TeilungsversteigerungMehrfamilienhaus in Köln, Nordrhein-Westfalen

Das Objekt ist ein zweigeschossiges, unterkellertes Reihenmittelhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und einem eingeschossigen Flachdachanbau in Köln-Stammheim. Es wird im Wege der Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft versteigert. Der amtlich festgesetzte Verkehrswert beträgt 305.000 €. Die Wertermittlung erfolgte auf Basis des Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichswertverfahrens, wobei Sach- und Ertragswert exakt übereinstimmen und der Vergleichswert diese stützt. Ein Risikoabschlag von 20.000 € wurde wegen Mängeln und fehlender Baugenehmigungen vorgenommen. Das Haus umfasst drei Wohneinheiten: eine Wohnung im Erdgeschoss (ca. 57 m²), ein Appartement im Obergeschoss (ca. 23 m²) und ein Appartement im Dachgeschoss (ca. 14 m²), was eine Gesamtwohnfläche von rund 94 m² ergibt. Das Objekt ist laut Gutachten leerstehend. Die marktübliche Jahresnettokaltmiete wird auf 14.664 € geschätzt, was bei einer Vollvermietung eine Bruttorendite von ca. 4,81 % auf den Verkehrswert bedeuten würde. Ein Mietpotenzial ist somit vorhanden, muss aber gegen die anfallenden Investitionen abgewogen werden. Das Gebäude wurde um 1910 erbaut, um 1970 kernsaniert und die Bäder vor einigen Jahren erneuert. Der Unterhaltungszustand im Wohnbereich wird als überwiegend zufriedenstellnd beschrieben. Es bestehen jedoch Feuchtigkeitsschäden im Bereich der Gastherme im EG und im Kellergeschoss, Instandsetzungsbedarf am Schornstein und der Balkonbrüstung sowie eine renovierungsbedürftige Tür im OG. Für die Nutzungsänderung des Anbaus zu Wohnzwecken und den Dachgeschossausbau liegt keine Baugenehmigung vor, deren Genehmigungsfähigkeit jedoch unterstellt wird. Ein Energieausweis liegt nicht vor, und es wurden keine Prüfungen bezüglich des Gebäudeenergiegesetzes vorgenommen. Der Sachverständige hat das Objekt am 03.11.2025 besichtigt und hatte Innen- und Außenzugang. Es wurden jedoch keine Untersuchungen zu Standsicherheit, Schall- und Wärmeschutz, Altlasten, Schädlingsbefall oder der Funktionsfähigkeit technischer Anlagen durchgeführt. Verdeckte Mängel konnten nicht berücksichtigt werden. Die Angaben zur Genehmigungsfähigkeit basieren auf einer Unterstellung. Diese Einschränkungen sind bei der Bewertung und Kaufentscheidung zu berücksichtigen. Im Grundbuch ist lediglich der Teilungsversteigerungsvermerk eingetragen; Baulasten, Wohnungsbindungen oder Denkmalschutz bestehen nicht. Die fehlenden Baugenehmigungen für den Anbau und den Dachgeschossausbau stellen ein rechtliches Risiko dar, das vor einem Zuschlag detailliert geprüft und gegebenenfalls durch eine Bauvoranfrage oder ähnliches abgesichert werden sollte. Die im Gutachten vorgenommenen Abschläge sind als marktübliche Wertminderungen zu verstehen und nicht als konkrete Kostenschätzungen für die Mängelbeseitigung oder Legalisierung.