TeilungsversteigerungMehrfamilienhaus in Frankfurt am Main, Hessen

Das Bewertungsobjekt ist ein einseitig angebautes, zweigeschossiges Dreifamilienhaus (Doppelhaushälfte) in der einfachen Wohnlage von Frankfurt am Main, Stadtteil Seckbach (Hartmannweg 16). Das Grundstück umfasst eine Gesamtfläche von 581 m² und ist nach Westen zur Straße hin erschlossen. Das Gebäude wurde ursprünglich um 1933/1935 in massiver Bauweise errichtet und im Jahr 1990 um einen zweigeschossigen Anbau erweitert. Die Gesamtwohnfläche verteilt sich auf drei Wohneinheiten im Erd-, Ober- und Dachgeschoss und beträgt ca. 214 m². Das Gebäude ist vollständig unterkellert, wobei das Kellergeschoss eine einfache Ausstattung aufweist. Der bauliche Zustand der Immobilie ist als nicht zufriedenstellend zu bewerten. Es besteht ein erheblicher, langjähriger Instandhaltungsstau. Die wichtigste technische Einschränkung ist die Gas-Zentralheizung, die infolge eines Wasserleitungsschadens im Keller dauerhaft defekt ist; die Warmwasserbereitung erfolgt derzeit provisorisch über dezentrale Elektroboiler. Des Weiteren zeigt das Erdgeschoss deutliche Feuchtigkeitsschäden und Schimmelbildung an Decken und Wänden. Das flache Pultdach des Anbaus ist undicht und muss saniert werden; es ist aktuell lediglich mit einer Behelfsfolie gegen Regen gesichert. Die Mängelbeseitigungskosten für die gröbsten Schäden werden im Gutachten pauschal mit 49.800 € wertmindernd in Abzug gebracht. Rechtlich wird das Verfahren als Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft betrieben. Das Objekt ist derzeit noch familiär eigengenutzt, Verträge mit Fremdmietern bestehen nicht. Eine professionelle Hausverwaltung nach dem WEG-Gesetz ist für das Gebäude nicht bestellt. Zu den Außenanlagen gehören ein Vorgarten, ein Ostgarten sowie zwei Garagenstellplätze, die jedoch teilweise Risse in der Fassade aufweisen und sanierungsbedürftig sind. Zusammenfassend bietet das Objekt durch seine drei separat begehbaren Einheiten und das große Grundstück eine solide Substanz für eine umfassende Revitalisierung. Investoren müssen jedoch erhebliche finanzielle Mittel für die Sanierung der Haustechnik, des Daches und der Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden einplanen. Ein Gebot deutlich unterhalb des gerichtlich festgesetzten Verkehrswertes von 629.000,00 € wird dringend empfohlen.