ZwangsversteigerungMehrfamilienhaus in Kerpen, Nordrhein-Westfalen

Objekt & Lage Das zu versteigernde Objekt befindet sich in zentraler Lage im Ortskern von Kerpen-Horrem auf einem 1.166 m² großen, ebenen Grundstück. Es handelt sich um ein vollunterkellertes, zweigeschossiges Mehrfamilienhaus mit insgesamt fünf Wohneinheiten und einer Gesamtwohnfläche von ca. 402,51 m². Hinzu kommen Nebengebäude, bestehend aus einer einfachen Garage und einem massiven Schuppen. Die Lage an der Hauptstraße (Landstraße 163) bietet eine hervorragende Infrastruktur mit umfangreichen Einkaufsmöglichkeiten und einer sehr guten Verkehrsanbindung (A4 ca. 5 km, Regionalbahnhof ca. 1,5 km entfernt). Allerdings führt die stark befahrene Durchgangsstraße sowie eine gegenüberliegende Tankstelle mit Kfz-Werkstatt zu spürbaren Lärmbeeinträchtigungen. Zustand & Ausstattung Das Gebäude wurde um das Jahr 2020 in wesentlichen Teilen modernisiert. Hierzu zählen die Erneuerung der Dacheindeckung inklusive Wärmedämmung, der Austausch der Fenster gegen isolierverglaste Kunststofffenster sowie die Erneuerung der Heizungsanlage und der Leitungssysteme. Dennoch beschreibt der Gutachter den baulichen Zustand insgesamt als vernachlässigt. Besonders hervorzuheben ist Wohnung 2 im Erdgeschoss, die sich in einem unfertigen Umbauzustand (Rohbau) befindet, bei dem Türen, Elektro- und Heizungsinstallationen sowie Wand- und Bodenbeläge fehlen. Zudem weisen das Kellergeschoss und die Kelleraußentreppe Feuchtigkeitsschäden auf. Die Nebengebäude sind ebenfalls stark sanierungsbedürftig. Rechte, Lasten & Risiken Ein erhebliches Risiko stellt der wohnraumähnliche Ausbau der Dachspitze (zugehörig zu Wohnung 5) dar. Dieser wurde vermutlich ohne Baugenehmigung durchgeführt; die drei dortigen Räume erfüllen nicht die Anforderungen an einen zweiten Rettungsweg und stellen baurechtlich keine Aufenthaltsräume dar. Zudem war dem Gutachter eine Innenbesichtigung der Wohnungen 3 und 4 im Obergeschoss nicht möglich, was ein unkalkulierbares Risiko bezüglich des dortigen Erhaltungszustands birgt. Baulasten oder wertbeeinflussende Eintragungen im Grundbuch Abteilung II liegen laut Gutachten nicht vor. Investitionsfazit Für opportunistische Investoren stellt dieses Mehrfamilienhaus ein interessantes Projekt dar. Die laufenden Mieteinnahmen von monatlich 3.520,00 € aus den vier vermieteten Einheiten sichern den Cashflow, während die Fertigstellung von Wohnung 2 ein klares Upside-Potenzial bietet. Bietinteressenten müssen jedoch erhebliche Nachbesserungskosten für den Brandschutz in der Dachspitze, die Kellerentfeuchtung und die Fertigstellung des Rohbaus einkalkulieren. Ein Gebot deutlich unter dem Verkehrswert von 983.000,00 € ist dringend zu empfehlen, um die bestehenden Risiken und den Sanierungsstau adäquat abzufedern.