ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Hagen, Nordrhein-Westfalen

Objekt & Lage: Bei der Immobilie handelt es sich um ein dreigeschossiges, voll unterkellertes Mehrfamilienhaus als Doppelhaushälfte (Gabelsbergerstr. 13, 58135 Hagen-Haspe). Das Ursprungsbaujahr datiert auf 1966. Das Gebäude steht auf einem 598 m² großen, leicht nach Norden abfallenden Kaufgrundstück in einer verkehrsberuhigten Sackgasse (Tempo-30-Zone). Die Wohnfläche beträgt laut Bauakte 401,63 m², verteilt auf fünf genehmigte Wohneinheiten (zwei Wohnungen im 1. OG mit je ca. 67 m², zwei Wohnungen im 2. OG mit je ca. 67 m² sowie eine teilbare Einheit im Erdgeschoss mit ca. 134 m²). Das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut. Zum Objekt gehören zwei Massivgaragen und zwei Pkw-Stellplätze. Zustand & Ausstattung: Das Gebäude befindet sich in einem weitgehend soliden, altersgemäßen Allgemeinzustand mit mittlerem bis gehobenem Ausstattungsstandard in den sanierten Teilbereichen. Die Außenwände verfügen über ein 16 cm starkes Wärmedämmverbundsystem (WDVS), die Beheizung erfolgt über eine Viessmann-Gaszentralheizung, und die Fenster sind überwiegend als Kunststoff-Isolierglasfenster ausgeführt (im Erdgeschoss 3-fach-Verglasung). Im Erdgeschoss besteht jedoch ein massiver Restfertigstellungsbedarf bei Fußböden, Heizkörpern, Elektrik und Türen sowie im Außenbereich bei den Terrassenbelägen. Der Sachverständige beziffert den Mängel- und Fertigstellungsabschlag auf pauschal 50.000 €. Rechte, Lasten & Risiken: Im Grundbuch von Haspe Blatt 856 sind in Abteilung II eine Verfügungsbeschränkung sowie der Zwangsversteigerungsvermerk eingetragen. Baulasten bestehen laut Auskunft der Stadt Hagen nicht. Wesentliche Risiken liegen im baurechtlichen Bereich: Die Umbauten und Grundrisszusammenlegungen im Erdgeschoss nach 2021 erfolgten ohne bauaufsichtliche Genehmigung. Zudem liegt kein Energieausweis vor und Dichtheitsnachweise für das Abwassernetz fehlen. Mietverträge wurden dem Gutachter nicht vorgelegt, sodass die tatsächlichen Erträge vor Ort unbestätigt bleiben. Investitionsfazit: Der gerichtlich festgesetzte Verkehrswert von 424.000,00 € basiert auf einer gewichteten Kombination aus Ertragswert (393.000 €), Rohertragswert (438.000 €) und Sachwert (457.000 €). Für Kapitalanleger ergibt sich bei einer nachhaltig kalkulierten Jahres-Nettokaltmiete von ca. 35.034,60 € eine solide Ertragsbasis, sofern die Legalisierung der Umbauten im Erdgeschoss bauordnungsrechtlich gesichert und die Restarbeiten zügig abgeschlossen werden.