Zum Inhalt springen
Zugang sichern
0021 K 0024/ 2025
Aktiv
5 FOTOS

TeilungsversteigerungMehrfamilienhaus in Höchst, Hessen

Am See 20, 64739 Höchst
Verkehrswert
848.000 €
Wohnfläche
522 m²
Termin
13.01.2027
in 127 Tagen

Kategorie

Mehrfamilienhaus

Hessen

Verfahren

Aktenzeichen0021 K 0024/ 2025
AmtsgerichtMichelstadt

Kenndaten

Wohnfläche522 m²
Grundstück1.089 m²
Baujahr1986
ZustandStark sanierungsbedürftig
Vermietungvermietet

Biet-Score

Chancen6Risiken5Wertanpassungen7

Fazit

Das Objekt eignet sich vorrangig für bestandshaltende Investoren und Kapitalanleger, die von einem voll vermieteten Mehrfamilienhaus mit signifikantem Mietanpassungspotenzial profitieren wollen. Werttreiber sind die Anpassung der Bestandsmieten an das Marktniveau und die Erträge der PV-Anlage. Dem stehen bauliche Anpassungsbedarfe an den Garagen (Erschließung OG) sowie die langfristig notwendige Modernisierung der Elektro-Fußbodenheizung gegenüber. Kaufinteressenten sollten die baurechtliche Erschließung des Garagenobergeschosses einplanen und das Bieterverfahren zur Teilungsversteigerung berücksichtigen.

01

Dossier

!
KI-gestützt
Zusammenfassung

Mehrfamilienhaus · Bj. 1986 · vermietet

Zum Aufruf kommt eine aus zwei Flurstücken bestehende wirtschaftliche Einheit in 64739 Höchst im Odenwald mit einem Gesamtverkehrswert von 848.000 €. Das Hauptflurstück 269/34 (561 m²) ist mit einem voll vermieteten Mehrfamilienhaus aus dem Baujahr 1986 mit 6 Wohneinheiten und 522 m² Wohnfläche bebaut (Teilverkehrswert 745.000 €). Das angrenzende Flurstück 269/37 (528 m²) umfasst ein zweigeschossiges Garagengebäude aus ca. 1975 sowie Stellplatzflächen (Teilverkehrswert 103.000 €). Die tatsächliche Nettokaltmiete beträgt 3.187,00 € monatlich (38.244,00 € p.a.) und weist gegenüber der marktüblichen Miete von 53.589,60 € p.a. deutliches Steigerungspotenzial auf. Besondere Aufmerksamkeit erfordert die Zufahrtssituation zum Obergeschoss des Garagengebäudes, für die keine Grunddienstbarkeit besteht, sowie die Beheizung über eine Elektro-Fußbodenheizung.

Ausführliches Dossier

Das Versteigerungsobjekt in 64739 Höchst im Odenwald, Am See 20, umfasst zwei Flurstücke mit einer Gesamtgrundstücksfläche von 1.089 m² (Flurstück 269/34 mit 561 m² und Flurstück 269/37 mit 528 m²), die als wirtschaftliche Einheit fungieren. Das 1986 in Massivbauweise errichtete Mehrfamilienhaus verfügt über 6 Wohneinheiten mit einer Wohnfläche von insgesamt ca. 522 m² (BGF 938 m²), verteilt auf Erdgeschoss, 1. Obergeschoss und ausgebautes Dachgeschoss. Auf dem Nebengrundstück befindet sich ein 1975 erbautes zweigeschossiges Garagengebäude mit 3 Garagen im Untergeschoss und 3 ungenutzten Räumen im Obergeschoss sowie 5 Pkw-Stellplätzen. Das Mehrfamilienhaus weist eine intakte Baukonstruktion und einen gepflegten Zustand auf; Außenwände sind mit einem Wärmedämmverbundsystem versehen und Kunststoff-Isolierglasfenster verbaut. Festgestellte Mängel umfassen Verschmutzungen der Putzfassade, Feuchtigkeitsschäden und Fliesenrisse an den Balkonen sowie Setzrisse im Treppenhaus (Unterhaltungsstau pauschal mit 30.000 € berücksichtigt). Beheizt wird das Wohngebäude über eine Elektro-Fußbodenheizung. Eine 2011 installierte Photovoltaikanlage (15,98 kWp) erzielt eine Einspeisevergütung, deren Barwert mit 12.730 € erfasst wurde. Rechtlich handelt es sich um eine Teilungsversteigerung zur Aufhebung der Gemeinschaft. Auf Flurstück 269/37 lastet eine Erschließungsbaulast zugunsten des Hauptgrundstücks. Für die Zufahrt zum Obergeschoss des Garagengebäudes über die Aschaffenburger Straße 39 existiert keine Grunddienstbarkeit, weshalb der Gutachter die hofseitige Erschließung mittels Außentreppe und Toranpassung einkalkuliert hat (Kostenaufwand 10.000 €). Die Ist-Miete liegt bei 38.244,00 € p.a. (3.187,00 €/Monat) gegenüber einer marktüblichen Rohertragsmiete von 53.589,60 € p.a., was einen temporären Minderertragsabschlag von 47.904,00 € begründet. Der Gesamtverkehrswert beträgt 848.000,00 € (745.000,00 € für das MFH im Ertragswertverfahren, 103.000,00 € für das Garagengrundstück im Sachwertverfahren). Für Ertragsinvestoren bietet die Immobilie eine solide Substanz mit klaren Mietsteigerungsreserven, sofern die überschaubaren Erschließungs- und Renovierungsmaßnahmen einkalkuliert werden.

Chancen
Risiken

Standort

Karte wird geladen…

02

Übersicht

!
19 / 26 Felder
Identifikation
Aktenzeichen0021 K 0024/ 2025
AmtsgerichtMichelstadt
BundeslandHessen
Ohne Angabe: Flurstück / Fl. Nr.
Termin
VerfahrensartZwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft
Datum / Uhrzeit13.01.2027 · 09:00:00
!
Ohne Angabe: Termin-Art
Objekt
ObjektartMehrfamilienhaus
Objektzustand
Vermietungsstatusvermietet
Baujahr1986
Ohne Angabe: Nutzungsart, Besichtigungsstatus
Flächen & Wert
Verkehrswert848.000 €
Wohnfläche522 m²
Grundstücksfläche1.089 m²
Anteilige Grundstücksfläche1.089 m²
Bodenrichtwert170 €/m²
Anteiliger Bodenwert185.130 €1.089 m² × 170 €/m² · MEA 100 %
Ohne Angabe: Nutzfläche, Gewerbefläche
Lage
StraßeAm See
Hausnummer20
PLZ64739
OrtHöchst
Ohne Angabe: Stadtteil

Belegungsstatus-Risiko

vermietet

Prüfpflichtig

Ein vermietetes Objekt kann für Kapitalanleger passen, ist für Eigennutzung aber deutlich sensibler. Miete, Vertrag und Kündigungslage bestimmen den realen Wert.

Rechtlich

Der Erwerber tritt grundsätzlich in bestehende Mietverhältnisse ein. Bei Wohnraum braucht eine Kündigung regelmäßig einen gesetzlichen Grund; Härtegründe können zusätzlich wirken.

Operativ

Mietvertrag, Kaution, Rückstände, Nebenkosten, Untervermietung und Mieterhistorie entscheiden, ob der Ertrag stabil oder problematisch ist.

Bodenrichtwert

Bodenwert im Verhältnis zum Verkehrswert

System
KennzahlWert
Bodenrichtwert170 €/m²
Anteilige Bodenfläche1.089 m²
Anteiliger Bodenwert185.130 €
Verkehrswert848.000 €
BRW-Verhältnis4,58
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung662.870 €

Balkenvergleich

normalisiert auf den höchsten Wert
Bodenwert185.130 €
Gebäude / Wohnung662.870 €
Verkehrswert848.000 €
Verkehrswert je m² Boden liegt über dem Bodenrichtwert.

Datenquelle & Kontext

Quelle
System
Berechnungen
Flächenanteil
1.089 m² Gesamtgrundstück = 1.089 m² Miteigentumsanteil
Anteiliger Bodenwert
1.089 m² × 170 €/m² · MEA 100 %
VW je m² Boden
779 €/m²
BRW-Verhältnis
779 €/m² / 170 €/m²
Rechnerischer Anteil Gebäude / Wohnung
848.000 € − 185.130 € = 662.870 €

Anteilige Fläche = Gesamtgrundstück × MEA. Bodenwert = Fläche × BRW. BRW-Verhältnis = VW je m² ÷ BRW.

Der Bodenrichtwert beschreibt den Boden, nicht Gebäudezustand, Rechte oder Bewertungsmethodik.

Markt-Einordnung

Mehrfamilienhäuser

Was kostet der Quadratmeter hier üblicherweise — und wo steht dieses Objekt dazu?

Marktspanne 2.125 bis 2.497 Euro, typisch 2.255 Euro. Mittlere Hälfte der vergleichbaren Zwangsversteigerungen 547 bis 2.558 Euro, Median 1.141 Euro. 42 Vergleichsfälle zwischen 133 und 10.511 Euro pro Quadratmeter, 11 davon mit ähnlichem Zustand. Jeder Vergleichsfall ist ein Schalter und zeigt seine Eckdaten.
Punkte anordnen nach

Üblicher Marktpreis · Höchst

2.255 €/m²typischer Wert

Spanne 2.125 – 2.497 €/m²

Quelle
Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse für Immobilienwerte des Landes Hessen (Gutachterausschuss)
Stand
2026
Gilt für
Ein-/Zweifamilienhäuser — Ersatzmaßstab, nicht die Objektart dieses Objekts
Basis
Freihändige Verkäufe im gesamten Stadtgebiet, ohne Unterscheidung nach Stadtteil oder Zustand

Vergleichbare Zwangsversteigerungen

1.141 €/m²Median · 42 Fälle

Mittlere Hälfte 547 – 2.558 €/m²

Baujahr
hier 1986Gruppe 1920
Zustand
hier durchschnittlichGruppe sanierungsbedürftig

Zustandsskala 1–7

dieses Objekt: durchschnittlich · Vergleichsgruppe: sanierungsbedürftig
Datenbasis
42 Objekte im Bundesland aus den letzten 12 Monaten; Zustand liegt für 27 der 42 vor
Quelle
eigene Auswertung gerichtlicher Verkehrswertgutachten (nur Verteilungen, keine Einzelobjekte)

Kaufpreisfaktor (geschätzt): 12,30 – 20,20 Jahresmieten, mittig 16,10

522 m² × 8,40 €/m² × 12 = 52.618 € Jahresrohertrag

Der Rohertrag ist aus der in vergleichbaren Gutachten angesetzten Miete geschätzt, nicht diesem Gutachten entnommen. Für ein ganzes Mietshaus liegt die tatsächliche Miete meist darunter — der wirkliche Faktor also eher höher. Die zugrunde gelegte Miete ist ein Landeswert — für diesen Ort liegen zu wenige Gutachten vor. Die Spanne ist entsprechend weit.

Miete laut Gutachten (Nettokaltmiete, Bestandswohnungen): 6,70 – 10,99 €/m² im Monat, typisch 8,40 €/m² · angesetzt in 153 Verkehrswertgutachten vergleichbarer Objekte (Bundesland), letzte 24 Monate. Das ist die erzielbare Miete für Objekte dieser Art, nicht die ortsübliche Vergleichsmiete eines Mietspiegels — sie liegt typischerweise darunter.

¹ Dieses Objekt ist rund 65 Jahre jünger als die Vergleichsgruppe (Baujahr 1986 gegenüber typisch 1920). Ein Teil des Abstands zum ZV-Median ist damit Altersunterschied, kein reiner Preisunterschied.

Alle 42 Vergleichsobjekte anzeigen(Mehrfamilienhäuser, nach Preis je m² sortiert)

Nächster Vergleichsfall: 12,0 km entfernt — 825 €/m², Baujahr 1800, sanierungsbedürftig, 209 m².

Sortieren nach
Vergleichsobjekte mit Lage, Baujahr, Wohnfläche, Zustand, gerichtlich festgesetztem Verkehrswert, Preis je Quadratmeter und Versteigerungstermin
LageObjektartBaujahrFlächeZustandVerkehrswertgerichtlich festgesetztje m²TerminEntfernungLuftlinie
Stadtgasse, BiedenkopfMehrfamilienhaus—278 m²unbewertet37.000 €133 €19.06.2026unbekannt
Schulstraße, WildeckMehrfamilienhaus—195 m²unbewertet61.100 €313 €20.05.2026unbekannt
Hermannseck, NiddatalMehrfamilienhaus—93 m²unbewertet32.000 €344 €12.06.2026unbekannt
Hinter den Scheuern, EschwegeWohn-/Geschäftshaus, mit Innenhof und Schuppen1900315 m²sanierungsbedürftig119.000 €378 €16.10.2026unbekannt
Wilhelmsthaler Straße, CaldenWohn-/Geschäftshaus—230 m²stark sanierungsbedürftig88.500 €385 €12.10.2026unbekannt
Heidelbergstraße, AltefeldMehrfamilienhaus—298 m²unbewertet124.000 €416 €03.07.2026unbekannt
Immighäuser Straße, GoddelsheimMehrfamilienhaus, gewerblich genutztes Grundstück1950252 m²sanierungsbedürftig117.000 €464 €25.09.2026unbekannt
Bahnhofstraße, SontraWohn-/Geschäftshaus—192 m²stark sanierungsbedürftig93.900 €489 €21.10.2026unbekannt
Biedenkopfer Straße, SimmersbachWohn-/Geschäftshaus1900111 m²sanierungsbedürftig55.000 €496 €04.11.2026unbekannt
Leuchtbergstraße, EschwegeWohn-/Geschäftshaus1900101 m²stark sanierungsbedürftig51.000 €505 €27.11.2026unbekannt
Hinterstraße, BreitenbachWohn-/Geschäftshaus1900112 m²sanierungsbedürftig60.000 €536 €02.11.2026unbekannt
Pfarrgasse, StadtkernWohn-/Geschäftshaus, Wohnhaus180095 m²sanierungsbedürftig55.000 €579 €01.09.2026unbekannt
Stadtgasse, BiedenkopfMehrfamilienhaus—92 m²unbewertet61.500 €668 €19.06.2026unbekannt
Marburger Straße, OberscheldWohn-/Geschäftshaus, Mehrfamilienhaus1910381 m²sanierungsbedürftig280.000 €735 €07.10.2026unbekannt
Rodensteiner Straße, Fränkisch-CrumbachWohn-/Geschäftshaus1800209 m²sanierungsbedürftig172.500 €825 €25.11.202612,0 km
Im Oberland, MachtlosMehrfamilienhaus—196 m²unbewertet175.000 €893 €24.06.2026unbekannt
Stadtgasse, BiedenkopfMehrfamilienhaus—50 m²unbewertet45.000 €900 €19.06.2026unbekannt
Stadtgasse, BiedenkopfMehrfamilienhaus—50 m²unbewertet45.500 €910 €19.06.2026unbekannt
Pfarrgasse, StadtkernWohn-/Geschäftshaus, Wohnhaus1788317 m²durchschnittlich305.000 €962 €01.09.2026unbekannt
Heupel, VollmarshausenMehrfamilienhaus, Gewerbeeinheit (z.B. Laden, Büro)—378 m²unbewertet400.000 €1.058 €23.07.2026unbekannt
Jungstraße, StraßebersbachMehrfamilienhaus1962387 m²durchschnittlich440.000 €1.137 €02.09.2026unbekannt
Enggasse, LangdEinfamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Sonstiges1900234 m²renovierungsbedürftig / einfach268.000 €1.145 €09.11.2026unbekannt
Rathausstraße, Klein-KarbenMehrfamilienhaus—282 m²renovierungsbedürftig / einfach325.000 €1.152 €17.09.202650,0 km
Turmstraße, KünzellMehrfamilienhaus—270 m²renovierungsbedürftig / einfach350.000 €1.296 €30.10.2026unbekannt
Schlesische Straße, unknownMehrfamilienhaus1981324 m²renovierungsbedürftig / einfach434.000 €1.340 €29.09.2026unbekannt
Korbacher Straße, NordshausenDreifamilien-Doppelhaushälfte1965179 m²renovierungsbedürftig / einfach244.300 €1.365 €25.11.2026unbekannt
Ringstraße, DorfweilMehrfamilienhaus1920226 m²sanierungsbedürftig320.000 €1.415 €08.09.2026unbekannt
Donaustr., Ober-RodenMehrfamilienhaus—370 m²unbewertet590.000 €1.595 €13.08.202625,0 km
Schafgasse, MörfeldenMehrfamilienhaus1960320 m²sanierungsbedürftig543.000 €1.697 €14.10.202635,0 km
Institut Garnier, StadtzentrumWohn-/Geschäftshaus1984187 m²durchschnittlich364.000 €1.947 €18.09.2026unbekannt
Fichtenweg, NiedernhausenMehrfamilienhaus, Garage1977302 m²durchschnittlich690.000 €2.286 €10.11.2026unbekannt
Maulbeerweg, HochstadtMehrfamilienhaus, Garage—305 m²gepflegt808.000 €2.649 €01.09.202640,0 km
Hartmannweg, SeckbachMehrfamilienhaus1933214 m²sanierungsbedürftig629.000 €2.939 €29.09.202645,0 km
Eginhardstraße, Offenbach am MainMehrfamilienhaus—171 m²unbewertet522.000 €3.052 €23.07.202635,0 km
Willibrachtstraße, EschersheimMehrfamilienhaus1951180 m²stark sanierungsbedürftig605.000 €3.352 €16.09.202645,0 km
Ringstraße, DortelweilMehrfamilienhaus—217 m²unbewertet760.000 €3.496 €30.06.2026unbekannt
An der Buche, Nieder-BeerbachMehrfamilienhaus—158 m²unbewertet560.000 €3.544 €11.06.2026unbekannt
An der Bleiche, Nieder-ErlenbachMehrfamilienhaus—213 m²unbewertet875.000 €4.108 €25.06.2026unbekannt
Klarastraße, HofheimWohn-/Geschäftshaus—148 m²unbewertet650.000 €4.392 €11.08.2026unbekannt
Hauptstraße, Königstein im TaunusWohn-/Geschäftshaus1917112 m²sanierungsbedürftig539.000 €4.824 €10.11.2026unbekannt
Gutenbergstraße, JügesheimWohn-/Geschäftshaus199989 m²durchschnittlich575.000 €6.439 €21.09.202625,0 km
Leipziger Straße, BockenheimWohn-/Geschäftshaus1959314 m²sanierungsbedürftig3.300.000 €10.511 €07.10.202645,0 km

Rohdaten aus den Verkehrswertgutachten dieser Verfahren, ungefiltert und ungerundet außer bei der Anzeige. Der Verkehrswert ist die gutachterliche Schätzung zum Stichtag — nicht das Meistgebot und nicht der Zuschlag. Entfernungen sind grob gestufte Luftlinien; „unbekannt" heißt fehlende Koordinaten oder mehr als 50 km — nicht automatisch „weit weg".

  • Für Mehrfamilienhäuser liegt in dieser Stadt noch keine eigene Marktspanne vor. Gezeigt wird ersatzweise die Spanne für Ein-/Zweifamilienhäuser — als grobe Hausnummer, nicht als Maßstab für diese Objektart.
  • Der Zustand liegt über dem der Vergleichsgruppe (durchschnittlich gegenüber überwiegend sanierungsbedürftig).
  • In dieser Region gab es zu wenige Vergleichsfälle — die Zahlen beziehen sich auf das ganze Bundesland.
Wie diese Einordnung zustande kommt

Berücksichtigt: Objektart (nur Mehrfamilienhäuser; die Marktspanne stammt ersatzweise aus Ein-/Zweifamilienhäuser), räumliche Ebene (Bundesland), Zeitraum von 12 Monaten, Wohnflächen zwischen 40 und 400 m² (bei Mehrfamilienhäusern über alle Einheiten summiert). Ausgeschlossen sind Bruchteils- und Teilungsversteigerungen sowie Verkehrswerte unter 20.000 €.

Nicht herausgerechnet: Stadtteil und Mikrolage, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Etage, Vermietung und bestehen bleibende Rechte. Diese Merkmale erklären oft einen großen Teil des Abstands — die Kennwerte der Vergleichsgruppe stehen deshalb oben dabei.

Der Verkehrswert ist eine gutachterliche Schätzung zu einem Stichtag, der Monate zurückliegen kann. Marktpreise stammen aus freihändigen Verkäufen; in der Zwangsversteigerung liegen Zuschläge typischerweise darunter. Beide Linien werden nur ausgewiesen, wenn mindestens acht Vergleichsfälle vorliegen.

Einordnung, keine Bewertung oder Kaufempfehlung — sie ersetzt weder Gutachten noch eigene Prüfung.

03

Investment Case

04

Investor-Fakten

!
14 Fakten
01Bewertung602Rechte303Ertrag104Zustand4
01

Bewertung

6 Fakten
Verkehrswert
Verkehrswert je m² Wohnfläche
Verkehrswert je m² Grundstück
Restnutzungsdauer
Verkehrswert je m² (lt. Gutachten)
Wertermittlungsstichtag
02

Rechte

3 Fakten
Wohnrecht
Nießbrauch
Erbbaurecht
03

Ertrag

1 Fakt
Vermietungsstatus
04

Zustand

4 Fakten
Schadenshinweise
Zustandsstufe
Zustandszusammenfassung
Energieeffizienz
05

Standort-Radar

06

Erwerbsnebenkosten & Liquiditätsbedarf

07

Wert- & Bewertungsanpassungen

08

Beschreibung & Zustand

Objektzustand
Nutzung
vermietet
Besichtigung
—
Hinweise
—
Beschreibung (roh)

Sonstiges und Mehrfamilienhaus

Datenhinweise
  • · Vollständiges Gutachten vom 04.11.2025 mit Wertermittlungsstichtag 16.10.2025 und amtlicher Terminsbestimmung für Januar 2027 vorhanden. Hohe Datenkonsistenz.
  • · Repräsentative Teilbesichtigung des Wohnhauses (2 von 6 Wohnungen) sowie vollständige Besichtigung des Garagengebäudes.
09

Steuerliche Optimierung

10

Umgebung & Emissionen

Daten: UBA + amtliche HQ-Karten

Keine Emissionsdaten verfügbar

Für dieses Objekt liegen noch keine verwendbaren Objektkoordinaten aus dem bestehenden Geocoding vor. Es wird kein neues Geocoding ausgeführt.

Hochwasser

Hochwasserrisiko

Punktprüfung gegen lokal gespeicherte amtliche HQ-Flächen

Wert ab Plus KI sichtbar
HQ10
Wert ab Plus KI sichtbar
HQ100
Wert ab Plus KI sichtbar
HQextrem
Wert ab Plus KI sichtbar
Wassertiefe
Wert ab Plus KI sichtbar
Datenstand
Wert ab Plus KI sichtbar
Quelle
Wert ab Plus KI sichtbar
Wert ab Plus KI sichtbar
Kartierte Umweltdaten (Luftqualität, Lärmbelastung) und Hochwasserrisiko für diese Adresse.Kostenlos ansehen
11

Dokumente & Links

Zuletzt geändert: 08.09.2026, 01:13

Vor dem Gebot: das Verfahren verstehen

Prüfung, Gebot und Finanzierung — die Grundlagen, die für jedes Objekt gelten.