ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Itzehoe, Schleswig-Holstein

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein ca. 1960 in Massivbauweise errichtetes Mehrfamilienhaus in der Dietrich-Bonhoeffer-Straße 3 - 5 in 25524 Itzehoe (Gemarkung Sude, Flur 003, Flurstück 82/17). Das vollunterkellerte Gebäude umfasst zwei Vollgeschosse sowie ein ausgebautes Dachgeschoss mit insgesamt 12 Wohneinheiten und einer Gesamtwohnfläche von 778,41 m² (Hauptgebäude 746,10 m², Anbau 32,31 m²). Das Grundstück weist eine Gesamtgröße von 1.836 m² auf. Zur Liegenschaft gehören ferner ein 1977 errichteter, eingeschossiger Flachdachanbau (ehemalige Bankzweigstelle) sowie 8 Stellplätze (2 integrierte Kellergaragen, eine 1967 genehmigte Fertiggaragenzeile mit 5 Plätzen und 1 freier Stellplatz). Der bauliche Zustand des Gebäudes vermittelt von außen sowie in den besichtigten Teilbereichen (Treppenhaus, Kellerflur/Dachboden) einen dem Baualter entsprechenden, gepflegten Eindruck. Erkennbare Mängel bestehen in teilweise undichten Dachrinnen und Abläufen, schimmelartig verfärbten Stirnbrettern an den Dachgauben sowie einem Riss im Podest des Eingangsbereichs. Die Beheizung erfolgt über eine Öl-Zentralheizung aus dem Jahr 1991 mit Kunststoffbatterietanks aus dem Jahr 1976. Eine Innenbesichtigung der Wohnungen konnte durch den Sachverständigen nicht durchgeführt werden, weshalb der Ausstattungsstandard der Wohneinheiten auf Annahmen beruht. Rechtlich ist das Grundstück laut Gutachten altlastenfrei und frei von Baulasteintragungen sowie Denkmalschutzauflagen. Gemäß vorgelegter Mieterliste sind alle 12 Wohneinheiten und 8 Stellplätze vermietet; die jährliche Nettokaltmiete beläuft sich auf insgesamt 79.203,96 € (Wohnungen 74.499,96 €, Stellplätze 4.704,00 €). Zu beachten ist der Hinweis der Gläubigerin, wonach für die Mietverhältnisse keine Mietkautionen nachgewiesen sind. Der Gutachter hat wegen der fehlenden Innenbesichtigung und der sichtbaren Instandhaltungsmängel einen pauschalen Abschlag von 10 % (-88.000,00 €) im Ertragswertverfahren vorgenommen. Das Objekt bietet eine attraktive Einstiegsmöglichkeit für Investoren, die ein vollvermietetes Mehrfamilienhaus mit solider Grundrendite suchen. Durch eine schrittweise Sanierung von energetischen Schwachstellen und Modernisierung der Anlagentechnik lassen sich langfristig Werte sichern und Mietpotenziale heben. Aufgrund des fehlenden Einblicks in die Wohnungen ist ein adäquater Sicherheitsabschlag bei der Gebotsabgabe ratsam.