ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Hamburg, Hamburg

Gegenstand des Versteigerungsverfahrens vor dem Amtsgericht Hamburg-Barmbek ist das Grundstück Eckerkoppel 6 im Hamburger Stadtteil Farmsen-Berne (Gemarkung Farmsen, Flurstück 424) mit einer Gesamtgröße von 668 m². Das Areal ist derzeit mit einem freistehenden, unterkellerten Zweifamilienwohnhaus nebst integrierter Garage aus dem Baujahr ca. 1936 mit einer Wohnfläche von ca. 170 m² bebaut. Die Lage in einer ruhigen Anliegerstraße zeichnet sich durch eine gute Nahversorgung und eine verkehrsgünstige Anbindung an das Hamburger Schnellbahnnetz aus, wobei die U-Bahnhöfe Farmsen und Trabrennbahn jeweils rund einen Kilometer entfernt liegen. Das Wohnhaus befindet sich in einem desolaten, augenscheinlich seit geraumer Zeit unbewohnbaren Zustand. Markantester Schaden ist die weitgehend fehlende Dacheindeckung, welche zu ungehindertem Wassereintritt bei Regenfällen geführt hat; zudem bestehen erhebliche Durchfeuchtungen und massiver Sanierungsstau. Der Gutachter schätzte reine Instandsetzungskosten auf rund 340.000,00 € (2.000,00 €/m² Wohnfläche), stellte jedoch fest, dass eine wirtschaftliche Weiternutzung ausgeschlossen ist. Folglich bemisst sich der vom Gutachter festgestellte Verkehrswert von 440.000,00 € nach dem Liquidationswertverfahren aus dem Bodenwert für eine fiktive Mehrfamilienhausbebauung (475.000,00 €) abzüglich geschätzter Freilegungskosten von 35.000,00 €. Rechtlich ist in Abteilung II des Grundbuchs eine Grunddienstbarkeit (Überbaurecht) für eine Grenzwand des Nachbargebäudes auf Flurstück 425 eingetragen, welche der Sachverständige mit einem geringfügigen Abschlag berücksichtigt hat. Ein wesentliches Risiko stellt die Genehmigungssituation für Neubauten dar: Ein im Jahr 2021 eingereichter Bauantrag zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit 7 Wohneinheiten wurde 2022 wegen Überschreitung der vorderen und hinteren Baugrenzen sowie bauordnungsrechtlicher Mängel abgelehnt; der Widerspruch hiergegen wurde im März 2024 zurückgenommen. Zudem konnte das Objekt vom Gutachter weder innen besichtigt noch das Grundstück betreten werden. Für Kapitalanleger und Bauunternehmer bietet die Liegenschaft vor allem Potenzial als Abbruch- und Neubaugrundstück. Durch den Wegfall der gesetzlichen Wertgrenzen nach § 74a ZVG besteht im Termin die Möglichkeit eines preisgünstigen Zuschlags. Aufgrund des fehlenden Gebäudeinnenaufmaßes, unklarer Schadstoffbelastungen in der Abbruchsubstanz und der Notwendigkeit einer strikten Anpassung zukünftiger Bauanträge an die Festsetzungen des Bebauungsplans Farmsen-Berne 2 ist jedoch eine konservative Baukosten- und Abbruchkalkulation zwingend erforderlich.