ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Hamburg, Hamburg

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein zweigeschossiges, unterkellertes Mehrfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss am Berner Heerweg 49a im Hamburger Stadtteil Farmsen-Berne (Amtsgericht Hamburg-Barmbek, Az. 802 K 2/25). Das Gebäude umfasst sechs Wohneinheiten mit insgesamt ca. 378,74 m² Wohnfläche auf einem 656 m² großen Grundstück. Die Lage zeichnet sich durch eine solide Infrastruktur mit nahen Schulen, Erholungsgebieten und Einkaufsmöglichkeiten im Umkreis von etwa 1,2 km aus, liegt jedoch an einem zweispurigen, mäßig durch Verkehrsimmissionen beeinträchtigten Straßenabschnitt. Der bauliche Zustand ist hochgradig problematisch. Das Objekt befand sich nach Erteilung der Baugenehmigung im Jahr 2010 über dreizehn Jahre lang bis 2023 in einer durch Baustopps geprägten Rohbauphase. Durch die langjährige Bewitterung bestehen Feuchtigkeitsschäden, Schimmelbefall im Keller und am Dach sowie ein konkretes Risiko für Bewehrungskorrosion. Die Wohnungen sind im Detail unvollendet: Sockelleisten und Verleistungen fehlen vielfach, Leitungen und Verteilerkästen sind provisorisch montiert, und die Fußbodenheizung ist laut Mietern in mehreren Wohnungen nur eingeschränkt funktionstüchtig. Zudem nutzt der Schuldner Kellerräume zweckwidrig zu Wohnzwecken mit einer Sanitärinstallation im Hausanschlussraum. Rechtlich und behördlich ist das Grundstück erheblich belastet. Beim Bezirksamt Wandsbek ist ein bauaufsichtliches Verfahren zur Herstellung ordnungsgemäßer Zustände gemäß § 76 HBauO anhängig, dessen Auflagen ein Neueigentümer erfüllen muss. Die Liegenschaft steht unter Zwangsverwaltung. Die bestehenden sechs Mietverhältnisse beinhalten formunwirksame Staffelmietvereinbarungen, sodass mietrechtliche Auseinandersetzungen und Mietminderungen drohen. Der Gutachter hat aufgrund dieser gravierenden Mängel und der Restnutzungsdauerverkürzung einen pauschalen technischen Minderwert von 30 % angesetzt. In der Gesamtbetrachtung bietet das Objekt bei einem Verkehrswert von 900.000,00 € (Bodenwert: 570.720,00 €) einen interessanten Hebel bei der Wohnraumvermietung in Hamburg, erfordert jedoch erhebliche Nachinvestitionen und planerisches Sanierungsmanagement. Bietern wird dringend geraten, die Bauaufsichtsakten einzusehen und finanzielle Reserven für die Nachbesserung der Gebäudetechnik und Feuchtigkeitsabdichtung einzuplanen.