ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Gelsenkirchen, Nordrhein-Westfalen

Das Objekt in der Gabelsberger Str. 10, Gelsenkirchen, ist ein viergeschossiges Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1925 mit einem fiktiven Baujahr von 1967 (aufgrund von Modernisierungen). Das 267 m² große Grundstück liegt in einer guten und zentralen Wohnlage im Stadtteil Altstadt. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr (Bushaltestelle ca. 280 m, Hauptbahnhof ca. 1,4 km entfernt) sowie an die Autobahnen A40 und A42 ist hervorragend. Die insgesamt fünf Wohneinheiten umfassen eine Gesamtwohnfläche von ca. 581 m² (Wohnungsgrößen zwischen 95 m² und 122 m²). Das Gebäude verfügt über eine Fernwärmezentralheizung und ist voll unterkellert. Der bauliche Zustand wird als zufriedenstellend, in Teilbereichen mäßig mit deutlichem Renovierungsstau eingestuft. Besonders kritisch sind Feuchteschäden in mehreren Einheiten, schadhafte Balkonbrüstungen an der Hofseite sowie unfertige Modernisierungsarbeiten in der leerstehenden Wohnung im 1. Obergeschoss (WE 2). Die Wohnungen im Erdgeschoss (WE 1) und im 1. Obergeschoss (WE 2) konnten von der Sachverständigen nicht besichtigt werden. Ein zentrales Risiko für Erwerber stellt die mangelnde Kenntnis über den Zustand der nicht besichtigten Wohnungen (ca. 41 % der Wohnfläche) dar. Hierfür wurden pauschale Risikoabschläge von insgesamt 12.500 EUR vom Ertragswert abgezogen. Zudem ist im Grundbuch in Abteilung II eine Eigentumsübertragungsvormerkung vor dem Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen, was eine eingehende rechtliche Prüfung erfordert. Durch denkmalgeschützte Nachbargebäude kann zudem der Umgebungsschutz nach § 9 Denkmalschutzgesetz NRW bei baulichen Änderungen wirksam werden. Bei einem festgesetzten Verkehrswert von 435.000 EUR bietet das Objekt ein kalkulatorisches Mietpotenzial (Rohertrag) von ca. 39.863 EUR pro Jahr. Dies entspricht einer theoretischen Bruttorendite von über 9 %, sofern alle Einheiten vollständig instand gesetzt und marktüblich vermietet werden. Für risikobewusste Investoren mit Sanierungskompetenz und juristischer Begleitung stellt dieses freifinanzierte Mehrfamilienhaus eine chancenreiche Kapitalanlage dar. Ein Sicherheitsabschlag für ungesehene Schäden im Gebot ist dringend anzuraten.