ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Kerpen, Nordrhein-Westfalen

Dieses Immobilienpaket in Kerpen-Balkhausen vereint ein vollvermietetes Mehrfamilienhaus (Flurstück 336) und ein angrenzendes Baugrundstück (Flurstück 337), das aktuell mit einer 6er-Garagenreihe bebaut ist. Das im Jahr 1952 errichtete Mehrfamilienhaus verfügt über 9 Wohneinheiten auf einer Gesamtwohnfläche von ca. 384 m². Das Flurstück 337 (769 m²) bietet planungsrechtlich die Option, ein weiteres Wohnhaus gemäß § 34 BauGB zu errichten. Hierfür wird vom Gutachter ein Abriss der bestehenden Garagen vorgeschlagen. Der Gesamtverkehrswert wurde gerichtlich auf 832.000 EUR festgesetzt, aufgeteilt in 617.000 EUR für das Wohngebäude und 215.000 EUR für das Baugrundstück. Der bauliche Zustand des Mehrfamilienhauses wird als leicht vernachlässigt beschrieben. Zu den dokumentierten Mängeln zählen Feuchtigkeitsschäden und Risse im Kellerbereich, Schimmelbildung an einigen Wänden, überalterte Fenster und Innentüren sowie teilweise korrodierte Heizkörper. Zudem wurde die Gaszufuhr vor dem Ortstermin abgestellt, weshalb die Heizungsanlage nicht auf ihre Funktion überprüft werden konnte. Positiv hervorzuheben sind bereits vorgenommene Modernisierungen wie die Dämmung der Außenwände (WDVS) sowie die Erneuerung der Bäder in den Wohnungen 7 und 8 im Jahr 2023. Der Grundriss entspricht mit einigen gefangenen Räumen nicht mehr ganz zeitgemäßen Standards. Ein wesentliches rechtliches und praktisches Risiko resultiert daraus, dass fünf der neun Wohnungen sowie fünf der Garagen beim Ortstermin nicht von innen besichtigt werden konnten. Investoren müssen daher mit unvorhergesehenem Renovierungsbedarf in diesen Einheiten rechnen. Zudem liegt eine Abstandsflächenbaulast auf Flurstück 336 zugunsten des Flurstücks 337 vor, was jedoch bei einer Neubebauung des Garagengrundstücks vorteilhaft ist. Eine leichte Lärmbeeinträchtigung besteht durch den ca. 6,5 km entfernten Militärflugplatz Nörvenich. Fazit: Dieses Angebot stellt eine hochinteressante Investitionsmöglichkeit dar. Die Kombination aus laufenden Mieteinnahmen (IST-Miete von ca. 46.044 EUR p.a.) und dem ungenutzten Baulandpotenzial bietet eine solide Basis für Wertschöpfung. Investoren sollten ein entsprechendes Budget für den anstehenden Sanierungsstau sowie die Erschließung des Baugrundstücks einplanen und den Sicherheitsabschlag für die nicht besichtigten Wohnungen im Gebot berücksichtigen.