ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Itzehoe, Schleswig-Holstein

Das Versteigerungsobjekt befindet sich im Eckenerweg 30 / Langer Peter 52-54 in 25524 Itzehoe auf einem 2.575 m² großen Grundstück (Flurstück 523/30). Das Ensemble setzt sich aus zwei vollunterkellerten, zweigeschossigen Mehrfamilienhäusern aus dem Ursprungsbaujahr 1949 zusammen: Das Gebäude Langer Peter 52–54 verfügt über zwei Hausaufgänge und 10 Wohnungen (ca. 562 m² Wohnfläche), während der Eckenerweg 30 ein kleineres Gebäude mit 5 Wohneinheiten (ca. 285 m² Wohnfläche) darstellt. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 847,19 m². Auf dem Areal befinden sich zudem Pkw-Stellflächen sowie ein rückwärtiger Gartenbereich mit Trockenplatz. Das Bewertungsgutachten basiert ausschließlich auf einer Außenbesichtigung, da ein Zutritt zu den Innenräumen nicht ermöglicht wurde. Äußerlich vermitteln die Gebäude mit roter Klinkerverblendung und Betondachsteinen einen weitgehend altersgemäßen und gepflegten Eindruck. Am Gebäude Eckenerweg 30 wurden jedoch diagonale Rissbildungen im Mauerwerk oberhalb der Fenster festgestellt. Die Fenster sind als ältere isolierverglaste Kunststofffenster ausgeführt. Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer wurde gutachterlich auf 15 Jahre modifiziert. Laut Gutachten sind 14 der 15 Wohnungen vermietet, eine Dachgeschosswohnung steht leer. Der angesetzte Rohertrag beträgt 71.050,68 € p.a. Bei der Ertragswertberechnung wurde wegen des Risikos verdeckter Schäden und unterlassener Instandhaltungen im Inneren ein pauschaler Abschlag von 10 % (75.000,00 €) vorgenommen, woraus ein Verkehrswert von 675.000,00 € resultiert. Baulasten sind laut schriftlicher Auskunft nicht eingetragen, Altlasten liegen nach Behördenauskunft nicht vor. Für renditeorientierte Investoren bietet das Portfolio einen planbaren Cashflow aus 15 Wohneinheiten auf großem Areal. Das Ertragspotenzial wird jedoch durch das Fehlen gesicherter Erkenntnisse über den Zustand der Wohnungen und Versorgungsleitungen relativiert, sodass Bietende ausreichende Liquiditätsreserven für Instandsetzungen einplanen sollten.