TeilungsversteigerungMehrfamilienhaus in Frankfurt am Main, Hessen

Das Bewertungsobjekt in der Willibrachtstraße 3 im beliebten Frankfurter Stadtteil Eschersheim umfasst ein einseitig angebautes, zweigeschossiges Mehrfamilienhaus (Doppelhaushälfte) mit ausgebautem Dachgeschoss und Vollunterkellerung. Das ca. 1951 errichtete Gebäude befindet sich auf einem 372 m² großen Grundstück (Flurstück 400/5) in einer vom Gutachter als \"sehr gut\" klassifizierten Wohnlage (Gutachten S. 14). Die Mikrolage zeichnet sich durch eine hervorragende Infrastruktur und erstklassige Verkehrsanbindung aus; die nächste U-Bahn-Station ist nur 130 Meter entfernt (Gutachten S. 12). Zum Objekt gehört zudem eine Garagenanlage mit fünf Stellplätzen. Der bauliche Zustand des Bestandsgebäudes ist hochgradig sanierungsbedürftig. Laut Gutachten (S. 22) weist die Immobilie einen massiven Instandhaltungs-, Sanierungs- und Modernisierungsstau auf und ist im aktuellen Zustand nicht marktüblich vermietbar. Es wurden gravierende Baumängel dokumentiert, darunter Feuchtigkeitsschäden mit Schimmelbefall an Decken und Wänden im Erdgeschoss, Putzabplatzungen im Keller sowie undichte Dachflächenfenster. Die gesamte Haustechnik (Elektro- und Sanitärinstallationen) sowie die Wand-, Decken- und Bodenbeläge sind weitgehend abgängig. Da die Sanierungskosten das Niveau von Neubaukosten erreichen, wurde der Verkehrswert folgerichtig über das Liquidationswertverfahren (Bodenwert abzüglich Freilegungskosten) auf 605.000 € festgesetzt (Gutachten S. 35). Das Versteigerungsverfahren wird zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft (Teilungsversteigerung) durchgeführt. Die im Grundbuch eingetragenen Wohnungsrechte in Abteilung II sind für den Erwerber irrelevant, da die Berechtigten laut Auskunft bereits verstorben sind und diese Rechte somit keinen Werteinfluss ausüben (Gutachten S. 5). Baulasten sind nicht eingetragen (Gutachten S. 17). Ein wesentliches rechtliches Risiko stellt die ungeklärte dauerhafte Genehmigung der Wohnnutzung des Dachgeschosses dar, welche laut Bauakte bisher nur temporär gestattet war (Gutachten S. 17). Für Projektentwickler bietet dieses Objekt eine seltene Einstiegsgelegenheit in einer der begehrtesten Lagen Frankfurts. Da der festgesetzte Verkehrswert von 605.000 € unter dem reinen Bodenwert von 670.000 € liegt, ist die Substanz hochgradig attraktiv eingepreist. Ein wirtschaftlicher Erfolg ist jedoch zwingend an eine vollständige Neuentwicklung (Abriss und Neubau) oder eine umfassende Kernsanierung gekoppelt. Investoren sollten das Gebot strikt am Bodenwert abzüglich der realen Abbruchkosten ausrichten.