ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Herne, Nordrhein-Westfalen

Bei der Liegenschaft Am Böckenbusch 7 a in 44652 Herne handelt es sich um ein überwiegend gewerblich geprägtes Areal mit Wohnanteil auf drei zusammenhängenden Flurstücken mit insgesamt 1.356 m² Grundstücksfläche. Die Bebauung umfasst drei Gebäudeteile, die teilweise ein- und teilweise dreigeschossig ausgeführt sind. Das Erdgeschoss beherbergt zwei Büroeinheiten, Lagerflächen, eine Gewerbehalle sowie eine Doppelgarage. In den beiden Obergeschossen sind insgesamt sechs Wohneinheiten angeordnet. Die verkehrstechnische Anbindung ist über die Autobahn A42 und Bundesstraße B226 gut, die unmittelbare Wohnlage wird gutachterlich jedoch als einfach und durch Gewerbe-, Straßen- sowie Bahnverkehr überdurchschnittlich beeinträchtigt eingestuft. Das Ursprungsbaujahr liegt um ca. 1930 mit einem Wiederaufbau im Jahr 1947 sowie Umbauten in den Jahren 1991 und 1999. Um das Jahr 2000 erfolgten Modernisierungen wie die Dämmung der dreigeschossigen Bauteile und der Einbau von Isolierglasfenstern. Gleichwohl stuft der Sachverständige den baulichen Gesamtzustand als lediglich mäßig ein. Im Außenbereich zeigen sich Instandhaltungsrückstände an Putz, Fassade und Fenstern, während die Elektroinstallation als veraltet gilt. Die Innenbesichtigung blieb stark limitiert: Es konnten lediglich das Treppenhaus im rechten Trakt und eine einzige Wohnung im ersten Obergeschoss begutachtet werden; die Büroflächen wirkten verlassen. Besondere rechtliche und planerische Risiken prägen das Objekt: Eine Baugenehmigung für die Erweiterung auf sechs Wohnungen wurde von der Stadt Herne nie erteilt. Für vier Wohnungen existiert lediglich eine Duldung, da der Gebietscharakter unklar ist; planungsrechtlich ist das Areal als gewerbliche Baufläche dargestellt. Zudem ragt ein ehemaliger Aufzugsschacht über die Grundstücksgrenze auf das Flurstück 24 hinaus, wobei ungeklärt ist, ob der Nachbar einen Rückbau verlangen kann. Im Altlastenkataster sind historische Vornutzungen (Möbelfertigung, Kfz-Handel, Zimmerei) registriert. Im Grundbuch sind eine Grunddienstbarkeit sowie eine Eigentumsvormerkung vermerkt, die im Ertragswertverfahren unberücksichtigt blieben. Der Verkehrswert wurde im Ertragswertverfahren mit 900.000,00 € ermittelt, was einem relativen Wert von 533,18 € pro m² Wohn- und Nutzfläche entspricht. Da in einem vorangegangenen Termin der Zuschlag nach den Schutzvorschriften versagt wurde, sind die gesetzlichen Wertgrenzen (§§ 74a, 85a ZVG) im anstehenden Versteigerungstermin aufgehoben. Das Objekt eignet sich primär für professionelle Akteure mit baurechtlicher Expertise, die das Areal legalisieren oder neu strukturieren können.