16 (BORIS-BW) · Stichtag 01.01.2024

Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Vergleich, Lage der Zone und Rechenweg

Vergleich

gemessen am höchsten Wert
Bodenwert58.500 €
Gebäude / Wohnung241.500 €
Verkehrswert300.000 €
Zone
gemischte Bauflächen Epfenbach
Rechenweg
Flächenanteil
450 m² Gesamtgrundstück = 450 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert
450 m² × 130 €/m² · MEA 100 %
Verkehrswert je m² Boden
667 €/m²
Verhältnis zum Bodenrichtwert
667 €/m² / 130 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung
300.000 € − 58.500 € = 241.500 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. Verhältnis zum Bodenrichtwert = Verkehrswert je m² ÷ Bodenrichtwert.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Lage und Umfeld

Karte, Standort im Vergleich und Umweltdaten am Objektpunkt

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Standort-Radar

Gemeinde und Kreis im Vergleich

Umgebung & Emissionen

Daten: Umweltbundesamt (dl-de/by-2-0, geändert) + amtliche HQ-Karten

  • Lärm und Luft

    Keine Daten
    Für dieses Objekt liegt noch kein verwendbarer Standortpunkt vor.

    Umweltbundesamt, EU-Lärmkartierung und Luftmessnetz

  • Hochwasserrisiko

    Noch nicht geprüft
    Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

    Amtliche Hochwasserdaten

Einzelheiten und Quellen

Hochwasser im Einzelnen

Hochwasserrisiko wurde noch nicht berechnet.

Methodik und Grenzen

Die Lärmklassen stammen aus der EU-Lärmkartierung des Umweltbundesamts (UBA) und beschreiben kartierte Quellen am oder nahe dem Objektpunkt. Sie sind Kontext, kein zusätzlicher Score. Die Kartierung weist Pegel erst ab 55 dB(A) tags und 50 dB(A) nachts aus und erfasst nur Hauptverkehrsquellen: „Nicht kartiert“ heißt, dass am Objektpunkt kein Pegel ausgewiesen ist – entweder unter diesen Schwellen oder die Quelle fällt nicht unter die Kartierung (etwa Straßen mit weniger als 3 Mio. Fahrzeugen im Jahr oder Industrie außerhalb von Ballungsräumen). Lärm ist damit nicht ausgeschlossen.

Die Luftbelastung beruht auf mehrjährigen Jahresmitteln des UBA für Feinstaub (PM10, PM2,5) und Stickstoffdioxid (NO₂), gemessen an der nächstgeeigneten Messstation — nicht hausnummerngenau. Liegen weniger Jahresmittel vor, bleibt die Einordnung eine Orientierung und ist weniger vollständig. Die Balken ordnen die Jahresmittel nach vorsichtig gewählten Grenzwert-Bändern ein.

Das Hochwasserrisiko wird aus gespeicherten amtlichen Hochwasserkarten abgeleitet (HQ10: häufiges, HQ100: 100-jährliches Hochwasser, HQextrem: Extremhochwasser). Entscheidend ist der Objektpunkt; Gebäudeteile und kleinräumige Geländesprünge werden nicht einzeln bewertet. Nicht jedes Bundesland stellt alle drei Szenarien amtlich bereit: Ein fehlendes Szenario steht als „nicht kartiert“ da und bedeutet weder „betroffen“ noch „frei“.

Quellenvermerk: Umweltbundesamt, Lärmkartierung nach der EU-Umgebungslärmrichtlinie und Luftdaten Deutschland API (mit Daten der Messnetze der Länder und des Bundes), Datenlizenz Deutschland – Namensnennung – Version 2.0. Die Daten wurden geändert: Aus den Lärmkarten wird nur die Pegelklasse am Objektpunkt gelesen, und ß, ä, ö und ü, die der Dienst in Straßennamen fehlerhaft liefert, sind berichtigt; lässt sich ein Name nicht sicher herstellen, entfällt er. Bei der Luft sind die Jahresmittel der nächstgeeigneten Messstation nach Grenzwert-Bändern eingeordnet.

Wie sich die Region voraussichtlich entwickelt

Amtliche Bevölkerungs- und Wohnungsbedarfsprognosen für Rhein-Neckar-Kreis, Landkreis.

Gemischtes ZukunftsbildEingeschränkte Aussagekraft

Die Einordnung beruht auf 7 Prognosewerten und ist bewusst eine Richtung, keine Punktzahl: Ob eine alternde Bevölkerung für ein Objekt Rückenwind oder Gegenwind bedeutet, hängt davon ab, was daraus werden soll.

Ausführliches Zukunftsprofil der Region

Unterlagen

Bekanntmachung, Exposé und Fotos aus dem Verfahren, mit Quelle

Dokumente & Links

Verfahren

Verfahrensart, Termin und was vor dem Gebot zu prüfen ist

Verfahren

Verfahrensart nicht angegeben

Die Bekanntmachung nennt keine Verfahrensart.

Welche Rechte bestehen bleiben und zum Gebot hinzukommen, hängt davon ab, wer die Versteigerung betreibt. Das steht in der Bekanntmachung und im Gutachten.

Geringstes Gebot und bestehende Rechte

Termin vorher prüfen

Ein Termin kann aufgehoben, verlegt oder berichtigt werden. Maßgeblich sind die amtliche Bekanntmachung und die Auskunft des Gerichts; Versteigerungspilot ist kein amtliches Portal.

Vor dem Gebot: das Verfahren verstehen

Prüfung, Gebot und Finanzierung — die Grundlagen, die für jedes Objekt gelten.

Zuletzt geändert: 11.09.2026, 00:38

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