ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Hagen, Nordrhein-Westfalen

Das Versteigerungsobjekt Brinkstraße 8 in 58097 Hagen (Gemarkung Eckesey, Flur 17, Flurstück 70) ist ein viergeschossiges, voll unterkellertes Mehrfamilien-Reihenmittelhaus mit ausgebautem Dachgeschoss auf einem 272 m² großen Grundstück. Die Lage ist als einfache, innerstädtische Wohnlage mit gewerblicher Durchmischung und starker Lärmbelastung durch Straßen- und Schienenverkehr zu charakterisieren. Das Hagener Stadtzentrum ist in ca. 500 m schnell erreichbar. Das Gebäude wurde ca. 1910 in Massivbauweise errichtet und umfasst laut historischen Bauakten 6 Wohneinheiten mit zusammen ca. 538,99 m² Wohnfläche (Bruttogrundfläche ca. 928 m²). Da keine Innenbesichtigung stattfinden konnte, basiert die Beurteilung auf Außenbeobachtungen. Das Gebäude befindet sich in einem unterdurchschnittlichen, vernachlässigten Gesamtzustand mit erheblichem Sanierungsbedarf. Dokumentiert sind unter anderem schwere Schäden an der Balkontragkonstruktion, Putzabplatzungen an der straßenseitigen Gaube, Feuchtigkeitsschäden an der Hoffassade sowie eine statische Abfangung des Erkers im 1. Obergeschoss mittels Stahlkonstruktion. Rechtlich ist das Grundstück lastenfrei bezüglich Baulasten, Denkmalschutz und Mietpreisbindungen. Allerdings ist das Flurstück im Altlastenverdachtsflächenkataster der Stadt Hagen als Teilfläche eines früheren Betriebsstandorts registriert, wofür im Gutachten ein pauschaler Risikoabschlag von 5.000 € angesetzt wurde. Aufgrund des Leerstands und des Sanierungsbedarfs wurden im Ertragswertverfahren zudem 36.400 € Mietausfall für ein Jahr Leerstand und 80.000 € für Mängel/Schäden in Abzug gebracht. Wegen der verweigerten Innenbesichtigung wurde der Ertragswert zusätzlich um 20 % auf den finalen Verkehrswert von 194.000 € abgemindert. Für Investoren bietet die Immobilie eine interessante Nachverdichtungs- und Revitalisierungschance im Hagener Mietmarkt. Aufgrund des Leerstands kann die Sanierung zügig begonnen werden. Bieter müssen jedoch zwingend erhebliche Kosten für eine Kernsanierung sowie eventuelle Altlastenüberprüfungen einkalkulieren.