ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Hamburg, Hamburg

Das Bewertungsobjekt umfasst ein 774 m² großes Grundstück am Öjendorfer Damm 89 in Hamburg-Jenfeld (Flurstück 2956), bebaut mit einem unterkellerten, zweigeschossigen Mehrfamilienhaus mit ausgebautem Satteldach und rückwärtigen Nebengebäuden. Das Hauptgebäude stammt im Ursprung aus dem Jahr 1947 und wurde im Jahr 1995 im Rahmen einer Aufstockung und Sanierung modernisiert. Es verfügt über eine vermietbare Gesamtwohn- und Nutzfläche von rund 424 m², gegliedert in eine Ladeneinheit im Erdgeschoss samt Untergeschosslager sowie fünf bauordnungsrechtlich genehmigte Wohnungen im Erd-, Ober- und Dachgeschoss. Die Mikrolage zeichnet sich durch ein gewachsenes Wohnumfeld mit fußläufig erreichbarem Einkaufszentrum und Bushaltestellen vor der Haustür aus, ist jedoch straßenseitig durch Verkehrsimmissionen geprägt. Der bauliche Zustand des Hauptgebäudes wird vom Sachverständigen als knapp durchschnittlich bis unterdurchschnittlich eingestuft. Die Außenfassade zeigt Rissbildungen und Veralgungen, die Gas-Zentralheizung aus dem Jahr 1994 hat ihre Regellebensdauer überschritten und im Dachgeschoss wurden stärkere Feuchtigkeitsschäden mit Pilzbefall festgestellt. Der Gutachter beziffert den erforderlichen Investitionsbedarf und Instandhaltungsrückstau auf pauschal 100.000 €. Zudem entsprechen die tatsächlichen Nutzungen und Raumaufteilungen vor Ort teilweise nicht den Baugenehmigungen, unter anderem durch eigenmächtige Wohnungsaufteilungen im Obergeschoss sowie eine rückwärtige Dachterrasse. Rechtlich und grundbuchlich ist die Anordnung der Zwangsversteigerung in Abteilung II vermerkt. Schwer wiegen vor allem öffentlich-rechtliche Aspekte: Für die beiden Nebengebäude besteht eine behördliche Abrissverpflichtung, die ursprünglich bereits bis zum 01.01.2006 hätte vollzogen werden müssen. Das Grundstück unterliegt überdies einer bedingten Anbaubaulast bezüglich des Nachbargrundstücks Öjendorfer Damm 91 und in den Bauakten findet sich eine Verpflichtungserklärung zur Freihaltung von 191 m² Abstandsfläche. Ein wirtschaftlicher Vorteil besteht im planungsrechtlichen Erweiterungspotenzial im Baufeld, das im Gutachten mit einem abgezinsten Sonderwert von 103.413 € gewürdigt wird. Im Ergebnis ist die Immobilie ein Sanierungs- und Repositionierungsobjekt für risikobewusste Investoren. Durch den Wegfall der Wertgrenzen gemäß § 74a ZVG bietet der Versteigerungstermin die Chance auf einen Erwerb unterhalb des festgesetzten Verkehrswerts von 1.000.000 €. Voraussetzung hierfür ist jedoch ein klares Konzept zur rechtlichen Bereinigung der Altlasten bei der Baubehörde und zur Beseitigung der Durchfeuchtungen im Gebäude.