TeilungsversteigerungMehrfamilienhaus in Hörgertshausen, Bayern

Zur Versteigerung gelangen zwei nebeneinanderliegende Grundstücke in 85413 Hörgertshausen im nördlichen Landkreis Freising. Das Flurstück 18/12 umfasst 1.009 m² Grundstücksfläche und ist mit einem freistehenden Mehrfamilienhaus (Baujahr 1992) sowie einem Holz-Carport für 8 Pkw bebaut. Das direkt südöstlich angrenzende Flurstück 18/11 ist 857 m² groß, baureif und weist lediglich untergeordnete, nicht wertrelevante Nebengebäude auf. Die Lage ist eine ruhige, ortstypische Wohnsiedlung an einer reinen Anliegerstraße. Die Makrolage profitiert von der Nähe zum Wirtschaftsraum München/Freising sowie dem Flughafen München, wenngleich Hörgertshausen selbst über keinen direkten Schienenanschluss verfügt. Das Wohngebäude ist in Massivbauweise mit Vollunterkellerung, Erdgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss errichtet. Es beinhaltet vier Wohneinheiten mit zusammen 284 m² Wohnfläche, aufgeteilt in zwei Erdgeschosswohnungen zu je 75,6 m² sowie zwei Dachgeschosswohnungen zu je 66,3 m². Der bauliche Zustand ist gepflegt und solide. Wesentliche Modernisierungsmaßnahme war der Austausch der Fenster gegen dreifach verglaste Kunststofffenster im Jahr 2013. Beheizt wird das Gebäude über eine baujahrsgemäße Ölzentralheizung von 1992 mit Niedertemperaturkessel und Pufferspeicher. Ein Energieausweis liegt nicht vor. Die beiden Erdgeschosswohnungen befinden sich in einem gepflegten Zustand; die beiden Dachgeschosswohnungen konnten im Rahmen der Begutachtung nicht betreten werden. Rechtlich handelt es sich um eine Teilungsversteigerung zwecks Aufhebung der Erbengemeinschaft. In Abteilung II des Grundbuchs sind keine wertmindernden Dienstbarkeiten oder Lasten eingetragen. Das Mehrfamilienhaus ist vollständig vermietet und erzielt monatlich 2.458,06 € Nettokaltmiete. Während die Erdgeschosswohnungen im Jahr 2025 marktnah für jeweils 820,00 € (inklusive je zwei Stellplätzen) vermietet wurden, bestehen für das Dachgeschoss Altverträge aus dem Jahr 1999 mit jeweils 409,03 € monatlich (inklusive je einem Stellplatz). Dieser befristete Minderertrag wurde im Ertragswertverfahren mit einem Abschlag von 22.000 € berücksichtigt. Für das unbebaute Baugrundstück 18/11 bestehen noch offene Erschließungsbeiträge für Kanal und Zuwasser in Höhe von rund 9.000 €, die den Bodenwert mindern. Der gerundete Gesamtertragswert des Mehrfamilienhauses beläuft sich auf 770.000 €, der Bodenvergleichswert des Baugrundstücks auf 308.000 €, woraus ein Gesamtverkehrswert von 1.078.000 € resultiert. Das Ensemble bietet eine seltene Kombination aus sofortigem Cashflow mit Mietsteigerungspotenzial und baulicher Neubaureserve, verlangt jedoch Investitionsbereitschaft bei der energetischen Sanierung der Anlagentechnik.